广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法古民一初字第65号
原告（反诉被告）：中山市横栏镇人民政府，住所地广东省中山市横栏镇政府大院内，组织机构代码00733326-2。
法定代表人：曹富全。
委托代理人：吴泽芬，中山市横栏镇法律服务所法律工作者。
委托代理人：薛洪和，广东朗锐律师事务所律师。
被告（反诉原告）:周家祥，男，1970年8月13日出生，汉族，住广东省中山市，
被告（反诉原告）：余镇强，男，1965年1月17日出生，汉族，住广州市天河区，上述两被告共同
委托代理人：吕金德，广东同福律师事务所律师。
被告：侯永壮，男，1979年8月21日出生，汉族，住广东省中山市，
委托代理人：高展傲，广东德元律师事务所律师。
第三人：中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇政府大院内，组织机构代码L0016905-2。
法定代表人：黄锦生。
第三人：阮建周，男，1960年10月1日出生，
委托代理人：杨建华，广东君和政通律师事务所律师。
原告中山市横栏镇人民政府（以下简称横栏政府）诉被告周家祥、余镇强、侯永壮，被告周家祥、余镇强反诉原告横栏政府、第三人中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司（以下简称茂兴公司）、阮建周建设用地使用权纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人薛洪和、吴泽芬、被告余镇强及其委托代理人吕金德、被告周家祥委托代理人吕金德、被告侯永壮委托代理人高展傲、第三人阮建周委托代理人杨建华到庭参加诉讼。第三人中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与三被告于2007年4月18日签订《土地使用权转让合同书》，约定原告将座落于中山市横栏镇永兴工业区50亩土地转让给被告作工业用途等权利义务，由于涉案土地至今无法办理土地证等原因，为明确双方法律关系，避免争端，原告多次通知三被告前来确认合同无效并退回已收款给被告，无果，为此特起诉请求判令原告与三被告于2007年4月18日签订的《土地使用权转让合同书》无效，诉讼费用由被告承担。三被告在法定期限内没提出书面答辩，庭审中被告周家祥、余镇强辩称：同意解除合同，但应由原告承担赔偿责任。
被告侯永壮辩称：土地转让合同效力有法庭认定，如认定为无效，应由原告承担缔约过失责任和承担相关损失。
被告周家祥、余镇强反诉称：2007年4月，周家祥、余镇强为扩大共同投资的中山市莱亚照明有限公司的经营，联合侯永壮与横栏政府签订《土地使用权转让合同书》，约定横栏政府将座落于中山市横栏镇永兴工业区50亩土地转让给周家祥、余镇强、侯永壮作工业用途使用，每亩转让价为15万元，作为横东一村负责办理150亩土地的办证费，约定以土地流转方式办理土地使用证。约定签订合同时缴纳订金100万元，横栏政府应于2007年12月31日前将填平土地交付乙方（反诉原告），乙方交付土地转让费的60%，即450万元，余款在办理好土地使用证之日交付完毕。合同签订后，横栏政府告知被告合同具体运作由第三人茂兴公司负责，并指令其代理人阮建周向被告收取转让款，周家祥、余镇强于2007年4月20日汇入茂兴公司100万元，另分别于4月15日支付50万元，4月24日支付50万元，4月26日支付71万元，4月24日支付20万元，5月3日支付20万元，7月4日支付77.75万元，合共388.75万元。周家祥、余镇强认为，合同转让标的位于横栏镇总体规划的永兴工业区内，符合总体规划，土地用途为工业用途，签订合同时法律并没有要求采用招、拍、挂的形式转让。双方签订的合同合法有效。横栏政府收取周家祥、余镇强的转让款后，未完成三通一平交付使用，虽然经反复催办，横栏政府多方推诿，直至2014年通过第三人茂兴公司发出告知书要求解除合同，并按年利率18%支付本息。横栏政府的违约行为造成了反诉原告的重大损失。根据相关评估公司的评估，涉案土地相同地段现在的转让招拍起点价为每亩110万元，反诉原告的损失达2750万元，由于横栏政府的违约，致使反诉原告不得不另外租赁土地建设厂房，损失远远超过2750万元。为此反诉请求解除双方签订的《土地使用权转让合同书》，横栏政府及第三人茂兴公司、阮建周连带清偿周家祥购地本金311万元及赔偿1540万元（后变更为按银行同期货款利率的四倍支付从2007年7月5日起至清付之日止的赔偿金），清偿余镇强购地本金77.75万元及赔偿385万元（后变更为按银行同期货款利率的四倍支付从2007年7月5日起至清付之日止的赔偿金）。
原告横栏政府对周家祥、余镇强的反诉辩称：周家祥、余镇强的反诉无事实与法律依据，请求驳回。1、原被告签订的合同属于无效合同，合同无效，责任归责于双方，被告在签订涉案合同时就以明知合同是无土地证的，被告没有收到土地的情况下没有以合法方式维权，在原告要求明确双方关系时被告没有处理，因此被告的反诉无事实与法律依据；2、被告所称的所支付的款项也没有依据，我方没有委托过阮建周代收过被告的款项，被告向我方支付的款项应以银行转账单上我方的账号为准，通过银行转账方式支付的100万元款项我方才予以认可。第三人阮建周对周家祥、余镇强的反诉辩称：1、被告周家祥、余镇强要求赔偿的385万元是针对50亩地的款项还是25亩地的款项，根据周家祥、余镇强提供的土地使用合同书，乙方是有三人的，这3人间是有内部协议，周家祥与余镇强只占25亩地，侯永壮占25亩，现反诉原告周家祥与余镇强要求赔偿的金额为50亩地的，但其无权要求50亩地的赔偿；2、第三人认可反诉原告周家祥、余镇强的观点，第三人阮建周只是代理镇政府收钱，而根据反诉原告提供的收款收据可以显示其中的100万元是由茂兴公司收取的，而阮建周收取的款项当中有211.5万元已经转给了涉案土地的上一手卖家梁群超，我方有相关的收据，因此第三人请求法庭将涉案土地上一手卖家梁群超追加为第三人；3、反诉原告主张的损失没有任何事实和法律依据，不应予以支持；4、第三人阮建周起到的作用仅为代政府收钱，所收的款项部门已由镇政府收取，剩下的已转给上一手卖家梁群超，因此第三人阮建周不应承担责任。
经审理查明：2007年4月18日，周家祥、余镇强、侯永壮与横栏政府签订《土地使用权转让合同书》，合同约定横栏政府将座落于中山市横栏镇永兴工业区50亩土地转让给周家祥、余镇强、侯永壮作工业用途使用，使用期限为50年，每亩转让价为15万元，合计金额为750万元，作为横东一村二队负责办理150亩土地的办证费，约定以土地流转方式办理土地使用证。横东一村二队需要上述土地转让款，由乙方（周家祥、余镇强、侯永壮）支付给横东一村二队。付款方式为签订合同时缴纳订金100万元，填平土地交付乙方，乙方向甲方（横栏政府）缴付总款的60%，即450万元（含首期缴纳的订金），余款在办理好土地使用证之日交付完毕。合同还约定，甲方负责该土地的三通一平，于2007年12月31日前把土地交付乙方使用。合同签订后，周家祥、余镇强于2007年4月20日通过第三人阮建周汇入第三人茂兴公司账户100万元，茂兴公司出具收款收据给周家祥，确认收到周家祥交来永兴区购地款100万元，横栏政府确认此款属周家祥、余镇强支付上述《土地使用权转让合同书》订金100万元。另周家祥、余镇强向第三人阮建周付款，分别于2007年4月13日支付50万元，4月24日支付50万元，4月26日支付71万元，4月24日支付20万元，5月3日支付20万元，7月4日支付77.75元，阮建周分别给周家祥、余镇强出具收款收据，每份收款收据均注明“兹收到周家祥、余镇强购阮建周永兴工业用地购地款×××元”。阮建周确认上述所收款项除代茂兴公司收取100万元外，211.5万元转给上一手卖家梁群超，余下77.5万元由其自己收取。周家祥、余镇强及阮建周认为，阮建周所收取周家祥、余镇强的全部388.75万元款项，都是代横栏政府收取与周家祥、余镇强、侯永壮签订《土地使用权转让合同书》上的转让款，横栏政府则否认委托阮建周向周家祥、余镇强、侯永壮收取土地转让款，只认可经茂兴公司出具收款收据100万元。后横栏政府未按照约定时间将相关土地完成三通一平交付周家祥、余镇强、侯永壮使用，也一直未能办理相关土地的使用权证给周家祥、余镇强、侯永壮。直至2014年9月，第三人茂兴公司向周家祥、余镇强、侯永壮等人发出告知书要求解除合同，并按年利率18%支付本息。周家祥、余镇强、侯永壮不同意横栏政府的处理方案，为此横栏政府于2014年11月24日向本院起诉请求判令原告与三被告于2007年4月18日签订的《土地使用权转让合同书》无效。周家祥、余镇强则反诉请求解除双方签订的《土地使用权转让合同书》，横栏政府及第三人茂兴公司、阮建周连带清偿周家祥、购地本金311万元及赔偿1540万元（后变更为按银行同期货款利率的四倍支付从2007年7月5日起至清付之日止的赔偿金），清偿余镇强购地本金77.75万元及赔偿385万元（后变更为按银行同期货款利率的四倍支付从2007年7月5日起至清付之日止的赔偿金）。上述事实，有原告提交的《土地使用权转让合同书》、被告周家祥、余镇强及第三人阮建周提交的收款收据、付款凭证、告知书等证据及原被告和第三人阮建周陈述在案为凭，本院予以确认。
本院认为：本案属土地使用权转让合同纠纷，争议的焦点：一是原被告签订的《土地使用权转让合同书》是否有效，二是周家祥、余镇强支付给原告横栏政府的土地转让款是多少，三是横栏政府及第三人茂兴公司、阮建周应否承担违约责任。关于原被告签订的《土地使用权转让合同书》是否有效问题，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十九条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。”广东省人民政府粤府（92）163号《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条规定：“有下列情形之一的，不得进行土地使用权的转让、出租和抵押：（一）未取得土地使用权证、房屋所有权证的；（二）土地使用权或房屋所属不清的；（三）土地在城市拆迁范围的；（四）依法限制土地使用权属变更的；（五）未付清全部地价的。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案的涉案土地明显属农用地，原被告没有证据证明该土地符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标，原告也没有证据证明其已取得涉案土地的使用权证，原告与被告签订的土地使用权转让合同明显违反了上述法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。故原告起诉请求确认原告与三被告于2007年4月18日签订的《土地使用权转让合同书》无效，本院予以支持。关于周家祥、余镇强支付给原告横栏政府的土地转让款是多少问题，周家祥、余镇强和阮建周都没有证据证明横栏政府委托阮建周向周家祥、余镇强、侯永壮收取土地转让款，横栏政府认可经第三人茂兴公司已开具收款收据的100万元，此款可认定为周家祥、余镇强支付给横栏政府土地转让款，阮建周另行收取周家祥、余镇强的288.75万元款项，虽然阮建周在给周家祥、余镇强出具的收款收据中写明“兹收到周家祥、余镇强购阮建周永兴工业用地购地款”，且阮建周没有将此款项支付给横栏政府，但周家祥、余镇强是基于与横栏政府签订的《土地使用权转让合同书》而支付给阮建周的，但因横栏政府至今仍没有将土地交付给周家祥、余镇强、侯永壮而违约，而全部388.75万元土地转让费均由阮建周收取，周家祥、余镇强有理由相信阮建周是受横栏政府委托收取388.75万元土地转让费。故本院认定周家祥、余镇强支付给原告横栏政府的土地转让款是388.75万元。第三人阮建周对其中的288.75万元承担连带清偿责任。关于横栏政府及第三人茂兴公司、阮建周应否承担违约责任问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。横栏政府作为地方一级政府，在没有该土地符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标，也没有取得涉案土地的使用权证的情况下，利用政府的公信力，与周家祥、余镇强、侯永壮签订《土地使用权转让合同书》非法转让相关土地，造成合同无效的过错主要在于原告，故横栏政府除应返还所收取周家祥、余镇强的388.75元土地转让款外，还应赔偿因此所造成的损失，周家祥、余镇强反诉请求横栏政府返还土地转让款及按银行同期货款利率的四倍支付从2007年7月5日起至清付之日止的赔偿金，本院予以支持。第三人阮建周以自己名义收取其中的288.75万元后没有支付给横栏政府，故其对288.75万元土地转让费及相关赔偿金承担连带清偿责任。第三人茂兴公司不是本案土地转让合同的当事人，周家祥、余镇强请求茂兴公司对横栏政府返还土地转让款及赔偿金承担连带清偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十九条规定、广东省人民政府粤府（92）163号《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条规定、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、第六十四条之规定，
判决如下：
一、原告中山市横栏镇人民政府与被告周家祥、余镇强、侯永壮签订《土地使用权转让合同书》无效；
二、反诉被告中山市横栏镇人民政府于本判决书生效之日起3日内返还给反诉原告周家祥、余镇强土地转让款388.75万元，并从2007年7月5日起至清付之日止按银行同期贷款利率的四倍支付赔偿金给周家祥、余镇强；第三人阮建周对其中的288.75万元及相应赔偿金承担连带清偿责任。
三、驳回反诉原告周家祥、余镇强的其他反诉请求。案件受理费100元，由原告中山市横栏镇人民政府负担。反诉费29363元，由反诉被告中山市横栏镇人民政府负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 员 刘旭桂
代理
审判员 姚红波
代理
审判员 黎 妙
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 邓佩玲 来源：百度搜索“”