浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉南巡商初字460号
原告：储忠英。
委托代理人：沈煜，浙江君度律师事务所律师。
被告：嘉兴市广恒置业有限公司，住所地：嘉兴市南湖区广益路705号嘉兴世界贸易中心1号楼2301室—5。
法定代表人：ＸＸ兴。
被告：嘉兴市旭升资产管理有限公司，住所地：嘉兴市南湖区广益路705号嘉兴世界贸易中心1号楼2301室—4。
法定代表人：徐卫萍。
被告：浙江嘉洲控股集团有限公司，住所地：嘉兴市广益路705号嘉兴世界贸易中心1号楼2301室—3。
法定代表人：ＸＸ兴。
被告：ＸＸ兴。四被告
委托代理人：杨武，浙江万宝律师事务所律师。
原告储忠英因与被告嘉兴市广恒置业有限公司（以下简称广恒公司）、嘉兴市旭升资产管理有限公司（以下简称旭升公司）、浙江嘉洲控股集团有限公司（以下简称嘉洲公司）、ＸＸ兴商品房销售合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年10月26日受理后，依法由
代理
审判员丁善超独任审判，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈煜，四被告委托代理人杨武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告储忠英起诉称，2013年11月28日，原告与广恒公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买嘉兴世贸中心第2幢320号商品房一套，并明确了房款、付款方式、交房及产权登记、违约责任等事项。后原告依约交付全部购房款1093324元。根据合同约定，广恒公司代为办理房屋产权登记，并应于2014年12月30日前办理完毕。2014年7月5日，原告应广恒公司要求支付了契税、印花税、房屋维修基金等办证费用共计40977元，并支付了产证代办费883元。后被告未依约办理登记手续。2015年7月17日，原告与四被告签订了《有关嘉兴世贸中心已购房产业主的补充协议》，约定：广恒公司、旭升公司承诺于2015年10月18日前办理完成房产证并付清2015年上半年商铺经营管理合同约定的租金。若广恒公司、旭升公司未按上述约定履行，则原告有权要求退房，并要求全额退还购房款及已缴纳的契税、印花税等费用，并同意赔偿原告购房款百分之三十的违约金。嘉洲公司、ＸＸ兴作为担保方在补充协议上盖章确认。然而时至今日，四被告均未按补充协议履行应尽的义务。综上，原告特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与广恒公司签订的《浙江省商品房买卖合同》并退还购房款1093324元；2、广恒公司向原告支付违约金327997.2元；3、广恒公司、旭升公司连带返还原告已缴纳的契税、印花税等款项40977元；4、广恒公司承担已支付的代办证损失883元；5、被告嘉洲公司、ＸＸ兴对被告广恒公司、旭升公司的上述付款义务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由四被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、广恒公司立即将嘉洲世贸中心2幢320号房屋交付原告并将房产证、契证、土地证变更至原告名下；2、广恒公司、旭升公司连带支付固定收益21743元（期间为2015年5月1日至2016年4月30日）；3、广恒公司、旭升公司支付原告违约金109332.4元；4、嘉洲公司、ＸＸ兴对广恒公司、旭升公司的上述义务承担连带保证责任；5、本案诉讼费由四被告承担。四被告答辩称，广恒公司与原告确实发生商品房买卖合同关系，同时广恒公司也已经履行了合同的主要义务。现仅合同的附属义务即办理权属证书尚未履行。2015年7月17日补充协议，显失公平，请求法庭予以变更。对固定收益的诉讼请求没有异议。原告已经支付相关的费用也没有异议。针对自己的主张，原告储忠英向本院提交了以下证据：1.浙江省商品房买卖合同一份，证明原告与广恒公司存在商品房买卖合同关系，广恒公司有义务为原告办理房产转移登记手续，其未能按合同约定期限办证构成违约。2.商铺经营管理合同书一份，证明按照合同的约定被告仅支付了2014年5月份至2015年4月份的固定收益，第二年度的固定收益尚未支付。3.补充协议一份，证明四被告与原告约定若被告应在2015年10月18日前办理完成产权转移登记，否则承担购房款10%违约金，嘉洲公司、ＸＸ兴为担保方。4.销售不动产统一发票四份，证明原告已依约全额支付房款1093324元。5.收据四份，证明旭升公司已收取原告公共维修基金、契税等40977元，原告另支付代办证费用883元。被告广恒公司质证后认为，证据1真实性、合法性均没有异议。但该合同第16条约定，如2014年12月30日之后360天之内没有办妥相应权属证书，广恒公司将以购房款为基数，承担每日0.01‰的违约金。对证据2、4、5无异议。对证据3真实性没有异议，但认为该补充协议中违约条款显失公平，请求法庭依法予以变更。理由为：从协议的形式看，被告面临众多业主群体纠纷，在企业自身、政府及社会的压力下，被迫签署。从内容看，被告已履行了商品房买卖合同的主要义务，房屋也已经交给了原告，从原告要求的固定收益的请求，可以明确原告实际占有收益该房屋，若被告按购房款的10%承担违约责任，则对被告不公平。四被告均未向本院提交证据。本院认证如下：原告提供的证据，均系原件，且与本案有关联性，四被告对其真实性均无异议，符合证据构成要件，故本院予以认定。经审理，本院认定案件事实如下：2013年11月28日，原告作为买受人，广恒公司作为出卖人，签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告购买坐落于南湖区广益路与云东路交叉口嘉洲世贸中心（暂定名）第2幢320号商品房一套，建筑面积94.83平方米，总金额1087133元，买受人于2013年11月28日支付547133元，余款540000元于2013年12月20日前付清。出卖人承诺于2014年12月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，自约定日期起360天内的交付权属证书，则按已付房价款的0.01‰承担违约责任，自约定日期360日以后，仍未交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.001‰的违约金。同日，原告作为甲方，嘉兴市嘉洲资产管理有限公司（以下简称嘉洲资产公司，现变更登记为旭升公司）作为乙方，签订《商铺经营管理合同书》一份，约定：甲方决定将自己所有的位于嘉洲世贸中心2号楼320号商铺在本合同约定的期限内交乙方经营管理，自2014年5月1日至2022年4月30日止，甲方按约定向乙方收取该商铺的固定收益，第一、第二、第三年乙方每年支付甲方固定收益21743元。固定收益按照先付后用，每年分两次支付。后原告向广恒公司支付购房款1093324元，向嘉洲资产公司支付公共维修基金7630元、印花税547元、契税32800元，向嘉兴智源房地产经纪有限公司支付代办费300元，工本费583元。被告广恒公司未按期交付权属证书，旭升公司亦未支付固定收益。后经协商，2015年7月17日，原告作为甲方，广恒公司、旭升公司作为乙方，嘉洲公司、ＸＸ兴作为担保人，签订了《有关嘉兴世贸中心已购房产业主的补充协议》，补充协议约定：乙方承诺于2015年10月18日前全部完成办理房产证；乙方承诺所有已购房产业主的2015年上半年的租金于2015年10月18日前全部付清。之后的固定收益按原《商铺经营管理合同书》执行。如乙方未按约执行，承诺按原购房合同约定承担违约责任外，另加付购房款的百分之十违约金；甲方有权要求退房，乙方应全额退还购房款，并退回甲方已缴纳给乙方的契税、印花税之款项，并承诺支付甲方购房款的百分之三十违约金。后四被告未按约履行，原告故诉。
本院认为，本案系因合同关系纠纷引起的案件。原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》、《商铺经营管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合同对产权过户手续及固定收益支付方式作出明确约定，合法有效，双方均应依约履行。现原告已将购房款及办理权属证书相关费用交付被告，广恒公司应按期履行办理产权过户义务，故对于原告要求广恒公司办理诉争房屋的过户手续的诉请，本院予以支持。旭升公司应按期支付固定收益，现未予支付，故对于原告要求旭升公司支付固定收益（期间2015年5月1日至2016年4月30日）的诉请，本院予以支持。在补充协议中，广恒公司仅对2015年上半年固定收益承担付款义务，故广恒公司对原告诉请的2015年下半年度及2016年上半年度的固定收益无需承担支付义务。被告未按期办理房屋权属证书及支付固定收益，构成违约，理应承担相应违约责任。根据双方诉辩主张，本案争议焦点为：
一、原、被告双方签订的补充协议中违约条款是否显失公平；
二、补充协议中约定的违约金是否过高，如过高，应如何调整。关于焦点一，
本院认为，显失公平的构成要件有二：一是客观上当事人之间的利益不平衡；二是主观上一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立合同。本案中，补充协议系四被告提供的统一格式文本，四被告作为专业商事主体，应已预估到自己行为的法律后果，故补充协议并不构成显失公平。关于焦点二，
本院认为，合同法上的违约金系以“补偿性为主、以惩罚性为辅”，补偿性乃其主要属性，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。本案中，上述诉争房屋虽已交房，但广恒公司尚未交付房屋权属证书，导致原告自逾期办证之日至今对其房屋所享有的权利无稳定预期，另致原告固定收益利息损失。鉴于原告并未提供证据证实此外的损失事实，考虑到本案当事人履行程度和过错程度，本院对广恒公司、旭升公司的违约责任予以适当调整，酌定广恒公司、旭升公司因逾期交付房屋权属证书和支付固定收益按照已付购房款的4%即43732.96元向原告支付违约金。关于原告要求嘉洲公司、ＸＸ兴对广恒公司、旭升公司的上述付款义务承担连带清偿责任的诉请，因嘉洲公司、ＸＸ兴在补充协议中以保证人身份签字确认，现广恒公司、旭升公司未履行约定义务，故对于该诉请，本院予以支持。但关于固定收益，嘉洲公司、ＸＸ兴承担连带保证义务范围限定为2015年上半年度款项，故嘉洲公司、ＸＸ兴对原告诉请的2015年下半年度及2016年上半年度的固定收益无需承担保证义务。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告嘉兴市广恒置业有限公司于本判决生效之日起六十日内将坐落于嘉洲世贸中心2幢320号房屋产权及土地使用权过户给原告储忠英；
二、被告嘉兴市广恒置业有限公司、嘉兴市旭升资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告储忠英违约金43732.96元；
三、被告浙江嘉洲控股集团有限公司、ＸＸ兴对被告嘉兴市广恒置业有限公司、嘉兴市旭升资产管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；
四、被告嘉兴市旭升资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告储忠英固定收益21743元（期间为：2015年5月1日至2016年4月30日）；
五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1460元，财产保全申请费5000元，合计6460元，由原告负担5143元，四被告共同负担1317元，均于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理
审判员 丁善超
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 王 芸附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 搜索“”