福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）狮民初字第3151号 原告（反诉被告）石狮市鸿鹏企业管理有限公司，住所地石狮市人民广场建德一期A幢115号，组织机构代码：07979693-6。 法定代表人邱尚旺，该公司董事长。 委托代理人王国应，福建醒狮律师事务所律师。 委托代理人邱钦雄，福建醒狮律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）石狮市客运中心有限责任公司，住所地石狮市子芳路与东西三路交叉口，组织机构代码：79835117-5。 法定代表人林思敏，该公司总经理。 委托代理人蔡书榕，福建磊德律师事务所律师。 委托代理人吕双喜，福建磊德律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）石狮市鸿鹏企业管理有限公司（以下简称“鸿鹏公司”）与被告（反诉原告）石狮市客运中心有限责任公司（以下简称“客运公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。因案情复杂，本院于2015年9月22日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）鸿鹏公司的委托代理人王国应、邱钦雄和被告（反诉原告）客运公司的委托代理人蔡书榕、吕双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿鹏公司诉称，客运公司于2013年9月13日在泉州市产权交易中心网站发出公开招租信息，要约称：被告拟出租址于石狮市子芳路与东西三路交叉的石狮汽车客运中心站站房一至五层房产（包括一楼北侧入口门厅、二楼餐厅、三楼办公区、及四楼五楼），建筑面积约17654.44㎡；租赁用途为酒店、KTV、餐厅等经营场所等事项。鸿鹏公司基于上述要约，拟承租上述房屋用于经营KTV娱乐场所，遂参与进行竞标并中标上述房屋承租权，双方于2013年12月15日签订《租赁合同》，依据合同约定，鸿鹏公司支付了6个月租金共计人民币847413.12元及履约保证金847413.12元，同时聘请设计人员对该房屋按经营KTV娱乐场所进行设计、着手装修，也申请经营范围为KTV、餐饮的“石狮市汉唐飞歌娱乐有限公司”，装修及开办费用达50多万元人民币。然而，鸿鹏公司于2014年11月7日向相关消防部门办理相关娱乐场所消防安全手续时，被告知该房屋不能作为娱东场所经营，石狮市公安局消防大队并对现场进行查封。鸿鹏公司因此不能继续装修及经营，致不能实现承租该房屋经营KTV的目的，因此造成重大损失。鸿鹏公司认为：被告作为公共场所的所有权人，在明知道该公共场所不能作为娱乐场所经营的情况下，仍公开发出租赁用途为“酒店、KTV、餐厅等经营场所”的招租要约，该要约明显违反国务院《娱东场所管理条例》第七条之强制性规定：“娱乐场所不得设在下列地点：（三）车站、机场等人群密集的场所”。另外，客运公司并没有按合同约定的第九条，对两幅电梯进行安装，没有按合同交付标的物。请求判令：1、解除鸿鹏公司与客运公司于2013年12月15日签订的《租赁合同》；2、客运公司退还给鸿鹏公司已支付的租金人民币847413.12元；3、客运公司退还给鸿鹏公司合同履约保证金人民币847413.12元；4、客运公司赔偿给鸿鹏公司因装修投入损失共计人民币20万元；5、本案的诉讼费用由鸿鹏公司负担。 客运公司针对本诉辩称，客运公司在《租赁合同》的签订和履行过程中没有过错，也未发生任何违约情形，鸿鹏公司要求解除《租赁合同》并要求退还租金及履约保证金的主张，没有事实和法律依据： 一、客运公司发布的招租公告并非要约，仅是要约邀请，不构成合同条款，而从《租赁合同》的内容来看，客运公司并不存在鸿鹏公司所谓的违反《娱乐场所管理条例》的情形。 二、鸿鹏公司主张其对涉诉租赁房屋按经营KTV娱乐场所进行设计、装修且装修及开办费用达50多万元人民币，但是未能提供有效的证据予以证明。 三、假使鸿鹏公司对涉诉租赁房屋按经营KTV进行设计、装修是真实的，根据《租赁合同》的约定以及我国相关法规和规章的规定，鸿鹏公司在未经客运公司书面同意及相关主管部门的审批许可的情况下自行对涉诉租赁房屋进行装修，应当自行承担相应的法律后果，并赔偿因此给客运公司造成的损失。 四、假使鸿鹏公司对涉诉租赁房屋按经营KTV进行设计、装修是真实的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，鸿鹏公司未经客运公司同意擅自对涉诉租赁房屋进行装修，因此发生的费用和损失应由鸿鹏公司自行承担，且客运公司有权要求鸿鹏公司恢复原状或赔偿损失。 五、客运公司已按约将涉诉租赁房屋交付给鸿鹏公司使用，鸿鹏公司也已将涉诉租赁房屋进行对外招商经营，鸿鹏公司有义务按照《租赁合同》约定按时足额支付租金。客运公司并未存在任何违约行为，鸿鹏公司要求退还租金及履约保证金的主张没有任何事实和法律依据。 综上，鸿鹏公司的主张没有任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。 庭审过程中，鸿鹏公司变更第一项诉讼请求为确认双方签订的《租赁合同》无效。后经本院释明该合同为有效合同，鸿鹏公司将诉讼请求变更为与起诉时一致。 客运公司反诉称，2013年9月客运公司于泉州市产权交易中心网站发布公开招租信息：拟出租石狮汽车客运中心站站房一至五层房产（包括一楼北侧路口门厅、二楼餐厅、三楼办公区及四楼五楼），建筑面积约17654.44㎡。反诉被告参与竞租并中标取得了涉诉租赁房屋的承租权，双方于2013年12月15日签订了《租赁合同》，对租金、滞纳金、水电费和违约责任等进行了约定。《租赁合同》签订后，反诉原告依约向反诉被告交付了涉诉租赁房屋，反诉被告也已利用涉诉租赁房屋对外进行招商经营。然而，反诉被告仅向反诉原告支付了首个半年租赁周期的租金，2014年12月16日起至今的租金反诉被告未能按约支付，且水电费也仅支付至2015年3月。反诉原告为此发函给反诉被告，要求其尽快支付上述相关租金款项及滞纳金、违约金，但反诉被告仍未履行付款义务，根据《租赁合同》的相关约定，反诉原告有权提前终止合同并收回租赁物。为此，2015年6月9日，反诉原告向反诉被告发送了一份解约通知书，提出正式与反诉被告解除《租赁合同》并要求反诉被告在限期内返还涉诉租赁房屋，但反诉被告收到该通知书后至今仍未向反诉原告付款也未将涉诉租赁房屋交还给反诉原告。鉴于反诉被告未能按约支付租金及水电费等相关款项的行为已经严重违约，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告按照合同约定支付租金、滞纳金及赔偿反诉原告的损失，同时有权要求反诉被告将涉诉租赁房屋恢复原状并交还给反诉原告。请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告于2013年12月15日签订的《租赁合同》，并判令反诉被告立即将租赁房屋恢复原状并交还反诉原告；2、反诉被告立即向反诉原告支付其拖欠的租金（从2014年12月16日起计算至反诉被告实际交还租赁房屋之日止，暂计至2015年7月15日为人民币988648.64元）及滞纳金182193.8元（按拖欠租金日千分之一计算，其中包括：以847413.12元为基数从2014年12月6日起算，按日千分之一计至实际交付拖欠租金之日止；以其余拖欠租金为基数，从2015年6月6日起算，按日千分之一计至实际付清拖欠租金之日止，暂计至2015年7月为182193.8元）。3、反诉被告立即向反诉原告支付其拖欠的水电费（从2015年4月起至反诉被告实际交还租赁房屋之日止的水电费，截至2015年7月份为人民币19761元）及滞纳金。4、本案的本、反诉费用由反诉被告承担。 审理过程中，客运公司明确反诉诉讼请求第二项中主张鸿鹏公司应支付的拖欠租金既包括诉争《租赁合同》解除前鸿鹏公司拖欠的租金，也包括诉争《租赁合同》解除后鸿鹏公司未交还房屋期间的房屋占有使用费。 鸿鹏公司针对反诉辩称，鸿鹏公司同意解除租赁合同。实际上租赁合同在2014年11月7日就已经实际解除，客运公司也明确合同在2015年5月15日正式解除。其诉请请求继续支付租金没有事实依据，实际上，本案的合同因违反法律的强制性规定，当属无效，而鸿鹏公司并没有占用涉案房屋的4、5楼，客运公司也没有按合同约定交付房屋，包括对两部电梯进行安装，构成严重违约。根据合同无效的归责原则，客运公司请求鸿鹏公司支付租金和滞纳金，缺乏事实和法律依据。客运公司要求支付水电费用不客观，因为涉诉房屋的电表被查封停止用电，并不再产生相关电费以及水费，鸿鹏公司在2014年11月7日以后并没有对该房屋进行使用。因为诉争合同无效，反诉原告根据无效租赁合同的约定，诉求支付按合同约定的房租没有事实根据。反诉原告在本案合同无效中存在着重大过错责任，其作为车站业主应当知道车站不得用于经营KTV等娱乐场所项目，但是擅自改变车站用途，其仍以经营娱乐场所为由，在网上发布经营KTV等招约广告，导致违反商业经营目的，反诉被告在中标以后投入了将近200万元，包括申请相应的工商营业执照、大量的资金装修等。由于消防在检查过程中，发现该项目违反国务院娱乐场所第17条规定，对现场进行查封，造成反诉被告200万元的损失，所以反诉原告应该承担重大过错责任，现所有房屋空置，没有使用。根据反诉原告的举证材料，诉争房屋签订的合同是在2014年12月22日第一次通知中就已经实际中止履行，第二次是在2015年3月31日通知于2015年4月6日中止履行，最后一份是2015年6月9日发出，上面明确陈述：“经我司2015年5月15日，董事会决议之日起，正式与贵司解除合同……”。所以按照反诉原告的陈述正式解除合同是2015年5月15日。反诉被告认为合同无效。反诉被告投资的资金包括160多万元的租金，是因为反诉原告重大过错造成，所以反诉被告认为反诉原告要求支付租金和滞纳金是没有依据的。 鸿鹏公司为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1、鸿鹏公司营业执照、组织机构代码证，证明鸿鹏公司的合同主体资格及诉讼主体资格。 2、客运公司登记信息，证明客运公司的合同资格及诉讼主体资格。 3、《招租公告》1份，证明客运公司石狮市客运中心有限责任公司于2013年9月13日在泉州市产权交易中心网站发出公开招租信息，要约称：客运公司拟出租址于石狮市子芳路与东西三路交叉的石狮汽车客运中心站站房一至五层房产（包括一楼北侧入口门厅、二楼餐厅、三楼办公区、及四楼五楼），建筑面积约17654.44㎡；租赁用途为酒店、KTV、餐厅等经营场所等事项的事实。 4、《租赁合同》一份，证明鸿鹏公司基于上述要约，拟承租上述房屋用于经营KTV娱乐场所，遂参与进行竞标并中标上述房屋承租权，双方于2013年12月15日签订《租赁合同》，依合同约定，鸿鹏公司支付了6个月租金847413.12元及履约保证金847413.12元的事实。 5、发票6份，证明鸿鹏公司支付了6个月租金847413.12元及履约保证金847413.12元的事实。 6、《营业执照》及《组织机构代码证》各一份，证明鸿鹏公司申请经营范围为KTV、餐饮的“石狮市汉唐飞歌娱乐有限公司”拟对该承租场所进行经营的事实。 7、《设计图纸》1份，证明鸿鹏公司在中标及签订租赁合同后，聘请设计人员对该房屋按经营KTV场所进行设计、着手装修的事实。 8、《工程预算清单》1份4张，证明鸿鹏公司对该房屋按经营KTV娱乐场所进行设计、着手装修费用266835元的事实。 9、《音响订货合同》1份、《收据》2张，证明鸿鹏公司对该房屋按经营KTV娱乐场所投入设备121600元的事实。 10、石狮市公安局宝盖派出所《娱乐场所备案告知书》、石狮市公安局消防大队《封条》，证明上述经营场所因违反国务院《娱乐场所管理条例》而被查封的事实。 11、石狮市客运中心有限公司《收款收据》1份，证明鸿鹏公司支付给客运公司租赁押金人民币847413.12元的事实。 12、《合同签订通知书》1份，证明泉州市房产交易中心通知客运公司及杨鹏程签订有关本案涉诉房屋租赁合同的事实。 13、《竞价结果通知单》1份，证明鸿鹏公司已交纳押金、第一期租金及佣金141235.52元的事实。 14、《商榷函》1份，证明鸿鹏公司因租赁物无法实现经营目的，多次通知客运公司解除合同并要求退还房租的事实。 15、《收款收据》及广告图册、广告图纸及现场广告图18张.证明鸿鹏公司在竞标后，即着手以“经营KTV”等行业的目的对外广告，并支付广告图册费用20000元的事实。 16、《报销凭证》及设计图册3页，证明鸿鹏公司竞标后，即聘请福建省建筑工程有限公司着手对该房屋进行设计，并支付设计费227500元的事实。 客运公司质证称，对证据1、2没有异议。对证据3真实性无意见，但只是发布招租的一个信息，不构成要约，只是一个要约邀请，对双方不具约束力，权利义务以及意思表示，应以双方达成一致意见的租赁合同为主，鸿鹏公司主张的要约没有事实和法律依据。证据4真实性无异议，关于租赁房屋的用途在合同第4条的第2款双方有约定，承租方应根据自身经营用途办理手续。关于装修，第4条第3款有约定装修需经过有资质的设计单位设计，设计方案应经客运公司书面同意，并报政府有关部门审批许可后方可实施，据鸿鹏公司自己的主张，并没有按约定履行，属于严重违约。根据合同的第三条，租金每月141235.52元，每月的5号缴交一次，鸿鹏公司仅交第一次的租金，构成了根本违约。证据5真实性无异议。证据6跟本案无关，不能证明本案主张，关联性不予确认。证据7对证据的合法性、真实性、关联性都不予确认。首先是没有印章，没有证据证明跟该场所有关联性。没有加盖有资质的装修公司印章，所以对该证据的合法性也不予确认。证据8对证据的合法性、真实性、关联性都不予确认。证据9对证据的合法性、真实性、关联性都不予确认。音箱订货合同和签署人均与本案无关。收据没有原件。证据10没有原件，对证据的合法性、真实性、关联性都不予确认。备案通知书的对象肯定不是鸿鹏公司，不能证明鸿鹏公司主张。证据11真实性予以确认。证据12、证据13佣金问题不予确认，其他的予以确认。证据14真实性不予确认，客运公司没有收到商榷函，因鸿鹏公司没有缴交水电费和相关费用，自2014年12月15日之后客运公司多次催促鸿鹏公司缴交费用。而且以鸿鹏公司提交的证据10可以验证该商榷函是虚假的，派出所的告知书是2015年4月23日，鸿鹏公司主张2015年3月19日就发出不能经营的商榷函，但当时还不能判断不能经营，所以商榷函是鸿鹏公司为了逃避责任而单方制作的。证据15、证据16对证据的合法性、真实性、关联性都不予确认，与证据7的质证意见相同。
本院经审查认为，石狮市汉唐飞歌娱乐有限公司（以下简称“汉唐飞歌公司”）登记的住所地为本案诉争租赁地点2楼，且其法定代表人与鸿鹏公司的法定代表人为同一人，结合相关海报和本院现场勘验情况，对于鸿鹏公司主张的汉唐飞歌公司是鸿鹏公司为经营KTV项目专门设立的公司以及台北音乐酒吧是汉唐飞歌公司对外营业的广告字号的主张，本院予以认可。因此，汉唐飞歌公司及台北音乐酒吧的相关证据材料，与本案具有关联性。鸿鹏公司提供的证据7、8、15中的广告图册、广告图纸及现场广告图、证据16中的设计图册均未加盖设计单位印章，证据9中的收据未提供原件，证据15中的收款收据没有付款单位名称，对该些证据的真实性本院均不予认可，证据14因未能证明客运公司收到该份商榷函，对该证据的关联性不予认可。鸿鹏公司提供的其余证据均真实有效，且与本案有关联性，本院均予以采纳。 客运公司为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1、客运公司营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证、法定代表人身份证明各1份，证明客运公司主体资格。 2、《租赁合同》1份，证明客运公司与鸿鹏公司双方于2013年12月15日签订了《租赁合同》。该《租赁合同》对租金、水电费的标准、缴交方式以及违约责任等进行了约定，同时约定任何一方不得借故违反本合同所约定条款，否则视为违约，违约方应承担守约方经济损失的责任。 3、涉诉租赁房屋现场照片，证明客运公司已经将涉诉租赁房屋交付给鸿鹏公司使用，鸿鹏公司也已将涉诉租赁房屋进行对外招商经营。 4、通知书2份，证明客运公司多次发通知给鸿鹏公司，要求其尽快支付拖欠租金、水电费等相关款项（及滞纳金、违约金），鸿鹏公司在通知书上予以签字确认，但未履行付款义务。 5、解约通知书1份，证明2015年6月9日，客运公司向鸿鹏公司发送了一份解约通知书，提出正式与鸿鹏公司解除《租赁合同》并要求鸿鹏公司在限期内返还涉诉租赁房屋。 6、收款通知单4份，证明从2015年4月起至2015年7月份鸿鹏公司已拖欠客运公司水电费共计人民币19761元。 7、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、石狮市城建档案狮城档人（2013）035号文件、石狮市建设工程竣工验收备案证明书，证明涉诉租赁房屋已经相关主管部门批准建设，并已完成竣工验收及备案登记和工程档案归档手续，目前已向主管部门报送办理房产证的相关材料。 8、石狮市客运中心有限责任公司关于设定石狮汽车客运中心站主站房闲置房产进场招租租赁条件的请示[狮客运中心(2013)30号]、泉州市国资委关于石狮客运中心站站房进场公开招租的批复[泉国资产权（2013）272号]、泉州市交通运输集团关于同意泉州市汽车运输总公司石狮客运中心站站房进场公开招租的批复[泉运集企管（2013）114号]，证明本次招租有经过审批手续。 鸿鹏公司质证称，证据1真实性没意见，证据2真实性没意见，合同约定6个月租期，2013年6月15日才应当起算租期。客运公司并没有按合同约定第九条第3项安装剩余的两部电梯，鸿鹏公司已经依约交付了押金以及6个月租金。证据3是涉诉房屋2楼办公区、第3楼部分，是鸿鹏公司为了避免损失的进一步扩大，进行部分利用。证据4真实性没意见，相反证明在2014年的11月因无法达到鸿鹏公司的签订合同目的，双方产生纠纷，鸿鹏公司拒绝支付租金，没有实际使用和利用房屋，继续履行合同已经没有必要，证据5证据三性没有意见，客运公司在解约通知书上已经明确正式解除合同，而事实上双方的合同是在2014年11月解除，是客运公司所自认的确定了合同解除的时间点。证据6收款通知书是客运公司单方制作，并没有得到鸿鹏公司的确认，鸿鹏公司没有收到通知书，上面列明的有关水电费也不客观真实，没有电力部门的相关证据。证据7真实性无异议，但是诉争房屋是属于石狮市客运中心主站房发车平台，不是所谓的附属设施，本案诉争合同是主站楼1到5楼整楼出租，对于关联性和合法性也无异议。证据8真实性由法院审查。
本院经审查认为，客运公司提供的证据6系其单方制作，且未经鸿鹏公司确认，对该证据的关联性本院不予认可。客运公司提供的其余证据均真实有效，且与本案有关联性，本院均予以采纳。 审理过程中，鸿鹏公司向本院申请向泉州产权交易中心调取该中心于2013年9月16日发布的《石狮市客运中心站主站房一至五层部分房产公开招租公告》的相关内容材料，拟证明与鸿鹏公司提供的证据3一致，因客运公司对该证据的真实性未提出异议，调取相关证据已无必要，故对鸿鹏公司的该项申请本院不予准许。 另，本院于2015年12月25日依职权到诉争租赁房屋现场勘验、拍照并对三楼租户作调查笔录。勘验结果为：一楼大门锁闭，无法进入，内可见“台北音乐会所”海报，二楼无法进入；一共五部电梯，其中三部可正常运行；三楼大部分房间未在使用，仅装修砖墙，租户“中脉生态家”和“石狮市东运旅游有限公司”在正常运营；四楼、五楼全部未装修，也没有使用。本院向石狮市东运旅游运输有限公司的法定代表人陈铅钉调查，其称，现在的经营场所是向鸿鹏公司租赁的，租赁期自2015年4月16日起至2021年4月15日止，租金每半年19325元，租金已经支付到2016年4月15日，押金9500元也已经支付了，除该公司外，现在尚有中脉生态家和台北音乐酒吧有在租赁，并向本院提供其与鸿鹏公司所签的租赁合同。鸿鹏公司对本院所作的调查笔录和勘验笔录、照片予以认可。客运公司主张调查笔录与其无关，转租未经客运公司同意不予承认，鸿鹏公司与租户之间的租赁关系应由他们自行处理，对勘验笔录无意见。
经审理查明，石狮市客运中心站主站房与发车平台于2013年5月30日通过竣工验收备案，建设单位为客运公司。经泉州市人民政府国有资产监督管理委员会和福建省泉州市交通运输集团有限公司批准，客运公司委托泉州市产权交易中心就车站闲置资产挂牌招租。2013年9月13日，泉州市产权交易中心在网上发布《石狮市客运中心站主站房一至五层部分房产公开招租公告》，载明：“……2、竞租标的：石狮市客运中心站主站房部分房产……装修情况：一至三层精装修，四、五层毛坯。……8、租赁用途：酒店、KTV、餐厅等经营场所。……11、特别提示：（1）若竞租成功，标的将在《租赁合同》签订之日起7日内移交。……”2013年10月28日，泉州市产权交易中心有限公司通知鸿鹏公司的委托人杨鹏程中标。2013年12月15日，客运公司（甲方）与鸿鹏公司（乙方）签订租赁合同一份，该合同载明：租赁范围：石狮市子芳路与东西三路交叉口的石狮汽车客运中心站主站房房产，其中：房屋面积17654.44㎡（包括：主站房一楼北侧入口门厅296㎡、二楼餐厅693㎡、三楼办公区3652.25㎡、四楼6568.42㎡、五楼6444.77㎡，场地按图纸计算租金面积为17654.44㎡）。租赁期限：租赁期自2013年12月15日起至2021年6月14日止，共计八年，其中装修期为6个月（免租金）。本合同签订之日起十天内，乙方向甲方交纳合同履约保证金847413.12元，租赁期满甲乙双方结清债权债务后无息退还。租金交纳：租金为每月141235.52元。按半年缴交，乙方应在每半个租赁年度第一个月的五号前一次性交清，逾期须按日交纳千分之一的滞纳金。租金递增方式：从第三年开始在前两年的租金基础上每两年递增8%。租赁管理：乙方应根据自身经营用途自行办理经营所需证照（包括营业执照、税务登记、卫生许可证及其他必须由政府有关部门批准的相关营业资格手续）及公安消防报批等手续，并将证照、手续等资料复印给甲方备份，不得无证经营。自行承担缴纳相关税费，自行承担一切经营风险和责任。如需对租赁物进行装修，应遵循主体结构、重要设施不容破坏的原则，装修方案应委托有资质的设计单位设计，设计方案应书面经甲方同意后并报政府有关部门审批许可后方可实施，费用由乙方负责。其方案及甲方签署的意见作为本合同的附件。租赁期满后，乙方所搭盖、装修等不动产全部无偿归甲方所有。甲方提供电源和水源给乙方使用，水电费由乙方负责，空调/电梯由乙方负责管理维护，甲方产生的空调费用按实际缴交给乙方；水电价格依照市政定价加收百分之五管线损耗，应于次月10日前向甲方交纳，逾期按日交纳千分之三滞纳金。乙方应交纳的租金和水电费等相关费用，若逾期30日未交视为违约，除如数补交拖欠款项、滞纳金、违约金外，甲方有权处置水电保证金、乙方有关设备或物资，提前终止本合同收回租赁物。乙方有下列情形之一，甲方有权提前终止本合同并要求赔偿：（1）擅自将租赁物全部转租、转包或者转借的……。因政策、法规的限制导致乙方在本合同中约定的经营业务不能继续开展时，本合同即时终止，甲、乙双方互不承担经济赔偿责任。甲方负责采购安装剩余两部电梯。在合同履行中若发生争议而协商未果，提交石狮市仲裁委员会依照有关规定仲裁，仲裁无效可直接向石狮市人民法院提起诉讼等内容。合同签订后，鸿鹏公司支付了6个月租金847413.12元和履约保证金847413.12元。2014年12月22日，客运公司向鸿鹏公司发出《通知书》，载明：自2014年12月起，仍未见贵司交纳新租赁年度的租金……请贵司自接到通知书五个工作日内交清拖欠的转让金、滞纳金、违约金，否则我司将追究你司违约责任，并于2014年12月31日终止本租赁合同履行，请贵司将经营项目能够移动的设施自行处理，交还、清空租赁物给我司，如有异议，可至泉州仲裁委员会申请仲裁等内容。2015年3月31日，客运公司向鸿鹏公司发出第二份《通知书》，载明：鉴于2014年12月22日我司发出的通知函贵司未予以执行，故决定再次函告，请贵司自接到通知书五个工作日内交清拖欠的转让金、滞纳金、违约金，否则我司将追究你司违约责任，并于2015年4月6日终止本租赁合同履行，请贵司将经营项目能够移动的设施自行处理，交还、清空租赁物给我司，如有异议，可提交石狮市仲裁委员会申请仲裁，仲裁无效可至石狮市人民法院提起诉讼等内容。2015年6月9日，客运公司向鸿鹏公司发出《解约通知书》，载明：经我司2015年5月15日董事会决议之日起，正式与贵司解除合同，由贵司缴交的履约保证金847413.12元抵扣拖欠的租金，请贵司自接到通知书五个工作日内将经营项目中能够移动的设施设备自行处理，交还、情况租赁物给我司，不得破坏租赁物，否则我司将通过法律程序追究责任。如有异议，可提交石狮市仲裁委员会申请仲裁，仲裁无效可至石狮市人民法院提起诉讼等内容。 诉讼中，鸿鹏公司和客运公司均认为租赁合同中的仲裁条款无效，同意本案纠纷由人民法院处理。 本案的争议焦点：1、双方签订的租赁合同是否合法有效。2、如果租赁合同有效，该合同的解除时间是什么时候。3、如果合同无效，双方各应承担何种责任；如果有效，鸿鹏公司已支付的租金和履约保证金，未支付的租金和水电费，以及对房屋进行的装修应如何处理。对此，本院予以分析认定。 一、双方签订的租赁合同是否合法有效。 鸿鹏公司主张，本案诉争房屋租赁合同无效，因为违反了国务院《娱乐管理场所管理条例》第七条的规定，娱乐场所不得设立在下列地点：（三）车站、机场等人群密集的场所。车站不得设立经营KTV等场所。根据合同法第52条第1款第5项，违反法律强制性规定的合同无效。所以本案的房屋租赁合同无效。 客运公司主张，本案诉争租赁合同合法有效，不存在违反法律、行政法规效力性强制性规范的情形。1、鸿鹏公司主张招租公告是要约构成合同条款，进而主张租赁合同无效毫无事实和法律依据。招租公告的性质是要约邀请，不构成合同条款，双方的权利义务应当以双方签订的《租赁合同》为准。退一步讲，就招标公告内容来讲，客运公司仅是将酒店、KTV、餐厅作为租赁用途进行列举，对租赁用途并没有进行严格限制，也没有就用途作任何承诺和保证，承租人可选择的经营项目其实是十分广泛的，KTV仅是列举的一种可能性而已，并非限定性选择。《娱乐场所管理条例》本身对酒店、餐饮、超市、写字楼等其他商业场所的设立并没有任何禁止性规定，即招标公告本身也不存在违反《娱乐场所管理条例》或法律、行政法规其他强制性规定的情形。2、租赁合同本身并不存在任何违反法律、法规效力性强制性规定的情形，是合法有效的。租赁合同中并没有限定涉诉租赁房屋的用途，而是要求承租人在使用该场所时应自主确定并应取得相关部门的认可。假使租赁合同存在违反《娱乐场所管理条例》第七条的情形，因该条例规定并非效力性强制性规定，租赁合同并不必然无效。
本院认为，依照《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条第一款关于“招标人和中标人应当依照招标投标法和本条例的规定签订书面合同，合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”的规定，招标文件对双方订立的合同具有约束力。案涉租赁合同没有约定租赁用途，应视为参照招租公告中的约定，即为“酒店、KTV、餐厅等经营场所”。该约定虽然违反《娱乐场所管理条例》第七条第一款第（三）项关于“娱乐场所不得设在下列地点：车站、机场等人群密集的场所”的规定，但是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”国务院《娱乐场所管理条例》第七条的相关规定是对娱乐场所行政管理的规范，并非效力性强制性规定，故不能以此认定合同无效，鸿鹏公司关于租赁合同无效的主张依法无据，本院不予采纳。综上，案涉租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。 二、合同的解除时间是什么时候。 鸿鹏公司主张，签订的合同于2014年12月31日就实际解除，客运公司2014年12月22日发出的通知书上明确注明解除合同时间是2014年12月31日，鸿鹏公司也同意解除，并于当日签收相应的通知书，符合房屋租赁合同上约定解除合同的程序约定。 客运公司主张，解除合同是在双方诉讼请求中提出的，所以应以法院判决的时间来确定。
本院认为，涉诉租赁房屋违反国务院《娱乐场所管理条例》第七条关于房屋使用条件的强制性规定，导致租赁房屋无法使用，双方均享有合同解除权。鸿鹏公司对客运公司提供的三份《通知书》真实性均予以认可，应视为有实际收到该三份《通知书》。2014年12月22日和2015年3月31日作出的《通知书》虽分别载明将于2014年12月31日和2015年4月6日终止租赁合同履行，但均是对鸿鹏公司不继续履行合同义务前提下的权利声明，并非最终确认合同解除时间。2015年6月9日的《解约通知书》中关于“经我司2015年5月15日董事会决议之日起，正式与贵司解除合同”的声明系解除租赁合同的正式声明，因此，本院认定诉争租赁合同的解除时间为《解约通知书》的出具日期即2015年6月9日。因租赁合同已实际解除，对于鸿鹏公司和客运公司要求解除合同的诉讼请求,本院不再予以处理。 三、鸿鹏公司已支付的租金和履约保证金，未支付的租金和水电费，以及对房屋进行的装修应如何处理。 鸿鹏公司主张，客运公司作为业主，发布要约及签订合同，以及改变车站土地使用权的性质，对外出租房屋，明显地存在着重大过错责任：1、要约过错。招租公告要约内容明显违反国务院《娱乐场所管理条例》第七条之强制性规定，导致鸿鹏公司订立合同，存在着重大过错。2、客运公司改变车站用途。客运公司作为业主，应当知道车站作为公共场所，人员密集，把业产作为经营KTV等项目，可能存在着消防安全不过关等情况，仍与鸿鹏公司签订合同，导致鸿鹏公司无法实现合同目的，主观上明显存在着过错。3、客运公司至今仍没有依合同约定完成电梯装备。依据双方所签订的《租赁合同》第九条第3项之规定：“甲方负责采购安装剩余两部电梯”，但是客运公司至今仍未对该两部电梯进行安装，所交付的房屋不符合约定事项，同样导致消防安全不过关，这也是客运公司的过借之一。关于房租，合同签订后，鸿鹏公司并未占用3楼（3652.25㎡）、4楼（6568.42㎡）、5楼（6444.77㎡）的场所，至今仍空置，不存在占用，不得计算租金，客运公司原已收取租金及押金依法应当返还鸿鹏公司。关于装修及订立合同之损失：1、已支付订立合同佣金141235.52元；2、广告、设计费用人民币247500元；3、KTV装修费用266835元；4、音响设备费121600元。上述合计费用人民币777170.52元，客运公司应赔偿200000元。 客运公司主张，客运公司已按约将涉诉租赁房屋交付给原告使用，原告也已将诉争租赁房屋进行对外招商经营，原告有义务按照《租赁合同》约定按时足额支付租金。客运公司反诉要求鸿鹏公司按合同约定和法律规定支付租金、滞纳金及各种费用，有充分的事实和法律依据。鸿鹏公司擅自装修未经客运公司同意并报政府有关部门审批许可，应当自行承担相应的法律后果，并赔偿因此给客运公司造成的损失。
本院认为，招租公告中约定：“若竞租成功，标的将在《租赁合同》签订之日起7日内移交。”租赁合同于2013年12月15日签订，诉争租赁房屋应于2013年12月22日前移交。鸿鹏公司在庭审中主张租赁房屋未全部移交，但根据其于2013年12月27日交纳押金，于2014年6月30日至2014年11月25日每月交纳租金141235.52元，并结合鸿鹏公司直至2015年6月起诉时也未提及客运公司未向其交付全部房屋的重要事实，鸿鹏公司的该项主张与情理不符，本院不予采纳。案涉租赁合同用途违反行政法规规定，致合同目的不能实现，但导致合同解除的责任不能完全归责于任何一方，双方产生的损失由各自负担，鸿鹏公司自行承担经营准备产生的损失，客运公司承担租金损失。鸿鹏公司装修前未依照合同约定将设计方案书面经客运公司同意并报政府有关部门审批许可，因合同解除产生的装修费用损失应由其自行负担，对鸿鹏公司要求客运公司赔偿装修投入损失200000元的请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条关于“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，客运公司要求鸿鹏公司将租赁房屋恢复原状的主张依法有据，本院予以支持。鸿鹏公司于2014年11月7日成立石狮市汉唐飞歌娱乐有限公司，在工商部门核发营业执照、向相关部门进行报备时，石狮市公安局宝盖派所出具《娱东场所备案告知书》，石狮市公安局消防大队对诉争部分房屋的电表进行查封。因此，鸿鹏公司于2014年11月7日已经明知案涉房屋租赁合同违反行政法规规定，合同目的不能实现。鸿鹏公司未及时通知客运公司解除合同并交还诉争房屋，致使损失扩大，对扩大部分的损失应承担全部责任。双方于2013年12月15日签订房屋租赁合同，有6个月免租期，自2014年6月15日起至2014年11月6日止的租金鸿鹏公司不再负担。自2014年11月7日起至合同解除之日即2015年6月9日止有7个月，鸿鹏公司实际已支付6个月租金，尚欠1个月租金即141235.52元未付。因合同约定租金应于每半个租赁年度第一个月的5日前按半年一次性缴交，鸿鹏公司未于2014年12月5日前足额缴交租金，故还应就未付的141235.52元租金支付自2014年12月6日起至实际支付之日止按日1‰计算的滞纳金。房屋租赁合同解除后，鸿鹏公司未与客运公司办理房屋移交手续，应参照合同约定的租金标准支付自合同解除次日即2015年6月10日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费。客运公司要求鸿鹏公司退还房屋并支付租金、滞纳金和房屋占有使用费的诉讼请求，依法有据，本院予以支持，但应以本院确定的金额为准。因鸿鹏公司未返还租赁房屋，双方债权债务尚未结清，鸿鹏公司要求客运公司退还履约保证金847413.12元的诉讼请求，本院不予支持，该款项可用于抵扣鸿鹏公司尚欠客运公司的债务。客运公司提供的证据不足以证实鸿鹏公司所欠的水电费，客运公司要求鸿鹏公司支付水电费19761元及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，
本院认为，原被告签订的《租赁合同》为有效合同，于2015年6月9日解除，鸿鹏公司未经客运公司同意擅自装修，应将房屋恢复原状并交还客运公司，并承担因未及时解除合同产生的租金和滞纳金，其要求客运公司赔偿装修损失的请求本院不予支持。因双方债权债务尚未结清，鸿鹏公司无权要求客运公司退还履约保证金。客运公司要求鸿鹏公司支付水电费，未提供充分证据，对该项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第一款、《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条第一款、《娱乐场所管理条例》第七条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下： 一、反诉被告石狮市鸿鹏企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将租赁房屋恢复原状并交还反诉原告石狮市客运中心有限责任公司，并支付自2015年6月10日起至实际交还房屋之日止按每月141235.52元标准计算的房屋占有使用费。 二、反诉被告石狮市鸿鹏企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告石狮市客运中心有限责任公司租金141235.52元，并支付自2014年12月6日起至实际支付之日止按日1‰计算的滞纳金。 三、驳回本诉原告石狮市鸿鹏企业管理有限公司的诉讼请求。 四、驳回反诉原告石狮市客运中心有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费21854元，由本诉原告石狮市鸿鹏企业管理有限公司负担。反诉受理费7758元，由反诉原告石狮市客运中心有限责任公司负担5917元，由反诉被告石狮市鸿鹏企业管理有限公司负担1841元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 傅 嘉 钦
审 判 员 蔡 景 艳
代理
审判员 庄 英 材
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 斯琴塔娜 附注： （一）主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 3、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 4、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 5、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 6、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 7、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 8、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 9、《中华人民共和国招标投标法》第四十六条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。 招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。 10、《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条招标人和中标人应当依照招标投标法和本条例的规定签订书面合同，合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。 招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。 11、《娱乐场所管理条例》第七条娱乐场所不得设在下列地点： （一）居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内； （二）居民住宅区和学校、医院、机关周围； （三）车站、机场等人群密集的场所； （四）建筑物地下一层以下； （五）与危险化学品仓库毗连的区域。 娱乐场所的边界噪声，应当符合国家规定的环境噪声标准。 12、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 13、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 14、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 15、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 16、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 （二）执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自