河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济中民三终字第326号上诉人（原审原告、反诉被告）济源市花木苗圃场法定代表人李海波，该场场长。委托代理人王雪锐，该场工作人员。委托代理人陈世涛，河南剑光律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）济源市国邦电器有限公司。法定代表人杨小云，该公司总经理。委托代理人张官中，济源市轵城镇法律服务所法律工作者。上诉人济源市花木苗圃场与上诉人济源市国邦电器有限公司（以下简称国邦电器公司）土地租赁合同纠纷一案，济源市花木苗圃场于2013年6月28日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令解除其和国邦电器公司签订的土地租赁使用合同。国邦电器公司提起反诉，请求济源市花木苗圃场赔偿：1、地面附属物补偿款1202883元；2、回填废旧渔塘土方补偿2227140元；3、旧渔塘改造投资报废造成的损失487640元；4、防汛电费支出14920元；5、预期利润损失，按在租赁土地上投资资金的利息4033983元×月息0.007×80个月=2259030元；6、土地包干补偿款2.5万元／亩×22亩=550000元；7、返还的租金6000元／年×13年=78000元；8、高低压线路补偿130000元；9、漏登的建筑物及设施补偿款92520元，共计7041533元，只主张7000000元。济源市人民法院于2014年11月11日作出（2013）济民一初字第1377号民事判决书。济源市花木苗圃场、国邦电器公司均不服该判决提起上诉，本院于2015年3月31日作出（2015）济中民三终字第29号民事裁定书，将案件发回济源市人民法院重审。济源市人民法院重审后，于2015年10月26日作出（2015）济民一初字第2017号民事判决书。济源市花木苗圃场、国邦电器公司均不服该判决，向本院提出上诉，本院于2015年12月3日受理该案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人济源市花木苗圃场的委托代理人王雪锐、陈世涛、上诉人国邦电器公司及其委托代理人张官中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2005年3月15日，济源市花木苗圃场、国邦电器公司签订一份土地租赁使用合同，约定济源市花木苗圃场将其位于环城路北的原报废鱼塘土地租赁给国邦电器公司，国邦电器公司应以种植苗木和经济作物为主，承包期限自2005年3月15日至2025年3月15日，共20年，承包土地界限：东至园艺场界、西至建管处院墙、南至环城路、北至河渠沟，土地使用费共计120000元，一次性交清；……国邦电器公司应科学安排、组织好苗木生产，不得荒芜，国邦电器公司销售苗木时，济源市花木苗圃场提国邦电器公司苗木销售价格的5%的管理费，严禁私人卖苗，济源市花木苗圃场应发挥苗木销售主渠道作用，适时反馈苗木生产、销售市场行情及相关业务指导等工作；……国邦电器公司不得在承包区域内修建永久设施，特殊情况下，国邦电器公司应写出书面申请报济源市花木苗圃场批准后方可实施；……因城市规划占用土地，国邦电器公司应按上级拆迁部门要求安排实施，地上附着物品赔偿归国邦电器公司，如果期限未满，扣除已用期限承包费后，剩余部分退还国邦电器公司。同日，国邦电器公司向济源市花木苗圃场交纳土地租金120000元。2005年8月15日，济源市花木苗圃场、国邦电器公司签订一份补充协议，约定国邦电器公司承包土地确实属于下洼旧渔塘改造地，要求国邦电器公司在苗圃培养经营过程中认真做好防汛排水工作，严格控制水位在排水河沟之下，保证树苗正常生长，仅限每年汛期期间国邦电器公司抽水排涝所用电费，济源市花木苗圃场负担800元／年，作为济源市花木苗圃场对国邦电器公司工作的支持，如遇干旱季节济源市花木苗圃场不予补偿，其他费用按原合同不变，如国邦电器公司在经营期间再发生其他任何事故，济源市花木苗圃场概不负责，一切费用由国邦电器公司负担。国邦电器公司租赁土地后，2005年和2006年汛期暴雨成灾，地下水位上升，国邦电器公司栽植的大量苗木被淹，土地无法适应苗木生长，2007年底至2008年上半年，国邦电器公司动用机械、人工用土回填大坑，总面积为19929.5平方米，土方量为65672.25立方米。后国邦电器公司在租赁土地上栽植了苗木，修建简易房、围墙、大门、压井等并硬化部分地面。承包范围内建筑外有土地22.2亩。2006年12月10日和2010年12月30日，济源市花木苗圃场和河南省电力公司济源供电公司分别签订一份高压供用电合同，约定分界点负荷侧产权属用电方。2009年1月13日，济源市花木苗圃场通知国邦电器公司：所承包鱼塘北边核桃树以南四米为双方公共道路用地，禁止栽植、种植苗木、粮食作物或他用，否则产生的一切后果自负。2009年6月2日，济源市花木苗圃场通知国邦电器公司：国邦电器公司在所承包土地上私搭、乱建，违反合同约定第七条款，通知国邦电器公司于2009年6月30日前对私搭乱建的所有建筑物进行拆除，否则济源市花木苗圃场将以国邦电器公司违反合同约定，单方终止合同，对此产生的一切后果由国邦电器公司自负。2010年5月24日，济源市国土资源局向济源市花木苗圃场下发责令停止土地违法行为通知书，通知济源市花木苗圃场未经批准擅自在场区范围内占地建烧烤摊，责令立即停止一切违法占地。2010年9月16日，济源市花木苗圃场通知国邦电器公司：国邦电器公司未经其允许擅自改变土地性质，私自搭建建筑物，并严重违反市政府关于严禁在环城路以内开办露天烧烤广场的规定，其多次受到市创建指挥部通报和罚款，限国邦电器公司接到通知后三十日内将租赁土地恢复原貌，逾期其视为国邦电器公司单方违约，自行放弃租赁权利，并将终止土地租赁合同，所产生一切后果或损失自负。2012年4月25日，济源市人民政府召开健康城建设推进会，就健康城征地补偿事宜进行讨论，并作出（2012）56号纪要，载明：健康城征地，根据常规建筑物据实补偿，其它参照最相近地段即中医院地面附属物包干的方式，按每亩2.5万元包干补偿。由市国土局负责，沁园办事处配合，抓紧将地面附属物补偿到位，加快健康城建设步伐。后用地单位、国邦电器公司及调查人等在场对国邦电器公司租赁土地上建筑物进行了登记。2012年，济源市人民政府形成（2012）91号专题会议纪要，专题研究健康城项目建设涉及的问题，形成一致意见，其中关于市住建局苗圃场搬迁问题显示，苗木及地上附属物补偿问题，根据合同约定，由投资办按现有土地部门补偿标准，对外租土地苗木及地上附属物补偿费用进行评估。2012年10月26日，济源市政府投资项目建设管理办公室印发关于花木苗圃场拆迁补偿的解决方案，载明，一、职工住房安置补偿874000元；
二、地面建筑物及附属补偿4962400元；
三、苗圃场合同纠纷款3071300元，按1200000元补偿包干使用；等；其中第二项第（一）款第2项载明对外承租苗圃35.24亩，按现有苗木包干补偿标准25000元／亩。2013年4月15日，济源市人民政府发布济政（2013）14号关于济源市建设征收（用）土地附着物补偿标准的文件，载明，土木结构一层房屋、土坯墙、瓦顶，补偿标准为320元-370元；砖铺地面：砖铺10元-20元；水泥彩色地砖40-55元等对各项补偿标准进行了明确。审理中双方对国邦电器公司租赁的土地内的地上附着物计算标准有异议，济源市花木苗圃场要求按济源市人民政府发布济政（2013）14号文件规定的最低补偿标准计算为758265.16元，国邦电器公司要求按该文件规定的最高标准计算为1202883元。另双方认可还漏登了砖结构房、铺设的地砖822米等。在审理过程中，经国邦电器公司申请，原审法院依法委托鉴定机构对济源市花木苗圃场10KV配电线路的价值进行评估。2014年3月18日，焦作市至信价格评估有限公司作出焦至评字（2014）第［016］号价格评估报告书，评估结论：济源市花木苗圃场10KV配电线路在价格评估基准日的评估价格为125800元。济源市诚信工程造价咨询有限公司出具的苗圃场报废鱼塘回填工程造价表显示，参考济源市2007年第四期造价信息和市场价，平整场地和碾压的工程造价为6621.92元／10000平方米，回填土考虑八公里运输的工程造价为291315.15元／10000立方米。济源市政府投资项目建设管理办公室政府投资项目重大事情会商纪要载明市区内借方价格为6元／立方米（落地价、虚方、含利润、税金），市区内废方价格为11.2元／立方米（自然方、含利润、税金）。原审法院认为：济源市花木苗圃场、国邦电器公司签订的土地租赁使用合同书和补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系有效协议。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。现该租赁土地被政府征用，根据合同约定及实际情况，双方合同已无法履行，济源市花木苗圃场要求与国邦电器公司解除租赁合同，理由正当，证据充分，原审予以支持。根据合同约定，租赁期限未届满的租赁费济源市花木苗圃场应退还国邦电器公司，故国邦电器公司反诉要求济源市花木苗圃场退还租赁期限未届满期间的租赁费，理由正当，原审予以支持；因国邦电器公司租赁的期限还有13年未届满，济源市花木苗圃场应返还国邦电器公司租赁费的数额为120000元÷20年×13年=78000元；国邦电器公司主张的地上附属物补偿款，虽济源市花木苗圃场辩称系私搭乱建的非法建筑物，但该建筑物的性质并未确定，也未被相关部门清除，花木苗圃场拆迁补偿解决方案亦对此规定有补偿方案，故国邦电器公司要求济源市花木苗圃场给付地上附属物补偿款，理由正当，原审予以支持；地上附属物补偿款数额，济源市花木苗圃场主张按济源市人民政府发布济政（2013）14号文件规定的最低补偿标准计算为758265.16元，国邦电器公司要求按照该文件规定的最高标准计算为1202883元，因双方登记时未注明是什么结构，国邦电器公司现要求按高标准计算不违背文件规定，且考虑到国邦电器公司的先期投资较大，国邦电器公司该请求，原审予以支持。关于漏登附属物，国邦电器公司要求按该文件计算计款92520元，也不违背文件规定，也予以支持。另双方认可国邦电器公司租赁的范围内有土地22.2亩，按（2012）56号纪要25000元／亩的包干价格补偿，该部分补偿款数额为22.2亩×25000元／亩=555000元，国邦电器公司要求550000元，不超出济源市花木苗圃场应承担的责任范围，原审以国邦电器公司主张数额为准。济源市花木苗圃场主张的回填废旧渔塘土方补偿款，因国邦电器公司租赁济源市花木苗圃场土地后，确因不能使用，国邦电器公司又进行了回填，济源市花木苗圃场对该事实予以认可，对回填土方的土方量及平整地面的面积也予以认可并予以登记，所以，国邦电器公司要求济源市花木苗圃场给付该部分的补偿款，原审也予以支持。关于补偿款的数额，济源市花木苗圃场主张按济源市政府投资项目建设管理办公室政府投资项目重大事情会议纪要载明的价格计算，国邦电器公司要求参考济源市诚信工程造价咨询有限公司出具的苗圃场报废鱼塘回填工程造价表上载明的价格计算，原审法院认为，因济源市花木苗圃场不能举证证明市政府的会议纪要，是针对苗圃场报废鱼塘回填工程作出的，而济源市诚信工程造价咨询有限公司出具的苗圃场报废鱼塘回填工程造价表上显示的价格写明是苗圃场报废鱼塘回填土及平整地面的价格，对该案具有参考价值，参照该价格计算，国邦电器公司平整土地的价格为19929.5平方米×6621.92元／10000平方米=13153.47元；回填土方的价格为65672.25立方米×291315.15元／10000立方米=1913032.64元，两项合计1926186.11元。国邦电器公司主张的旧渔塘改造投资报废造成的损失，国邦电器公司的证据不足，原审不予支持。另外，国邦电器公司主张预期利润损失，原审法院认为，国邦电器公司最初租赁济源市花木苗圃场的土地应是在对该土地有一定了解的情况下的一种期望获取利益的投资经营行为，利益的获取必须以投入为前提才能产生回报，但同时投资经营行为本身具有不确定风险性，而根据济源市花木苗圃场、国邦电器公司签订的合同并未约定投资的预期利益的损失应由济源市花木苗圃场负担，且济源市花木苗圃场、国邦电器公司合同的终止也是因城市规划占用土地才提前终止的，双方关于合同解除的条件也进行了明确的约定，济源市花木苗圃场并未从中获取利益，故国邦电器公司要求济源市花木苗圃场承担上述损失，理由不足，原审不予支持。国邦电器公司要求防汛电费损失，按双方合同约定的800元／年计算三年，共计2400元，济源市花木苗圃场未提交证据证明已支付国邦电器公司，国邦电器公司该请求，原审予以支持。国邦电器公司主张的高低压线路补偿款，因济源市花木苗圃场不认可该高低压线路系国邦电器公司投资建设，国邦电器公司亦未充分举证证明，原审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、解除济源市花木苗圃场和济源市国邦电器有限公司于2005年3月15日签订的土地租赁使用合同；
二、济源市花木苗圃场于该判决生效后三十日内返还济源市国邦电器有限公司租赁费78000元；
三、济源市花木苗圃场于该判决生效后三十日内给付济源市国邦电器有限公司地上附属物赔偿款1202883元；
四、济源市花木苗圃场于该判决生效后三十日内给付济源市国邦电器有限公司包干补偿款550000元；
五、济源市花木苗圃场于该判决生效后三十日内给付济源市国邦电器有限公司电费2400元；
六、济源市花木苗圃场于该判决生效后三十日内给付济源市国邦电器有限公司回填渔塘补偿款1926186.11元；
七、济源市花木苗圃场于该判决生效后三十日内给付济源市国邦电器有限公司漏登的建筑物及设施补偿款92520元；
八、驳回济源市国邦电器有限公司其他反诉请求。案件受理费100元，由国邦电器公司负担，反诉费30400元，由国邦电器公司负担13671元，济源市花木苗圃场负担16729元，鉴定费3800元，由国邦电器公司负担。济源市花木苗圃场上诉称：
一、地上附属物赔偿款应为811575.43元。济源市花木苗圃场、国邦电器公司对地上附属物的数量无异议，均同意按济政（2013）14号文件计价，但根据该文件对补偿标准的说明，国邦电器公司的地表建筑应属于其他建筑物、构筑物类别，不属于标准住房类。经济源市花木苗圃场按该文件标准的上限计算，地上附属物赔偿款应为811575.43元。
二、关于回填鱼塘补偿款。1、不应予以补偿。双方所签合同已明确案涉土地为报废鱼塘，回填鱼塘系国邦电器公司投资经营中的自主行为，国邦电器公司要求补偿没有合同依据。另，国邦电器公司回填鱼塘后，在地表上种植了苗木、构建了附着物，这些附着物都得到了相应的补偿，国邦电器公司已经受益，不应再要求对回填鱼塘进行补偿。2、退一步讲，即使应该补偿，补偿款也应按济源市政府投资项目建设管理办公室政府投资项目重大事情会议纪要载明的价格计算。原审参照济源市诚信工程造价咨询有限公司出具的苗圃场报废鱼塘回填工程造价表上载明的价格计算不当。因为该造价表是针对正规企业调运土方所做的评估定价，而国邦电器公司回填鱼塘仅是一种个人社会行为，国邦电器公司在庭审中也未出示回填土方费用的正规发票及相关费用明细。
三、关于漏登建筑物及设施问题。对漏登的建筑物及设施，双方均认为应当是简易棚之类的建筑，济源市花木苗圃场按照济政（2013）14号文件核价为58170元，原审按照标准建筑计价不当。综上，请求二审法院在查明事实的基础对上述三项予以改判。国邦电器公司辩称：
一、双方对地面附属物的数量无异议，均同意按济政（2013）14号文件标准计价。国邦电器公司的地表建筑属于标准住房类，原审考虑到国邦电器公司先期投资较大，按高标准计算并无不当。
二、国邦电器公司租赁土地后，确因不能使用，又进行了回填，济源市花木苗圃场对该事实认可，对回填土方的土方量及平整地面的面积也予以认可并予以登记，因此，原审对国邦电器公司主张的回填鱼塘补偿款予以支持正确。济源市诚信工程造价咨询有限公司出具的苗圃场报废鱼塘回填工程造价表上显示的价格写明是苗圃场报废鱼塘回填土及平整地面的价格，对该案具有参考价值，应参照该价格计算。
三、关于漏登的建筑物及设施，相关证据均是济源市花木苗圃场向法院提供的，计算价格理应按济政（2013）14号文件标准计算，原审法院判决并无不当。综上，请求二审依法驳回济源市花木苗圃场的上诉请求。国邦电器公司上诉称：原审不支持国邦电器公司预期利润损失错误。其在前期经营中，收购好土填坑抬田，加上机械平整、碾压和人工费用等，投入200余万元，将所租荒废鱼塘改造为良田，其大量投入是期待承租中后期获得投入本金和高额利润。但济源市花木苗圃场提前终止合同，使其高额投资无法通过后期可得利益来实现。原审判决使国邦电器公司实际损失200余万元，直接损害了其合法权益。综上，请求二审判令济源市花木苗圃场赔偿其预期利润损失100万元。济源市花木苗圃场辩称：投资经营本身具有不确定风险，双方签订的合同并未约定预期利益损失由济源市花木苗圃场负担，国邦电器公司主张该损失没有合同依据。另，地上附着物等均受到了补偿，国邦电器公司再主张预期利润损失也无事实依据。综上，请求二审依法驳回国邦电器公司的上诉请求。本院
经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：
一、关于地上附属物和漏登的建筑物及设施补偿款的数额。济源市花木苗圃场、国邦电器公司对地上附属物的数量无异议，济源市花木苗圃场在二审中也同意按济政（2013）14号文件规定的标准上限计算，但认为国邦电器公司的地表建筑不属于标准住房，应当按其他建筑物、构筑物类别计价。
本院认为，国邦电器公司对济源市花木苗圃场的上述说法不认可，济源市花木苗圃场也未提供证据证明，因双方登记时未注明地表建筑物的结构和类别，因此，考虑到国邦电器公司的先期投资较大，国邦电器公司要求按高标准计算地上附属物补偿款1098932元，不违背文件规定，原审予以支持并无不当，但具体数额计算有误，本院予以更正。关于漏登附属物，国邦电器公司要求按上述文件计算补偿款款92520元，也不违背文件规定，应予以支持。
二、关于回填鱼塘补偿款。1、因国邦电器公司租赁济源市花木苗圃场土地后，确因不能使用，国邦电器公司又进行了回填，济源市花木苗圃场对该事实予以认可，对回填土方的土方量及平整地面的面积也予以认可并予以登记，所以，国邦电器公司要求济源市花木苗圃场给付该部分的补偿款，原审予以支持并无不当。2、关于补偿款的数额。济源市花木苗圃场不能举证证明济源市政府投资项目建设管理办公室政府投资项目重大事情会议纪要载明的价格，是针对苗圃场报废鱼塘回填工程作出的，而济源市诚信工程造价咨询有限公司出具的苗圃场报废鱼塘回填工程造价表上显示的价格写明是苗圃场报废鱼塘回填土及平整地面的价格，对本案具有参考价值，原审参照该价格计算并无不当。因此，对济源市花木苗圃场的该项上诉请求，本院不予支持。
三、关于预期利润损失。投资经营行为本身具有不确定的风险性，济源市花木苗圃场、国邦电器公司签订的合同约定：“…因城市规划占用土地…”，说明国邦电器公司在签订合同时，对该租赁土地被政府占用应有预见。双方在合同中并未约定投资的预期利益损失由济源市花木苗圃场负担，国邦电器公司主张预期利润损失没有合同依据。另，济源市花木苗圃场、国邦电器公司的合同是因城市规划占用土地才提前终止的，济源市花木苗圃场并未从中获取利益，故国邦电器公司上诉要求济源市花木苗圃场承担上述损失，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持济源市人民法院（2015）济民一初字第2017号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项；
二、变更济源市人民法院（2015）济民一初字第2017号民事判决第三项为“济源市花木苗圃场于本判决生效后三十日内给付济源市国邦电器有限公司地上附属物补偿款1098932元”。一审案件受理费100元，由济源市国邦电器有限公司负担，反诉费30400元，由济源市国邦电器有限公司负担14171元，济源市花木苗圃场负担16229元，鉴定费3800元，由济源市国邦电器有限公司负担。二审案件受理费30529元，由济源市国邦电器有限公司负担14300元，济源市花木苗圃场负担16229元本判决为终审判决。
审 判 长 商 敏
代理
审判员 陈莎莎
代理
审判员 吕海波
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 李 方 来源：百度“”