重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝04民终185号
上诉人（原审被告）：田茂发，男，1967年8月15日出生，土家族，住重庆市秀山土家族苗族自治县乌杨街道天桥居民委员会小北街***号。
委托代理人：吴远君，重庆群峰律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：秀山土家族苗族自治县电池锰粉厂。住所地：秀山土家族苗族自治县乌杨街道民胜街*号。
法定代表人：张向秋，该厂厂长。
委托代理人：刘秦飞，重庆秦飞律师事务所律师。上诉人田茂发与被上诉人秀山土家族苗族自治县电池锰粉厂（以下简称电池锰粉厂）确认合同无效纠纷一案，秀山土家族苗族自治县人民法院于2015年12月14日作出（2015）秀法民初字第02946号民事判决，田茂发对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秀山土家族苗族自治县人民法院审理查明：原告电池锰粉厂主营锰粉生产、加工、销售，兼营旅社，系集体所有制企业。至2006年，原告出现经营困难，一直处于停产状态。原告拟将其所有的一处厂房出售，以解决职工待遇问题。该处厂房坐落于本县乌杨街道小北街，登记的权利人为电池锰粉厂，土地使用权面积2503.27㎡，房屋建筑面积为399.58㎡，土地使用权类型为划拨，土地、房屋用途为工业用途。经对外邀请，有本案被告田茂发及案外人唐仕珍唐某珍来购买该处厂房。被告以自己的名义在工商银行存入7万元，取得存单，然后将存单交给原告，原告于2006年6月21日出具收条，载明“今收到田茂发交来存单渝A01570602号、凭证号001570602号存单7万元整作为购房预付金”，并加盖有原告的财务专用章。唐仕珍唐某珍也向原告交纳3万元，原告��2007年1月31日向唐仕珍唐某珍出具收据，载明“今收到唐仕珍唐某珍交来购房款3万元，并加盖有原告的财务专用章。后唐仕珍唐某珍退出上述本案争议厂房买卖，原告与被告达成口头协议，约定被告购买本案争议厂房及厂区范围内的土地，价款为34万元，待房产登记过户后支付余款。2007年，被告搬入本案争议厂房，利用厂房及厂区土地从事汽车维修业务至今。此后，因原告部分职工反对该项厂房买卖，2015年，原告以被告侵权为由，诉至法院，请求判令被告立即停止侵权并立即搬出原告的厂区，秀山土家族苗族自治县人民法院作出（2015）秀法民初字第02449号民事判决书，以原、被告在2006年达成买卖合意，被告基于买卖而占有使用该房屋，不构成对原告房屋权利的非法侵害和妨碍为由，判决驳回原告的诉讼请求。原告遂再以合同纠纷为由诉至法院。另查明，原、被告关于本案争议厂房及厂区土地的买卖未经任何一级人民政府批准。电池锰粉厂一审诉称，因电池锰粉厂与田茂发口头达成《房屋买卖协议》，未经有批准权的人民政府批准。请求：
一、确认原告与被告于2006年6月达成的《房屋买卖协议》无效；
二、判令被告立即返还原告的厂房及厂区土地；
三、判令被告承担本案诉讼费。田茂发辩称：1.根据原告的陈述，本案已超过诉讼时效；2.原告的请求不符合重庆市高级人民法院关于确认无效合同处理的相关规定，关于合同无效的相关规定中明确了在合同签订一年以内，权利方可以申请行使撤销合同的权利，原告在规定的时间内未提起相应的申请或保护权益的主张，现在才提出不合法；3.原告的诉讼请求不能成立，原告起诉的主要事实依据是原告的厂房及厂区土地属于划拨地，但根据相关规定，划拨���土地不禁止转让，原告在诉状中明确为集体企业，集体企业可以转让土地。综上所述，原告的诉讼请求超过诉讼时效，且不符合法律规定，应当予以驳回。秀山土家族苗族自治县人民法院认为，本案的争议焦点在于：
一、原告的起诉是否超过诉讼时效；
二、原、被告之间达成的买卖本案争议厂房及厂区土地的口头协议是否有效，原告的诉讼请求应否得到支持。根据查明的事实，依照相关法律的规定，结合双方争议的焦点，分别评述如下：
一、原告的起诉是否超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，《中华人民共和国民法通则》确定的诉讼时效期间适用于债权请求权。合同当事人没有自行认定合同无效的权利，只享有提请人民法院确认合同是否有效的诉讼权利，而当事人请求人民法���确认合同无效的诉讼权利不属于债权请求权。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，不会使无效合同变得有效。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。故本案该案原告的起诉不受诉讼时效期间的限制，被告的该项抗辩不能成立，不予支持。
二、原、被告之间达成的买卖本案争议厂房及厂区土地的口头协议是否有效，原告的诉讼请求应否得到支持。双方达成的口头协议是对本案争议厂房及厂区土地一并买卖，但根据法律规定，城市土地属于国家所有，本案争议厂房在城市范围内，其所使用土地的所有权属于国家，原告对地上建筑物即厂房和其他附属建筑享有所有权，但对于厂房之下的土地及厂区范围内的其他土地，原告仅享有土地使用权，无权买卖厂区土地，但可依法转让土地使用权，社会生活中所称买卖土地一般均指转让土地使用权。本案争议厂房的厂区土地使用权面积2503.27㎡，而厂房建筑面积为399.58㎡，厂房占地面积显然不能涵盖厂区的所有土地，双方的口头协议约定厂区厂房及土地一并转让，则该口头协议实际上包含两部分，一部分是转让厂房所有权，一部分是转让厂区土地的使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案争议厂房及厂区使用的土地是属于国有划拨用地，双方对厂房及厂区的土地买卖、使用权转让未经有批准权的人民政府批准并缴纳土地使用权出让金，不符合法律规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”双方达成的买卖本案争议厂房及厂区土地的口头协议至今未经有批准权的人民政府批准，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告达成的买卖涉案本案争议厂房的口头协议无效，被告占有、使用的争议厂房及厂区土地应当返还给原告。综上，原告的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决：
一、原告秀山土家族苗族自治县电池锰粉厂与被告田茂发达成的买卖“坐落于本县乌杨街道小北街，登记的权利人为原告秀山土家族苗族自治县电池锰粉厂，土地使用权面积2503.27㎡，房屋建筑面积为399.58㎡，土地使用权类型为划拨，土地、房屋用途为工业用途的厂房及厂区土地”的口头协议无效；
二、被告田茂发在本判决生效后十五日内向原告秀山土家族苗族自治县电池锰粉厂返还上述厂房及厂区土���。案件受理费80元，减半收取40元，由被告田茂发负担。田茂发不服秀山土家族苗族自治县人民法院作出的前述判决，向本院提出上诉，请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：
一、一审法院对上诉人所提出的诉讼时效的认定错误。双方达成《房屋买卖协议》到2015年，已有9年多时间，被上诉人主张合同效力问题，应在规定的时间期内按合同法及相关司法解释的规定行使权利，一审认为合同无效不受诉讼时效限制，有违立法原意。双方买卖本为房屋买卖，一审偷换概念，认为是土地买卖，作出合同无效的认定是错误的。
二、一审认为本次转让的房屋及土地未经有关部门的审批是错误的。本案房屋所涉土地非国有土地，该地是集体企业未村集体承包农户手中转让而来，未办理征用手续，一审依据土地房屋产权证登记为划拨地而作出性质认定是错误的。此外，本次转让是基于企业改制产生的，转让行为是经过政府主管部门批准同意的，其改制安置文件已上报县人民政府审批。加之转让中也包括厂房及地上附属物，也不应列为禁止转让之列。
三、双方签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思的表示，应合法有效。
四、被上诉人的诉称观点不能成立。一是双方签订的《房屋买卖协议》没有违反法律的强制性规定，应认定为有效。二是政府审批不是划拨土地上房屋买卖合同生效的必要条件。
五、被上诉人提起本次诉讼的行为违背诚信原则，损害了上诉人的利益，破坏了市场交易程序。
被上诉人电池锰粉厂答辩称：1.一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2.上诉人的上诉理由不成立。被上诉人是补办的房产证，不是上诉人所称���2014年才办理的房产证。二审中，上诉人田茂发与被上诉人电池锰粉厂均未向本院提交新的证据。本院二审查明：
一、二审庭审中，上诉人田茂发与被上诉人电池锰粉厂均认可，双方口头达成的《房屋买卖协议》约定的内容为电池锰粉厂内房屋、土地使用权及其地上附属物。
本院查明的其他事实与一审查明事实相同。
本院认为，本案争议的主要焦点为：1.电池锰粉厂的起诉是否超过诉讼时效；2.田茂发与电池锰粉厂口头达成的《房屋买卖协议》是否无效。3.田茂发应否返还与电池锰粉厂口头达成的《房屋买卖协议》中约定的房屋及土地。现作如下评述。
一、关于诉讼时效问题。诉讼时效是民事权利受到侵害的权利人，在法定的时间内行使，当时效届满时，对权利人的权利不再进行保护的制度。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩……。”由此可见，诉讼时效具有法定性，在人民法院或仲裁机构未确认合同无效的情况下，任何合同中的一方当事人都没有权利对合同的效力进行确认，只享请求确认的权利，即只有人民法院或仲裁机构才有权确认合同是否有效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。故此，诉讼时间期间适用于债权请求权，不适用于形成权。本案中，电池锰粉厂起诉确认合同无效，不属于债权请求权，属于形成权，不适用诉讼时间的规定，不受2年诉讼时效期间的��制。上诉人田茂发主张被上诉人电池锰粉厂的起诉已超过诉讼时效的理由缺乏法律依据，本院不予支持。
二、关于田茂发与电池锰粉厂口头达成的《房屋买卖协议》效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的情形有：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《最高人民法院���于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案双方当事人口头达成的《房屋买卖协议》，均认可包括电池锰粉厂房屋及其范围内的土地使用权，根据地随房走的原则，《房屋买卖协议》中也应包括相应的土地使用权，因此，本案适用前述法律及司法解释的规定。电池锰粉厂厂区使用的土地属于国有划拨用地，双方对厂房及厂区的土地使用权转让未办理过户登记，起诉前亦未经有批准权的人民政府批准，故违反了法律的强制性规定，原判确认其无效并无不当。上诉人主张已经有批准权的人民政府批准，但其提供的证据系秀山土家族��族自治县经济委员会对电池锰粉厂拆迁改制及职工安置方案的批复，不属于有批准权的人民政府批准，其主张不能成立，其请求本院不予支持。
三、关于田茂发应否返还与电池锰粉厂口头达成的《房屋买卖协议》中约定的房屋及土地问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因田茂发、电池锰粉厂口头达成的《房屋买卖协议》本案争议厂房的口头协议无效，故田茂发应当返还其占有、使用的争议厂房及厂区土地给电池锰粉厂。返还后，田茂发交付的存款凭证及有关损失赔偿问题，可另行主张权利。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人田茂发上诉的事实及理由均不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由田茂发负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理
审判员 段成一
代理
审判员 郑 斌
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 李小威 关注微信公众号“”