浙江省磐安县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0727民初2668号原告陈昭军，女，汉族，住永康市。被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地：磐安云山旅游度假区花溪路6号。法定代表人马连胜，董事长。委托代理人马飞进，该公司员工。
原告陈昭军与被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪旅游）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员虞开骏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈昭军到庭参加诉讼，被告万豪旅游经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈昭军诉称：2013年10月19日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定被告将浙江磐安云山旅游度假区花溪路6号养生不夜城2幢1-305号商品房卖给原告，建筑面积59.38平方米，房屋总价为442985元。根据该合同第九条、第十条的规定房屋应在2014年9月30日前交付，如逾期交付的，被告按日向原告支付已付房价的万分之五作为违约金。根据该合同第十六条约定被告应在2014年12月30日前取得相关权属证书交付原告，如逾期超过30日，被告按日支付已交付房价款万分之三的违约金直至交付权属证书。合同签订后，原告依约支付了房价全款。经原告多次催讨，至2016年5月9日，被告方才交房，总计逾期586天，应支付违约金129751元。至2016年8月24日被告才告知原告其已获得权属证书，共逾期603天，故被告应支付违约金80109元。综上，被告应向原告支付两项违约金总计为209860元，原告多次向被告催要被告拒绝支付。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故具状法院。诉讼请求：1、被告向原告支付违约金193520.64元；2、本案诉讼费用由被告承担。万豪旅游辩称：交房、交证违约金不能重复计算。交房与交证违约金具有特殊关联性，因是格式合同，分别约定了交房时间和交证时间，合同的真实意思是在交房后三个月内办理产权证，所以被告交证没有违约，也就不能计算违约金。所以交房违约已经包含了交证违约，被告只有在交房三个月后尚不能办理产权证才能承担违约责任。至今尚未到实质性交房和收益分配时间，只有被告经营期满后才将房屋交给原告管理使用，被告未给原告造成经济损失的情况下，违约金应予适当调整。被告已按照托管协议代原告收房，交房违约金只能计算至代收之日。
经审理查明：2013年10月19日，原告陈昭军与被告万豪旅游以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》（合同编号为：20130900031）一份，双方约定由原告购买被告所开发的位于磐安县云山旅游度假区黄畈区块2幢1-305号商品房。合同第五条“计价方式与价款”约定：“该商品房总价款442985元整。……”合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同第十六条“关于产权登记的约定”：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人、委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房价款。2016年5月27日，被告向原告发出通知，告知
原告：磐安养生不夜城项目已于2016年5月9日竣工备案，具备交付条件。根据双方签订的《磐安县养生不夜城商铺委托经营管理协议》约定，代为验收该房并直接办理该房交接手续。其中备注处注明具体办证时间以公司电话通知为准。2016年8月24日，被告通知原告可以办理不动产登记证。以上事实，有原、被告陈述，以及《商品房买卖合同》（与原件核对一致的复印件）、《不动产权证书》（与原件核对一致的复印件）、磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议等证据所证实。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效，被告未能按合同约定期限交付房屋，并将初始登记的土地、房屋权属证书交付给原告已构成违约，故应承担违约责任。鉴于原、被告约定的违约金过高，且原告也未提供证据证明因被告的违约给其所造成的损失，故应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，本院酌定交房违约金按日万分之三的标准计付，交付初始登记房屋、土地权属证书违约金按日万分之一的标准计付。被告根据双方签署的《磐安县养生不夜城商铺（酒店）委托经营管理协议》之约定，在具备合同规定的交房条件下有权代原告对涉案商品房进行验收和交接。对于交房违约金的计算截止点，
本院认为，既然双方对收房有约定就应从约定；其次交房的违约金按约只能计算至被告代收房之日为止；交付初始登记的房屋、土地权属证书违约金的截止点计算至2016年8月24日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司支付原告陈昭军迟延交付房屋以及办理权属证书违约金共计人民币104554元（其中迟延交房违约金按已付购房款442985元每日万分之三计算，自2014年9月31日至2016年5月9日，计人民币77851元；迟延交付房屋权属证书的违约金按已付购房款442985元每日万分之一计算，自2014年12月31日至2016年8月24日止，计人民币26703元）。限于本判决生效后十日内履行。
二、驳回原告陈昭军的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2085元（已减半收取），由原告陈昭军负担1045元，被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担1040元。限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理
审判员 虞开骏
二〇一六年二月二十六日代
书 记员 陈丽丽 关注公众号“”