辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第02920号
上诉人（原审被告）：华润置地（沈阳）有限公司，住所地：沈阳市铁西区齐贤南街8号。
法定代表人：唐勇，系该公司董事长。
委托代理人：张叶菲、韩洋，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：王宏儒，男，1971年10月4日出生，汉族，沈阳市铁西区人民法院工作人员，住址：沈阳市铁西区。
被
上诉人（原审原告）：王锐，女，1975年12月3日出生，汉族，沈阳市铁西区兴顺小学教师，住址沈阳市铁西区.二被上诉人
委托代理人：李斌，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人华润置地（沈阳）有限公司（以下简称华润置地）因与被上诉人王宏儒、王锐商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00620号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院
审判员周濛担任
审判长并主审，
审判员姜会军、
代理
审判员朱闻天参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王宏儒诉称，王宏儒、王锐系夫妻关系，为购买涉诉门市房屋，王宏儒、王锐在签订商品房买卖合同前为避免出现麻烦，已经将王宏儒、王锐是否符合购买该门市房屋的条件及是否符合按揭贷款的条件向华润置地（沈阳）有限公司售楼人员反复说明。华润置地（沈阳）有限公司售楼人员在了解王宏儒、王锐的相关信息后称购买该楼盘只能向华润置地（沈阳）有限公司指定的中国银行沈阳北站分行申请，并称该银行与华润置地（沈阳）有限公司之间存在按揭贷款合作协议，王宏儒、王锐符合购买涉诉门市房屋贷款条件，并且贷款手续由华润置地（沈阳）有限公司指定的机构进行办理。在确信王宏儒、王锐符合房屋按揭贷款的条件后，王宏儒、王锐、华润置地（沈阳）有限公司于2013年10月30日签订《商品房买卖合同》，王宏儒、王锐购买华润置地（沈阳）有限公司开发建设的位于沈阳市铁西区建设东路64号7门，建筑面积499.01平方米，每平方米17，000元，总金额为8，483，170元。付款方式：2013年10月30日付清房款4，283，170元，余款2013年12月15日前付清房款4，200，000元（按揭）。现王宏儒、王锐已经于2013年10月30日按合同约定向华润置地（沈阳）有限公司支付购房款4，283，170元，并已按华润置地（沈阳）有限公司要求将按揭贷款所需的各种资料交付华润置地（沈阳）有限公司指定的代理机构进行办理房屋贷款手续。但时至今日，按揭贷款仍未能办理，华润置地（沈阳）有限公司拒绝将房屋交付给王宏儒、王锐。王宏儒、王锐认为，华润置地（沈阳）有限公司作为商品房的销售方，对房屋买受人是否具备购买涉诉门市房屋的条件及是否符合按揭贷款的条件应当清楚，如王宏儒、王锐不符合按揭贷款的条件，则华润置地（沈阳）有限公司应向王宏儒、王锐说明，不应与王宏儒、王锐签订商品房买卖合同并要求交付购房首付款，现王宏儒、王锐未能与华润置地（沈阳）有限公司指定的银行签订借款合同，其责任不在王宏儒、王锐，导致双方的合同不能顺利履行的责任不在王宏儒、王锐，故华润置地（沈阳）有限公司应当将王宏儒、王锐已付购房款4，283，170元及其利息（从2013年10月30日起至判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率向王宏儒、王锐支付4，283，170元的利息）予以返还，请求人民法院依法支持王宏儒、王锐的诉讼请求。华润置地（沈阳）有限公司辩称，一、王宏儒、王锐有义务在合同签订前确认办理商业贷款的可行性，华润置地（沈阳）有限公司对此无任何审查义务，故王宏儒、王锐无权主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，更无权主张由华润置地（沈阳）有限公司承担合同解除的违约责任。双方在2013年10月23日签订了针对诉争房屋的预定协议书，对于房屋的售价，王宏儒、王锐是明确知悉的，双方签订的商品房买卖合同补充协议第七条约定，乙方选取贷款付款方式应在签订主合同之前向银行或公积金代办机构确认该付款方式的可行性，根据该条款的约定，对于王宏儒、王锐是否符合办理商业贷款的条件的责任主体是在王宏儒、王锐而非华润置地（沈阳）有限公司。王宏儒、王锐应根据银行的规定及时提供完整准确、真实有效的申请贷款资料，若非因甲方的原因导致该付款方式不可行或贷款未按主合同约定的时间到达甲方指定账户（采取银行商业贷款方式的应于主合同签订之日起六十日内到达甲方指定账户；采取公积金贷款方式的应于甲方达到办理公积金贷款条件之日起六十日内到达甲方指定账户），则乙方必须在七日内一次性付清全部房款或在征得甲方同意的情况下申请变更付款方式，否则视为乙方逾期付款，乙方承担逾期付款的违约责任。2、王宏儒、王锐、华润置地（沈阳）有限公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思的体现，双方均应遵照履行。按照补充协议的约定，在签订合同及补充协议之前，购房者如采取贷款方式缴纳购房款的，应首先确认贷款方式是否可行，华润置地（沈阳）有限公司没有义务也没有能力对王宏儒、王锐的信用状况进行审查。华润置地（沈阳）有限公司工作人员从未对王宏儒、王锐承诺其符合商业贷款条件，况且王宏儒、王锐未能提供任何证据证明华润置地（沈阳）有限公司对其有过相应承诺，应当承担举证不能的不利后果。因此，王宏儒、王锐主张应由华润置地（沈阳）有限公司承担合同解除的违约责任的主张缺乏事实及法律依据，依法不应当得到支持。
二、华润置地（沈阳）有限公司已经向王宏儒、王锐邮寄发送了《解除合同通知函》，双方之间签订的合同及补充协议已经解除。1、王宏儒、王锐、华润置地（沈阳）有限公司双方签订的《补充协议》第六条约定，若因乙方原因导致贷款银行不能在本合同约定时间内房款给甲方或甲方账户未收到有关款项，即视为乙方逾期付款，乙方承担逾期付款的违约责任。2、王宏儒、王锐、华润置地（沈阳）有限公司签订的合同第六条约定，买受人应按照下述方式按期付款：2013年10月30日前付清房款计3600000元，余款2013年12月15日前付清共计4883170元（按揭）。3、王宏儒、王锐、华润置地（沈阳）有限公司签订的合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超出叁拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。4、由于王宏儒、王锐一直未能办理银行贷款手续，购房款余款至今未能到达华润置地（沈阳）有限公司账户，华润置地（沈阳）有限公司已经于2014年5月21日向华润置地（沈阳）有限公司邮寄发送了《解除合同通知函》，正式解除了与王宏儒、王锐之间订立的商品房买卖合同关系，并要求王宏儒、王锐承担相应违约责任，并配合华润置地（沈阳）有限公司完成撤销合同备案等相关手续，但王宏儒、王锐一直未对华润置地（沈阳）有限公司的通知予以任何回应。综上所述，王宏儒、王锐的主张缺乏合同依据和法律依据，依法不应当得到支持。故请求法院依法驳回王宏儒、王锐的诉讼请求，以维护当事人的合法权益。同时，华润公司保留追究王宏儒、王锐违约责任的权利。华润置地（沈阳）有限公司诉称，1、2013年10月30日，王宏儒、王锐、华润置地（沈阳）有限公司双方签订了编号为E1305154628的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由华润置地（沈阳）有限公司购买王宏儒、王锐开发的位于铁西区建设东路64号“凯旋花园”项目7单元1-3层商品房。合同及补充协议的主要内容如下：（1）该商品房建筑面积共499.01平方米，用途为网点。（合同第三条）（2）出卖人（王宏儒、王锐）与买受人（华润置地（沈阳）有限公司）约定按下述第1种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米17，000元，总金额（人民币）8，483，170元。（合同第四条）（3）买受人按下列第3种方式按期付款：其他方式：2013年10月30日前付清房款计3，600，000元，余款2013年12月15日前付清房款计4，883，170元。（按揭）（合同第六条）（4）买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。（合同第七条）（5）若因乙方（华润置地（沈阳）有限公司）原因导致贷款银行不能在本合同约定时间内放款给甲方（反诉王宏儒、王锐）或甲方账户未收到有关款项，即视为乙方逾期付款，乙方承担逾期付款的违约责任。（补充协议第六条）（6）乙方选取贷款付款方式应在签订主合同之前向银行或公积金代办机构确认该付款方式的可行性，并根据银行的规定及时提供完整准确、真实有效的申请贷款资料，若非因甲方的原因导致该付款方式不可行或贷款未按主合同约定的时间足额到达甲方指定账户，则乙方必须在七日内一次性付清全部房款或在征得甲方同意的情况下申请变更付款方式，否则视为乙方逾期付款，乙方承担逾期付款的违约责任。（补充协议第七条）（7）无论何种原因导致合同解除或无效的，如该合同已经备案，则乙方应在合同解除之日起三十日内与甲方共同到主管机关办理完毕该房屋的联机备案解除及预售登记注销等相关手续，否则乙方应按日向甲方承担总房款万分之五的违约金，并赔偿甲方的所有直接和间接损失（包括但不限于公证费、律师费、差旅费等）并继续履行上述义务。（补充协议第二十条）2、合同签订后，华润置地（沈阳）有限公司向王宏儒、王锐支付了购房首付款人民币4，283，170元，但剩余购房款人民币4，200，000元则一直未向王宏儒、王锐支付，虽经王宏儒、王锐多次催促，华润置地（沈阳）有限公司一直未缴纳该笔款项。3、2014年5月21日，王宏儒、王锐向华润置地（沈阳）有限公司邮寄了《解除合同通知函》，正式解除了双方签订的《商品房买卖合同》，并通知华润置地（沈阳）有限公司应于接收该函之日起七日内至王宏儒、王锐处办理合同备案撤销及扣除违约金后的房款返还等相关手续，但华润置地（沈阳）有限公司至今未对王宏儒、王锐的解除合同通知作出任何回应。4、华润置地（沈阳）有限公司逾期支付购房款的行为已经构成违约，依据双方签订的合同及补充协议约定，王宏儒、王锐有权解除合同并要求华润置地（沈阳）有限公司按总房款3%的标准向王宏儒、王锐支付违约金。同时，因华润置地（沈阳）有限公司逾期办理讼争房屋的合同备案撤销、预售登记手续解除等事项，导致讼争房屋无法继续出售，故王宏儒、王锐有权要求华润置地（沈阳）有限公司赔偿讼争房产未办理撤销合同备案期间的损失，并要求华润置地（沈阳）有限公司承担王宏儒、王锐已经支付的律师费费用。综上所述，王宏儒、王锐、华润置地（沈阳）有限公司双方签订的合同及补充协议真实有效，华润置地（沈阳）有限公司逾期支付购房款的行为已经构成严重违约，损害了王宏儒、王锐的合法权益，应当承担违约责任。为此王宏儒、王锐提出上述诉讼请求，请求贵院予以支持，以维护当事人的合法权益：1.请求法院确认双方签订的编号为E1305154628的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已经依法解除；2.请求法院判令华润置地（沈阳）有限公司给付王宏儒、王锐逾期付款违约金共计人民币254，495.10元；3.请求法院判令华润置地（沈阳）有限公司赔偿王宏儒、王锐，截至2015年8月20日的因逾期办理撤销讼争房屋备案、预售登记手续而给王宏儒、王锐造成的损失共计人民币572，802.49元；4.请求法院判令华润置地（沈阳）有限公司给付王宏儒、王锐自2015年8月21日起至讼争房屋备案、预售登记手续解除之日止的违约金，日违约金标准按照中国人民银行同期贷款利率计算；5.请求法院判令华润置地（沈阳）有限公司配合王宏儒、王锐办理撤销铁西区建设东路64号“凯旋花园”项目7单元1-3层房产商品房买卖合同备案手续；6.请求法院判令反诉华润置地（沈阳）有限公司赔偿反诉王宏儒、王锐为本案而支付的律师费5，000元；7.请求法院判令反诉华润置地（沈阳）有限公司承担反诉的诉讼费用。华润置地（沈阳）有限公司王宏儒辩称，一、关于解除合同的答辩意见。我们同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同补充协议书》，但是，对于华润公司提出的2014年5月就已经通知我们解除合同的主张则不予认可，因为，我方有充分的证据证明，在2014年9月即所谓的通知后的4个月华润公司的销售人员依然在邀请王宏儒、王锐到售楼处洽谈如何办理贷款等购房事宜，并在中国银行北站支行表明不予贷款之后，华润置地（沈阳）有限公司公司的工作人员还在积极为我们联络光大银行继续办理该房屋的贷款手续，所以，华润公司主张本案合同已经于2014年5月解除，并要求我们从此开始支付逾期撤销备案违约金的主张，明显不能成立。
二、关于逾期付款违约金的答辩意见。1、在双方签订《商品房买卖合同》之前，我们就已经向华润公司表明只能采用贷款方式购买此房，并已将贷款所需资料提前交付给华润公司进行审查。2013年10月30日，华润公司指定的第一家贷款机构中国银行北站支行调取我们的个人信用报告后未见不良贷款记录，于是，华润公司在当天通知我们到场并签署了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》。但是，在签约以后，恰逢中国银行北站支行的信贷员生育子女，将我们贷款资料予以搁置，而后又在毫无理由和解释说明的情况下宣布拒绝发放该笔贷款，而此时已是2014年9月，距离《商品房买卖合同》签约已将近一年的时间！有上述同样经历的绝非我们一方，其他业主也被中国银行的信贷员无理拒绝过，甚至有的业主还与中国银行信贷员发生过口角。中国银行的行为引起华润公司的不满，就连华润公司自己也对我们公开承认，这纯属是中国银行方面无理拒绝贷款。所以，华润公司决定与中国银行终止合作关系，改为与光大银行合作，当时华润公司从未提及过我们违约的问题，相反，华润公司在中国银行宣布不予贷款以后，还为我们在光大银行继续办理贷款手续，并承诺光大银行最迟在2个月之内能给我们发放贷款，于是我们又继续相信华润公司的承诺，按照华润公司的要求继续配合提供相关贷款手续，但因为此时已经不是第一手资料，后续的银行也不愿意接收此类贷款函件，华润公司也没给予我们一个明确的说法，使得我们等待近两年时间未果，无奈之下，我们只好向法院提起诉讼要求退还购房款及利息。根据以上事实，我们认为，华润公司依据《商品房买卖合同补充协议书》第六条主张我们承担迟延付款违约金的反诉请求明显不能成立。因为，适用第六条第2款的前提条件是：“因乙方原因导致贷款不能发放”。而我们在购房时没有不良贷款记录，银行拒绝贷款也未给予合理有效的事由，故本案并非基于我们自身原因不能获取贷款，而是银行无理由拒绝贷款，我们对不能获取贷款没有任何过错可言，加之，贷款银行均是由华润公司指定，这些银行与华润公司之间存在合作关系，我们无法自主选择其他银行贷款，因此，当华润公司选择的合作单位无理由拒贷时，华润公司当然不能摆脱干系，不应将此责任归咎于我们。2、华润公司依据《商品房买卖合同补充协议书》第七条主张我们承担迟延付款违约责任，同样也不能成立。即便是按照第七条第1款这一格式条款内容去理解，当原定的付款方式不可行以后，有两种履约方式可供双方选择：第一，乙方在七日内一次性付清全部房款；第二，在征得甲方同意的情况下申请变更付款方式。如上所述，在中国银行无理拒贷以后，华润公司给王宏儒、王锐找来光大银行继续办理贷款手续，王宏儒、王锐也应华润公司的要求给予配合，说明双方选择了上述第二种履约方式，华润公司从未要求我们在7天之内补交所有房款，现华润公司见我们起诉要求退还房款以后，又要求我们承担违约责任，既与该条款内容不符，也与其当初的实际履约行为不符，这样的主张当然不能获得支持。综上所述，本案不能获取银行贷款的原因不可归责于我们，华润公司在反诉状中所呈列的《商品房买卖合同》第七条及《商品房买卖合同补充协议书》第六条、第七条，在本案中均没有适用的余地。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此，在本案中我们不但无需向华润公司承担违约责任，反而华润公司应当将其所收购房款本金及其利息一并返还给我们，华润公司要求我们给付迟延付款违约金的反诉请求明显无理，应予全部驳回。
三、关于逾期办理撤销备案损失、违约金的答辩意见。1、中国银行宣布不予贷款以后，华润并又主动提出为我们指定光大银行继续办理贷款，在此期间，我们一直在与华润公司协商如何继续贷款事宜，在合同依法解除之前，我们没有义务配合华润公司办理撤销备案手续，华润公司实际上也并未要求我们办理撤销备案手续，尽管华润公司主张在2014年5月已书面通知我们解除合同，但是，我们有证据证明，华润公司在此后的2014年9月继续邀请我方到售楼处，积极联系光大银行办理贷款手续，这个行为足以否定其前述主张，同时也足以令我们相信，华润公司当时是希望与我们继续履行合同的，故所谓的迟延办理撤销备案手续一说是完全不能成立的，我们对此不应承担违约责任。2、涉案的房屋并未实际交付，在过去两年时间里，华润公司也从未找我们协商撤销备案手续事宜，说明华润公司并未因此遭受过所谓的损失，如果真有如此巨大的损失为什么不尽早提出来，即便是按照《合同法》第119条的规定，当一方违约之后，另一方也是有义务避免损失继续扩大的，华润公司主张赔偿572802.49元的损失，明显缺乏事实及法律依据。3、《商品房买卖合同补充协议书》第十八条规定：“乙方未按约付清应付房款或未交齐贷款……，则甲方有权将办理预售合同登记备案手续的时间据实予以相应顺延。”按照这一条款去理解，华润公司在我们付清全款之前，原本可以不办理备案登记手续，但华润公司在我们未付清全款之前即办理备案登记手续，这实际上是对自己合同权利的处分，且备案登记手续完全是华润公司单方操作完成，故由此产生的后果当然要由华润公司自行承担，与我们无关。另外，华润公司在我们尚未支付全款的情况下即办理备案手续的行为，也验证了我们上述的答辩内容，华润公司在正式签署《商品房买卖合同》之前，已经审查过我们递交的贷款资料，并确信我们符合购房条件，否则，华润公司是不可能在未付清全款的情况下就给办理备案手续的。4、华润公司主张此项违约金，按照银行同期贷款利率计算，我们在合同当中找不到相应的依据，该主张也无法律依据。
四、关于律师费的答辩意见。本案中我们没有违约，华润公司基于相关的违约条款要求我们承担此项费用是不成立的，我们不同意承担。综上所述，请求法院驳回华润公司无理的反诉请求。原审法院
经审理查明，2013年10月23日，华润置地（沈阳）有限公司作为甲方（出卖人），王宏儒、王锐作为乙方（买受人），双方签订《凯旋花园项目预定协议书》一份，约定乙方购买甲方开发的凯旋花园项目4商业7号门物业单位，建设面积499.01平方米，单价17，000元／平方米，总价8，483，170元整，签订协议时乙方需交纳定金100万元，在签订商品房屋买卖合同时自动转入首期房款，不再具有定金性质，乙方应当在2013年10月23日至2013年10月29日期间，携带协议书、定金收据及身份证原件到甲方售楼处与甲方签订《商品房销售合同》及相关文件。当日，华润置地（沈阳）有限公司向王宏儒、王锐出具收到100万元的收据一张。2013年10月27日，华润置地（沈阳）有限公司向王宏儒、王锐出具收到260万元的收据一张。2013年11月30日，华润置地（沈阳）有限公司向王宏儒、王锐出具收到683170元的收据一张。2013年10月30日，华润置地（沈阳）有限公司作为甲方（出卖人），王宏儒、王锐作为乙方（买受人），双方签订《商品房买卖合同》一份，约定王宏儒、王锐购买华润置地（沈阳）有限公司开发的位于沈阳市铁西区建设东路64号7门1－3层房屋（建筑面积499.01平方米），房屋总价款为人民币8，483，170元。合同第六条约定2013年10月30日前付清房款计4，283，170元，余款2013年12月15日前付清房款计200，000元（按揭）。合同第八条交付期限约定出卖人的交房期限为2013年12月22日前。同日，双方签订《商品房屋买卖合同补充协议》一份，第六条约定，乙方申请办理贷款手续，则该部分款项的付款方式，按照乙方与贷款银行之间贷款合同的约定办理，若因乙方原因导致贷款银行不能在本合同约定时间内放款给甲方或甲方账户未收到有关款项，即视为乙方逾期付款，乙方承担逾期付款的违约责任，甲方为采用贷款方式的乙方在办理贷款抵押登记之前提供保证责任，因此乙方应当在甲方通知其办理房屋产权证之日起120日内，办理并取得房屋产权证。第七条约定，对主合同第七条的补充约定，乙方选取贷款付款方式应在签订合同之前向银行或公积金贷办机构确认该付款方式的可行性，并根据银行的规定及时提供完整准确、真实有效的申请贷款资料，若非因甲方的原因导致该付款方式不可行或贷款未按合同约定的时间足额到达甲方指定账户，则乙方必须在七日内一次性付清全部房款或征得甲方同意的情况下申请变更付款方式，否则视为乙方逾期付款，乙方承担逾期付款的责任。本案审理过程中，王宏儒、王锐将要求华润置地（沈阳）有限公司返还购房款数额4，283，170元变更为4，304，378元，要求解除与华润置地（沈阳）有限公司之间的合同。王宏儒、王锐举证《中国人民银行征信中心个人信用报告》两份，报告查询记录一栏包括，2013年10月30日中国银行因贷款审批进行了查询，2014年2月27日中国银行因贷款审批进行了查询，2014年6月3日招商银行因贷款审批进行了查询，2014年7月7日中国银行因贷款审批进行了查询，2014年9月24日中国光大银行因贷款审批进行了查询，2015年3月23日中国建设银行因贷款审批进行了查询，该证据用于证明以下问题：1、王宏儒、王锐均没有欠款记录。2、通过两份报告的查询记录一栏可以证明，在2013年10月30日，中国银行就已经对王宏儒、王锐进行了贷款资信审查，在确定可以贷款以后，华润置地（沈阳）有限公司才与王宏儒、王锐签订的买卖合同。3、继中国银行宣布不予贷款以后，华润置地（沈阳）有限公司推荐的另一个合作伙伴光大银行于2014年9月24日再次调阅了王宏儒、王锐的个人信用报告，说明在2014年5月19日以后，王宏儒、王锐、华润置地（沈阳）有限公司依然在继续履行商品房买卖合同，且双方协商同意继续由中国光大银行办理贷款手续，华润置地（沈阳）有限公司主张商品房买卖合同已经于2014年5月19日通知解除，明显与上述事实不符。华润置地（沈阳）有限公司对该证据真实性予以认可，但对证明问题不予认可。王宏儒、王锐举证2014年9月5日在华润置地（沈阳）有限公司售楼处王宏儒、王锐王宏儒与华润置地（沈阳）有限公司售楼处负责销售的欧经理展开的谈话录像一组，用于证明华润置地（沈阳）有限公司销售经理自述，华润置地（沈阳）有限公司指定的贷款机构中国银行办理贷款困难，华润置地（沈阳）有限公司财务老总表示中国银行多次刁难客户，王宏儒、王锐不能办理贷款后，华润置地（沈阳）有限公司也不再与该银行合作了，并将王宏儒、王锐变更至中国光大银行为王宏儒、王锐办理贷款，与中国银行协调将贷款所需材料直接转给中国光大银行，并承诺最慢2个月就能放款，王宏儒、王锐在买房之前中国银行就已经把材料提交审查过了，信用报告也打了，流水单也够用，这些都审查合格了才接的王宏儒、王锐贷款的单，华润置地（沈阳）有限公司也抱怨中国银行属于无理拒绝放贷。对该证据，华润置地（沈阳）有限公司认可录像地点系其售楼处，但对证据证明问题不予认可，却未提供证据予以反驳。华润置地（沈阳）有限公司举证解除合同通知函、顺风快递存根一份，用于证明2014年5月21日华润置地（沈阳）有限公司以特快专递方式向王宏儒、王锐送达《解除合同通知函》，以王宏儒、王锐尚有420万元房款尚未支付构成违约，解除了与王宏儒、王锐签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并通知王宏儒、王锐在收到通知函后的七日内至华润置地（沈阳）有限公司处办理讼争房屋的撤销备案、违约金支付及扣除违约金之后的剩余房款返还等相关手续。对该证据王宏儒、王锐表示未收到该快递，对该证据也不予认可。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同及补充协议、收款收据、银行卡交易明细清单、录像、征信报告等证据，经当庭质证，原审法院予以确认，在卷佐证。原审法院认为，王宏儒、王锐与华润置地（沈阳）有限公司签订商品房买卖合同后，因涉诉房屋未能办理房屋按揭贷款导致合同未能继续履行，双方发生纠纷，故本案争议焦点为涉诉房屋未能办理按揭贷款的原因及归责。关于不能办理按揭贷款的原因及归责。1、王宏儒、王锐提供的人民银行征信报告显示其并无影响贷款的逾期还款记录。2、王宏儒、王锐提供的录像录音可以反应其与华润置地（沈阳）有限公司双方关于协商办理房屋贷款的过程。关于王宏儒、王锐方举证的其与华润置地（沈阳）有限公司售楼处经理协商办理贷款的录像，华润置地（沈阳）有限公司方认可录像中的售楼处就是其公司售楼处，但对该证据证明问题不予认可，却未提供相反证据予以反驳，故对王宏儒、王锐方提供的该录像证据予以采信。华润置地（沈阳）有限公司方售楼处经理在录像中表示中国银行在原、华润置地（沈阳）有限公司签订商品房买卖合时是认可王宏儒、王锐可以办理按揭购房才受理王宏儒、王锐按揭贷款手续的，后中国银行一直未能为王宏儒、王锐办理贷款，亦未提出其银行办理贷款的具体条件标准，且多名客户都在中国银行办理贷款未获审批的情况，所以公司要更换贷款合作机构，并主动提出将王宏儒、王锐按揭贷款转到光大银行去为王宏儒、王锐办理贷款，承诺最慢2个月就能放款。该证据可以说明华润置地（沈阳）有限公司售楼处经理确认王宏儒、王锐在中国银行未能办理贷款并非王宏儒、王锐的原因，华润置地（沈阳）有限公司在王宏儒、王锐未能在中国银行办理贷款后，并未按补充协议第七条约定要求王宏儒、王锐必须七日内一次性付清房款，而是售楼处主动将王宏儒、王锐的付款方式变更为到光大银行办理贷款，并承诺最慢2个月放款，该行为应视为华润置地（沈阳）有限公司方以实际行为同意王宏儒、王锐按照补充协议第七条第一项“征得甲方同意的情况下申请变更付款方式”。3、王宏儒、王锐的征信报告显示中国银行在原、华润置地（沈阳）有限公司签定合同当天查询了王宏儒、王锐的征信情况，可以印证华润置地（沈阳）有限公司售楼处经理所说的中国银行在原、华润置地（沈阳）有限公司双方签订商品房屋买卖合时对王宏儒、王锐是否具备贷款条件进行了审查。4、华润置地（沈阳）有限公司售楼处经理承诺将王宏儒、王锐的贷款手续从中国银行转到光大银行最慢2个月就能放款，但最终仍未能为王宏儒、王锐办理到贷款，对此华润置地（沈阳）有限公司未提供证据证明未能办理贷款系王宏儒、王锐方原因。5、银行对借款人员的资信要求在不同时期随着政策等变化会有所不同，且还存在审核人员主观上的判断问题。综上，王宏儒、王锐未能办理涉诉房屋贷款并非王宏儒、王锐原因造成，根据商品房买卖合同司法解释规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。故王宏儒、王锐因此要求解除商品房买卖合同返还购房款并给付利息的诉讼请求，符合法律规定，该法院予以支持。合同解除后的法律后果。合同解除后，华润置地（沈阳）有限公司应返还王宏儒、王锐已交购房款，并自购房款交付之日起给付利息。王宏儒、王锐提供证据证明其分别于2013年10月23日支付100万元，10月27日给付260万元，10月31日给付21，208元，11月30日给付683，170元，合计给付4，304，378元，华润置地（沈阳）有限公司对10月31日给付的21，208元问题未提异议亦未提供证据予以反驳，其他部分付款情况与华润置地（沈阳）有限公司方出具的收款收据相符，故该院对王宏儒、王锐主张的给付购房款金额及时间予以采信。王宏儒、王锐主张华润置地（沈阳）有限公司应自2013年10月30日起按银行同期贷款利率给付其已付房款的利息，因其中21，208元实际付款时间为2013年10月31日，683，170元实际付款时间为2013年11月30日，因此该部分应自付款之日起给付利息，其他部分小计360万元自2013年10月30日起给付利息。涉诉房屋己在房产管理部门办理合同备案登记，合同解除后，王宏儒、王锐应配合华润置地（沈阳）有限公司办理撤销备案登记。因涉诉房屋尚未交付，不存在返还房屋问题。关于华润置地（沈阳）有限公司提供的中国银行的《情况说明》，根据民诉法司法解释第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。华润置地（沈阳）有限公司提供的情况说明无负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，且王宏儒、王锐对该情况说明的上印章非单位公章、出具时间与印章时间不一致、仅对王宏儒、王锐进行了情况说明但王宏儒、王锐对情况说明均提出异议，故对该份证据不予采信。关于王宏儒、王锐主张与华润置地（沈阳）有限公司的商品房买卖合同已经解除，要求华润置地（沈阳）有限公司承担责任的诉讼请求。王宏儒、王锐以华润置地（沈阳）有限公司未支付未能办理贷款部分的房款构成违约为由，通知解除合同，于2014年5月21日邮寄《解除合同通知函》，因华润置地（沈阳）有限公司提供的录像证明，2014年9月5日王宏儒、王锐售楼处经理明确表示将华润置地（沈阳）有限公司的贷款改到中国光大银行办理并承诺能办理贷款，应视为王宏儒、王锐以实际行为同意华润置地（沈阳）有限公司变更付款方式，华润置地（沈阳）有限公司不构成违约，故王宏儒、王锐以此主张合同已经解除，无事实及法律依据，该法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，
判决如下：
一、解除王宏儒、王锐与华润置地（沈阳）有限公司于2013年10月30日签订的关于沈阳市铁西区建设东路64号7门1－3层房屋的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；
二、华润置地（沈阳）有限公司于本判决生效后10日内返还王宏儒、王锐购房款人民币4，304，378元，三、华润置地（沈阳）有限公司于本判决生效后10日内给付王宏儒、王锐购房款人民币4，304，378元的相应利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算（分别为：给付购房款360万元自2013年10月30日起至本判决确定的给付之日止的利息，给付购房款21，208元自2013年10月31日起至本判决确定的给付之日止的利息，给付购房款683，170元自2013年11月30日起至本判决确定的给付之日止的利息）；
四、王宏儒、王锐于本判决生效后30日内协助华润置地（沈阳）有限公司办理撤销沈阳市铁西区建设东路64号7门1－3层房屋备案登记手续；
五、驳回反诉华润置地（沈阳）有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币41，235元，由华润置地（沈阳）有限公司负担；反诉受理费12122元，由华润置地（沈阳）有限公司负担。宣判后，上诉人华润置地（沈阳）有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：
一、请求撤销一审判决书第二、三、五项。
二、请求依法改判驳回被上诉人要求上诉人给付已付购房款及相应利息的诉讼请求。
三、请求法院依法改判支持上诉人要求被上诉人给付逾期违约金、逾期办理撤销讼争房屋备案、预售登记手续的违约金、律师费等诉讼请求。
四、第一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要理由：1.原审法院判决认定被上诉人王宏瑞、王锐未能办理讼争房屋贷款并非被上诉人原因造成系事实认定错误。2.因被上诉人原因导致贷款银行不能再约定时间放款，上诉人已于2014年5月21日向被上诉人送达了解除合同通知书，原审法院应当支持上诉人要求被上诉人给付逾期付款违约金、逾期办理撤销讼争房屋备案、预售登记手续违约金的诉讼请求3.2013年10月31日被上诉人支付的人民币21，208元并非购房款，而是上诉人代房产局收取的非住房转让手续，原审法院将该款项认定为购房款并要求上诉人返还系认定事实错误。4.被上诉人对无法办理商业贷款的事实系明知，其无权向上诉人主张利息损失。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案争议焦点为案争房屋未能办理按揭贷款的原因及归责。原审依据本案二被上诉人无影响贷款的逾期还款记录及记载上诉人工作人员主动将被上诉人的付款方式变更到光大银行办理贷款过程的人民银行征信报告、及视听资料等证据，认定本案房屋买卖不能办理贷款的原因并非因二被上诉人原因造成，并无不当。故原审未支持上诉人要求二被上诉人承担逾期付款及赔偿损失等违约责任的反诉请求，并无不当。关于合同解除的后果，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条之规定，因不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息返还买受人。故原审按上诉人为被上诉人开具的收款收据数额判令上诉人返还被上诉人己付房款及利息并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41，235元，由上诉人华润置地（沈阳）有限公司承担。本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理
审判员 朱闻天
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”