吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民一初字第1867号
原告：吉林市城华物业服务有限公司。住所：吉林省吉林市丰满区宜山路伊利花园*号楼。
法定代表人：庞建伟，该公司总经理。
委托代理人：刘冰，该公司员工。
委托代理人：崔立媛，该公司员工。
被告：刘凤辉，男，1965年5月22日生，汉族，住吉林省吉林市丰满区华山路枫林别墅****号。
原告吉林市城华物业服务有限公司（以下简称城华物业服务公司）诉被告刘凤辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员吕瑛伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城华物业服务公司的委托代理人刘冰、崔立媛，被告刘凤辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。城华物业服务公司诉称：刘凤辉于2007年5月17日购买案外人吉林市证大华城房地产开发有限公司开发的枫林别墅小区18-3室住宅一套，面积259.54平方米。城华物业服务公司与刘凤辉于2011年7月9日就该商品房的前期物业服务签订了《前期物业服务协议》，同时，刘凤辉在开发单位制定的《临时管理规约》中的《承诺书》上签字确认。《前期物业服务协议》生效后，刘凤辉按每月每平方米2.2元向城华物业服务公司缴纳了2010年1月1日至2011年12月31日期间的物业服务费13703.72元，期满后经过物业公司工作人员多次上门催缴，刘凤辉始终拒绝向城华物业服务公司缴纳物业服务费及违约滞纳金至今。故城华物业服务公司诉至来院，请求依法判令：刘凤辉向城华物业服务公司支付2012年1月1日至2015年12月31日期间物业服务费27407.42元及违约滞纳金8797.78元，合计36205.21元。刘凤辉辩称：
一、城华物业服务公司于2015年8月第一次对刘凤辉提起物业服务合同纠纷的诉讼距离2011年7月刘凤辉缴纳物业费的时间相隔4年多，即使刘凤辉拖欠城华物业服务公司物业服务费，城华物业服务公司的诉请也已超过诉讼时效。
二、据刘凤辉了解，2010年城华物业服务公司即以将自己所住小区的物业管理权移交给了上海证大开发公司物业公司，2011年7月也是上海证大开发公司物业公司给刘凤辉开具的物业服务费收据并与刘凤辉签订了物业管理协议。并且，上海证大开发公司物业公司并没有营业资格和资质。因此城华物业服务公司作为本案原告并不适格。
三、2008年城华物业服务公司通知刘凤辉办理入住手续并缴纳物业费，因城华物业服务公司曾有入住免三年物业管理费的优惠政策。因此，2008年至2011年三年间的物业费应是免缴的，刘凤辉在2011年7月缴纳的应是2011年7月至2013年7月的物业费，并非城华物业服务公司所称的2010年1月1日至2011年12月31日的物业服务费。所以，刘凤辉拖欠的也并非城华物业服务公司所称的2012年1月1日至2015年12月31日的物业服务费，而是2013年7月至今的物业服务费。刘凤辉之所以从2013年7月至今未缴纳物业费是因为：（1）在刘凤辉所住房屋南面距离花园3米处和6米处，搭建有购房时所看图纸上未显示的配电厅、工具室和港华燃气公司的调压站。刘凤辉曾在2011年7月向证大物业公司刘经理提出异议，刘经理承诺会在当年8月份将工具房和配电厅拆除，并按规划要求完成植树和绿化。但直至2015年6月份证大物业公司才将工具房和配电厅拆除，植树和绿化并未完成。因此，刘凤辉认为在没有完成小区建设的情况下，开发商与物业公司强行要求业主入住是不合理的。物业公司更没有履行其物业管理职责，按时拆除临时建筑；（2）城华物业服务公司在刘凤辉购买房屋后入住前，存在私自入侵并长期占用刘凤辉房屋的行为；（3）刘凤辉购房后，上海证大开发公司没有承担为业主办理房产证的义务，刘凤辉在自行办理房产证期间产生的600元的手续费开发商曾答复刘凤辉此笔手续费会在刘凤辉的物业管理费中抵扣。
四、刘凤辉对物业管理费的收取标准有异议。刘凤辉认为自己所居住的住宅没有电梯，物业公司提供的物业服务主要是保安和清洁，其他服务基本没有，因此每平方米收取2.2元的物业费是不合理的。
经审理查明：城华物业服务公司系具有三级物业服务资质的物业公司。刘凤辉是吉林市丰满区华山路枫林别墅18-3室业主，城华物业服务公司为该小区的物业管理公司。2011年7月8日，刘凤辉与城华物业服务公司签订了《前期物业管理服务协议》。该服务协议约定，由城华物业服务公司为刘凤辉所居住小区提供物业服务，小区业主向物业公司交纳物业服务费，物业服务费标准为联排别墅物业服务费按建筑面积每月2.2元／平方米计算。物业服务费按年缴纳，每个缴费时间段的第一个月为缴费时间。未按时缴纳物业服务费用，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起，按欠费总额的日千分之三支付违约金。刘凤辉的住宅为联排别墅，建筑面积为259.54平方米。刘凤辉在办理入户手续时交纳了2010年1月1日至2011年12月31日期间的物业服务费13703.72元，期满后经过城华物业服务公司工作人员多次催缴，刘凤辉均拒绝向城华物业服务公司交纳物业服务费。另查明，吉林市城华物业管理有限公司于2010年6月2日将公司名称变更为吉林市城华物业服务有限公司。城华物业服务公司于2012年12月开始多次向刘凤辉催缴物业服务费。认定上述事实的证据有：《前期物业管理服务协议》、催费通知单照片。根据城华物业服务公司的诉讼请求和刘凤辉的答辩意见，归纳本案的争议焦点：1、城华物业服务公司主体是否适格；2、城华物业服务公司的诉请是否超过诉讼时效；3、城华物业服务公司的各项诉请是否具有事实与法律依据，应否予以支持。
本院认为，第一，关于城华物业服务公司是否为本案适格原告的问题。刘凤辉以2010年城华物业服务公司已将小区的物业管理权移交给了上海证大开发公司物业公司，且2011年7月也是上海证大开发公司物业公司给其开具的物业服务费收据并与其签订的物业管理协议为由，认为城华物业服务公司不是本案的适格原告。但在刘凤辉签订的《前期物业管理服务协议》中甲方签章为吉林市城华物业管理有限公司，该公司在2010年6月2日将公司名称变更为吉林市城华物业服务有限公司。现城华物业服务公司以原告身份提起诉讼，其主体适格。第二，关于城华物业服务公司主张的物业服务费的问题。刘凤辉应当给付城华物业服务公司物业服务费。城华物业服务公司提交的与刘凤辉签订的《前期物业管理服务协议》证明其主张的合法依据，刘凤辉在享有接受物业服务权利的同时即负有交纳物业费用的义务。物业服务费是整个小区公共部位、设施维护保养、维持小区功能正常持续运行所必需，任何一个业主任意拒交物业费，可能导致小区的管理难以为继，服务质量下降，乃至损害全体业主的共同利益。刘凤辉在事实上接受了城华物业服务公司提供服务的情况下，拒不交纳物业费的行为既影响物业公司服务质量，损害小区的公共利益，又违反有关法律规定。刘凤辉以开发商及物业公司在其所住房屋附近搭建购房时所看图纸上未显示的配电厅、工具室和燃气公司的调压站，物业公司没有履行其物业管理职责未按承诺及时将工具房和配电厅拆除为由拒缴物业服务费。
本院认为城华物业服务公司虽负有与相关单位进行协商，管理与维护小区内共用设施设备、绿化和环境卫生的义务，但在小区内搭建临时建筑、完成小区内植树与绿化，主要是开发商的责任，因此，刘凤辉并不能以此为由拒缴物业费。刘凤辉在庭审中主张2009年，即刘凤辉购买房屋后入住房屋前，城华物业服务公司存在私自入侵并长期占用刘凤辉房屋的行为。因本案中城华物业服务公司主张的是2012年1月1日至2015年12月31日的物业服务费，刘凤辉不能以此为由拒交城华物业服务公司所主张期间的物业服务费。第三，关于城华物业服务公司的诉请是否超过诉讼时效的问题。刘凤辉主张城华物业服务公司要求其交纳物业服务费的诉请已过诉讼时效，
本院认为诉讼时效因一方当事人提出要求而中断，并从中断时起重新计算诉讼时效，城华物业服务公司自2012年12月份通过多次在刘凤辉门上张贴物业费催缴通知单的方式向刘凤辉主张交纳物业费的请求，故本案并未超过诉讼时效。第四，关于刘凤辉拖欠物业服务费时限的问题。刘凤辉主张因城华物业服务公司曾有入住免三年物业管理费的优惠政策，即2008年到2011年三年间免缴物业服务费，因此自己在2011年7月缴纳的是2011年7月到2013年7月的物业服务费，拖欠物业费的起算时间点应是2013年7月。但在庭审中刘凤辉并没有提供有效证据证明城华物业服务公司存在上述优惠政策，且庭审过程中刘凤辉自认是其在2011年7月8日缴纳了13703.72元的物业服务费，该笔款项应是两年的物业服务费，即其应是缴纳的2010年至2011年的物业服务费。因此刘凤辉拖欠的应是2012年1月1日至2015年12月31日的物业服务费。第五，关于城华物业服务公司主张的违约金问题。城华物业服务公司与刘凤辉之间确因房屋附近临时建筑物拆除、植树、绿化和城华物业服务公司曾存在私自入侵并占用刘凤辉房屋的行为等问题存有争议，不能认定刘凤辉拖欠物业服务费系恶意违约行为，故对城华物业服务公司要求刘凤辉给付违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条之规定，
判决如下：
一、被告刘凤辉给付原告吉林市城华物业服务有限公司2012年1月1日至2015年12月31日四年间的物业服务费27407.42元（259.54平方米×2.2元／平方米×48月），于判决生效后十日内付清；
二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费761元，减半收取380.5元，由原告吉林市城华物业服务有限公司承担109元，由被告刘凤辉承担271.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 吕瑛伟
二〇一六年二月二十六日
书记员 王伯婷 百度搜索“”