江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淮中民终字第02809号上诉人（原审原告）张红霞，个体户。委托代理人缪正芬，江苏淮宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）林玉梅，退休职工。委托代理人王建霞，江苏毛周勤律师事务所律师。上诉人张红霞与被上诉人林玉梅房屋买卖合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2015年11月18日作出（2015）浦民初字第01210号民事判决。
上诉人张红霞对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月23日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人张红霞的委托代理人缪正芬，被上诉人林玉梅的委托代理人王建霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年7月26日，被告林玉梅将其所有的位于淮安市清浦区解放东路富春花园西门B01-009号房屋（即涉案房屋）出租给案外人戴慧丽，双方约定：“租赁期从2013年7月26日到2016年7月26日止，租金为2000元／月。2015年2月15日，经淮安市清浦区富春房产中介刘林介绍，原告张红霞（乙方）与被告林玉梅（甲方）签订《房屋买卖合同》，被告林玉梅将涉案房屋出售给张红霞，合同约定：“房屋价格为60万元，乙方预付购房订金2万元，2015年3月18日前首付28万元整，剩余购房款30万元整由乙方负责办理贷款，付款以甲方收据为凭，合同签字生效后，乙方一次性付清富春房地产中介有限公司信息服务费，信息服务费按总房价的1%收取，贷款代理费另外收取，按总房价的1%收取。违约责任：甲方违约赔偿乙方购房定金2倍的违约金，乙方违约购房定金不退。如果甲方未按约定时间交房属违约，同样赔偿乙方购房定金2倍的违约金，信息服务费由违约方承担，甲方签字代表夫妻双方及家人行为。甲乙双方应认真履行该合同，甲方必须积极提供产权证、身份证等相关证据及复印件，双方相互配合做好过户手续。交房时间：过户后贷款放后款清交房。甲方将该房水电煤气等费用结清交付乙方使用，交房时甲方保证房屋完整无损。”合同签订后，张红霞支付购房定金2万元。因涉案房屋租赁期限未满，经原、被告协商，原告张红霞出具承诺书1份，载明“张红霞同意房屋租赁到2016年7月26日”。该承诺书由房产中介刘林保管。后张红霞找到刘林向其索要承诺书，刘林无奈之下将承诺书交予张红霞，后张红霞将承诺书撕毁。2015年3月12日，张红霞又支付房屋首付款28万元，同年3月23日支付27万元，剩余3万元房款由刘林保管。2015年2月26日，戴慧丽经林玉梅同意将涉案房屋转租给案外人杨红丽，经杨红丽要求，杨红丽与被告林玉梅签订租房协议，内容为：“租赁期从2015年2月26日到2016年7月26日，租金为2100元／月。”2015年3月16日，张红霞取得涉案房屋产权证。张红霞不同意杨红丽继续承租房屋，要求杨红丽从涉案房屋中搬出。杨红丽以租赁合同未到期为由拒绝搬走，并多次报警，后经派出所处理未果，原告张红霞诉至法院，请求判决被告林玉梅赔偿违约金57500元，并按100元／日的标准承担自起诉之日至实际交房之日的租金损失。原审审理中，杨红丽作为原告以张红霞、林玉梅为被告提起诉讼，要求解除杨红丽与林玉梅签订的租房协议，林玉梅退还杨红丽房租及押金21440元，林玉梅赔偿原告损失20000元，张红霞赔偿原告损失20000元。经法院调解，双方于2015年8月10日达成如下协议：“一、原告杨红丽继续租用位于淮安市清浦区富春花园B组团1幢109室房屋（该房屋已由被告林玉梅于2015年2月15日售予被告张红霞）至2016年11月26日（租金为2100元／月，原告无权转让）；
二、原告杨红丽自愿承担位于淮安市清浦区富春花园B组团1幢109室房屋16个月物业管理费（自2015年3月26日至2016年7月26日）；
三、被告林玉梅于2015年8月20日前一次性退还原告杨红丽租金23100元、押金1000元，并给付杨红丽损失费950元，合计25050元；
四、原告杨红丽于2015年8月21日前一次性给付被告张红霞租金33600元及押金1000元，原告杨红丽给付上述全款租金后，被告张红霞即认可原告杨红丽已将房屋租金交付至2016年11月26日；
五、原告杨红丽自愿放弃其他诉讼请求；
六、本案纠纷一次性了结，双方其他无争议；
七、案件受理费668元（已减半收取），由原告杨红丽负担。”协议签订后，各方均依约履行。原审原告张红霞诉称，2015年2月15日，原、被告经房产中介主持签订房屋买卖合同，约定被告将座落在富春花园B组团1幢109室房屋以60万元的价格出售给原告。合同签订时，被告收取了原告交付的2万元定金，原告向中介交付了信息服务费17500元。随后由中介协助，双方办理了房屋过户手续，2015年3月16日原告取得了该房屋的产权证。待原告收取房屋时，发现被告于2015年2月26日将已经出售的房屋低价出租给他人，合同租赁期至2016年7月26日，导致原告无法收取房屋。根据协议约定，被告未按约定时间交房属违约，应赔偿原告购房定金的2倍作为违约金，信息服务费由违约方承担。经原告多次催促交房未果，故诉至法院，请求判决被告赔偿违约金57500元及租金损失。原审被告林玉梅辩称，被告不存在违约行为，违约方应为原告。原告在签订房屋买卖合同时，对于涉案房屋出租的情况是明知的。根据买卖不破租赁的原则，虽然房屋所有权发生转移，但是租赁关系继续有效，原告亦承诺房屋于租赁期满后交付。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原审认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行的违约责任。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，因房屋租期未满，经双方协商后，原告出具承诺书，承诺将交房时间由款清交房变更为2016年7月26日交房，系原告真实意思表示，应为合法有效。原告单方面撕毁承诺书的行为不影响承诺书的效力，现原告以被告未按约定交房为由，要求被告承担违约责任及租金损失无事实和法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告张红霞的诉讼请求。本诉受理费1238元及保全费620元，由原告张红霞负担。反诉受理费775元，由被告林玉梅负担。
上诉人张红霞不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人林玉梅将已经出售的房屋私自出租，违反了诚实信用的原则，损害了他人利益，造成多方损失；2、一审法院超期结案，违反法定程序。综上，一审认定事实和适用法律错误，程序违法，请求二审依法改判或发回重审。
被上诉人林玉梅辩称：1、一审法院查明事实清楚，法律适用正确，程序合法；2、上诉人张红霞与被上诉人签订房屋买卖合同时，被上诉人就明确告知上诉人张红霞房屋出租到2016年7月26日，而且上诉人张红霞还出具了承诺书，表示同意租到2016年7月26日，承诺书是放在中介的，后来上诉人张红霞单方面撕毁承诺书的行为没有经过被上诉人的同意，所以上诉人张红霞单方面撕毁承诺书是一个无效行为，该承诺书对双方均有约束力；3、原租赁合同约定了可以转租，转租给杨红丽并没有超出原租赁合同约定的租期；4、上诉人张红霞强行驱赶杨红丽，杨红丽作为原告以上诉人张红霞和被上诉人为被告提起诉讼，后经法院调解，三方达成调解协议，协议中明确说明纠纷一次性了结，双方无其他争议，该调解书三方也签收并履行完毕，纠纷已协调解决。综上，被上诉人无违约行为，且双方纠纷已调解结案，上诉人张红霞的上诉请求与理由均不成立。经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。本案争议焦点：1、涉案房屋租赁合同是否已经过一审法院审理并进行调解结案，本案诉讼应否再支持上诉人张红霞的要求给付违约金的主张；2、本案程序是否违法。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案合同签订后，因房屋租期未满，经双方协商后，上诉人张红霞出具承诺书，承诺将交房时间由款清交房变更为2016年7月26日交房。且在另案中上诉人张红霞同意租房期限变更为2016年11月26日，已不存在被上诉人林玉梅不履行合同或履行合同义务不符合约定。另在该案调解中，对涉案房屋租赁费用等进行了重新结算，各方均依约履行，现上诉人张红霞仍以被上诉人林玉梅未按约定交房，要求被上诉人林玉梅承担违约责任及租金损失的事实不能成立。至于一审结案期限，原审法院依据法律，对期限的处理符合法律规定，并不存在违反法定程序的情形。综上，上诉人张红霞的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1238元，由上诉人张红霞负担。本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 钱明芳
审判员 赵骏飞
二〇一六年二月二十六日
书记员 刘 青 来自：