北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终1129号上诉人（原审被告）史胜利，男，1979年8月25日出生。被上诉人（原审原告）北京天仁信房地产经纪中心（个人独资企业），住所地北京市西城区西外铁路巷*号楼4门***室。投资人张郑，总经理。委托代理人朱木军，北京银雷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘德新，男，1972年8月17日出生。
上诉人史胜利因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第20172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年6月，北京天仁信房地产经纪中心（下称天仁信经纪中心）诉至原审法院称：我中心接受北京市西城区×××201号房屋（下称铁路巷房屋）业主委托，以自己的名义出租该房屋。2014年12月26日，刘德新与我中心签订《北京市房屋租赁合同》，约定由刘德新承租上述房屋，租赁期限4个月，自2014年12月27日起至2015年4月26日止，租金每月6500元。刘德新承租上述房屋后，将房屋交给史胜利使用。现租赁期限早已届满，刘德新、史胜利拒不交还房屋。依据《北京市房屋租赁合同》第九条第四项约定，刘德新未按约定时间返还房屋的，应按一个月房租标准支付违约金。现我中心诉至法院，请求判令：1、判决刘德新腾退北京市西城区×××201号房屋并交还我中心。史胜利承担共同腾退交还义务。2、判决刘德新按每月6500元标准向我中心支付房屋使用费，从2015年4月27日至实际交还房屋之日止。3、判决刘德新向我中心支付违约金6500元。4、诉讼费由刘德新、史胜利承担。刘德新辩称：我是北京市×××建筑集团有限公司第八分公司（下称韩建集团）的员工。韩建集团承接了位于北京市西城区×××东里社区居民住宅楼的抗震节能综合改造工程，史胜利在该社区居住。工程需要居民将所住房屋腾空一段时间，工程开始前，史胜利也同意将房屋进行加固，于是韩建集团准备开始施工。施工的时候，史胜利不同意搬走，工程一直不能顺利进行。2014年12月26日，我与天仁信经纪中心签订了房屋租赁合同，约定我承租铁路巷房屋，租期自2014年12月27日至2015年4月26日，租金每月6500元，共26000元，押金6500元。签订合同后，我仅向天仁信经纪中心交纳了4个月的房租和1个月的押金，并将房屋交给史胜利居住。现在综合改造工程已经完工，我通知史胜利搬回去居住，但史胜利拒不将铁路巷房屋交还。另外，在为史胜利租房前，我还一次性给他5万元作为租房和迁回居住时进行装修的费用。对于天仁信经纪中心的诉讼请求，我同意腾房，但不同意支付租赁期满后的房屋使用费，我认为该款应由史胜利承担，违约金不同意支付。史胜利辩称：我原来住在北京市西城区×××103号和403号房。103号房和403号房都是我奶奶承租的房屋。2014年1月，韩建集团要加固我居住的这两个房屋，通知我后，我要求解决施工期间的住房问题，但韩建集团没有给我解决。2014年12月17日，韩建集团强行进入我家施工，刘德新才给我找了天仁信经纪中心所述的房屋供我居住。现在我安排我奶奶和我父亲住在铁路巷房屋。虽然现在我家的房屋加固完了，但仅有水电，103室有煤气，403室的没有通煤气，另施工还造成我的物品损坏，现无法回去正常居住。韩建集团给了我5万元钱，我认为这是给我的补偿金。我与天仁信经纪中心没有合同关系，也没有向其交过房屋租金，是刘德新安排我住到铁路巷房屋的，现不同意天仁信经纪中心的全部诉讼请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。合同的双方当事人均应自觉履行合同约定的义务。天仁信经纪中心与刘德新签订的《北京市房屋租赁合同》，不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。天仁信经纪中心依据合同约定将房屋出租给刘德新使用，租赁期间届满后，刘德新亦应按照约定返还租赁物。现租赁期限届满，故对天仁信经纪中心要求刘德新腾退并交还房屋的诉讼请求，法院予以支持。史胜利与天仁信经纪中心不存在房屋租赁关系，史胜利签署房屋交割清单占用天仁信经纪中心出租的房屋是基于刘德新的安排。现刘德新与天仁信经纪中心签订的租赁合同已经到期，史胜利占用天仁信经纪中心房屋并将房屋转给其他亲属使用没有合同依据，由于史胜利签署了房屋交割清单，故对天仁信经纪中心要求史胜利腾退并交还房屋的诉讼请求，法院予以支持。天仁信经纪中心与刘德新签订的合同约定，如乙方未按约定时间返还房屋的，应支付违约金6500元。现刘德新未按照约定时间返还房屋属于违约，天仁信经纪中心依据合同约定，要求刘德新支付违约金的诉讼请求理由正当，法院予以支持。天仁信经纪中心系房地产经纪公司，刘德新在合同到期后不按照约定的时间将房屋退还天仁信经纪中心，直接影响了天仁信经纪中心继续出租该房屋。故对天仁信经纪中心要求刘德新比照房屋租金的标准支付房屋使用费的诉讼请求，法院予以支持。据此，原审法院于2015年12月判决：
一、自判决生效之日起十日内，刘德新、史胜利将位于北京市西城区×××二零一号房屋腾空，交还给北京天仁信房地产经纪中心收回；
二、自判决生效之日起十日内，刘德新给付北京天仁信房地产经纪中心因迟延交还租赁房屋的的违约金六千五百元；
三、刘德新自
二○一五年四月二十七日至实际将北京市西城区×××二零一号房屋交还给北京天仁信房地产经纪中心之日止，按照每月六千五百元的标准，向北京天仁信房地产经纪中心支付房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，史胜利不服，上诉至本院，主张：我与天仁信经纪中心没有直接关系，天仁信经纪中心起诉我腾房主体有误，韩建集团违法强制将我的室内家具等物品搬出，造成我的财产丢失损毁，至今未解决，我家庭困难，经韩建集团加固后的原有房屋尚未达到入住条件，故不同意腾退，要求撤销原判第一项。天仁信经纪中心及刘德新均同意原判。
经审理查明：天仁信经纪中心接受铁路巷房屋业主委托，以自己的名义出租该房屋。2014年底，韩建集团为史胜利居住的房屋所在住宅楼进行抗震加固，工程需要史胜利暂时搬离原居住房屋。为抗震加固工程能够顺利进行，2014年12月23日，刘德新（承租人，乙方）与天仁信经纪中心（出租人，甲方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定刘德新承租天仁信经纪中心代理出租的铁路巷房屋，双方在合同中约定，租赁期限自2014年12月27日至2015年4月26日（4个月），租金每月6500元（4个月总计26000元）。合同还约定，如乙方未按约定时间返还房屋的，应支付违约金6500元。合同签订后，刘德新向天仁信经纪中心交付了房屋租金26000元和押金6500元，并将自天仁信经纪中心处租赁的该房屋交付给了史胜利居住使用。史胜利与天仁信经纪中心于2014年12月26日签署了房屋交割清单。2015年4月26日，《北京市房屋租赁合同》到期后，刘德新未将租赁的房屋交还天仁信经纪中心，未向天仁信经纪中心提出续租申请，亦未继续向天仁信经纪中心支付租金。原审审理中，史胜利、刘德新均表示，目前铁路巷房屋由史胜利的父亲及奶奶使用。天仁信经纪中心表示房屋交给了史胜利，史胜利再将房屋交给谁是他自己的事情，现只向刘德新、史胜利主张权利。本院审理中，史胜利提交了照片若干张，欲证明经抗震加固后，其原居住的北京市西城区×××103号和403号房屋内原有物品丢失。天仁信经纪中心任务上述证据与其无关。刘德新亦认为史胜利所述物品丢失情况与其无关。经询，抗震加固工程已于2015年7月全部竣工，史胜利因物品丢失、屋内设施损坏等问题没有解决拒绝搬回。上述事实，有《北京市房屋出租委托代理人合同》、房产证复印件、《北京市房屋租赁合同》、房屋交割清单、《抗震节能综合改造协议书》、搬家协议、史胜利领取5万元补偿金的收条和证明、押金收条、燃气集团证明、照片、残疾证、低保证及各方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：刘德新与天仁信经纪中心签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。租赁期限届满后，双方未续签合同，刘德新继续占有使用铁路巷房屋已无合同依据。天仁信经纪中心要求刘德新腾退交还房屋，并按原合同约定的租金标准支付占用期间的房屋使用费，于法有据，应予支持。根据合同约定，如刘德新未按约定时间返还房屋，还应支付违约金6500元。天仁信经纪中心据此要求刘德新支付违约金，符合合同约定，亦应予以支持。史胜利与天仁信经纪中心之间虽然没有直接的合同关系，但史胜利系基于刘德新的安排取得了铁路巷房屋的使用权，现刘德新已无权继续使用铁路巷房屋，史胜利作为权利的继受者亦随之失去了使用铁路巷房屋的权利，无权继续将铁路巷房屋交与其亲属使用。史胜利与天仁信经纪中心签有房屋交割清单，史胜利作为铁路巷房屋的实际接收人，天仁信经纪中心有权要求史胜利腾退房屋，原审法院判决史胜利负有腾退责任并无不妥。关于史胜利与韩建集团因抗震加固产生的纠纷，史胜利可另行主张，但不能以此对抗天仁信经纪中心腾房的诉求。综上，史胜利的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由刘德新负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费50元，由史胜利负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 曹 雪
代理
审判员 廖 慧
代理
审判员 冷济光
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 马丽雅 来自