贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终38号上诉人（原审被告）唐伯祥。上诉人（原审被告）罗昌群。委托代理人王星举，贵州涛闻律师事务所律师，职业证号15201201110227330。被上诉人（原审原告）刘燕红。委托代理人曾居勇。上诉人唐伯祥、罗昌群与被上诉人刘燕红房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院于2015年8月18日作出（2015）白民初字第1496号民事判决，上诉人唐伯祥、罗昌群不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，2014年5月1日，原告刘燕红与被告唐伯祥签订《门面住房出租协议》，协议约定：原告将其位于贵阳市白云区艳山红镇鸡场村朝阳路122栋自建楼房出租给被告使用，租赁期限为2014年5月1日至2017年5月1日，租金每月10400元，半年交付一次，如被告需装修，费用自付，如国家征收拆迁，装修费、营业执照赔偿属原告所有。三年内如被告没住满，原告不退还押金30000元，三年后如租期已满，被告如需继续租用需另行订立协议，如三年期满不继续租用，原告应退还押金30000元。合同签订后原告将租赁房屋交付给被告使用，被告在租用原告的房屋后以各种理由迟延交付租金，原告多次催收未果。双方为此发生争议，原告遂诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2014年5月1日签订的《租赁合同》；2、被告将上述房屋恢复原状并返还给原告；3、被告支付拖欠的租金135200元；4、诉讼费由被告承担。另查明，2005年11月14日原告刘燕红提出个人建房用地申请，2006年6月12日取得建设用地规划许可证，2006年6月23日取得建设用地批准书。2015年3月1日原告因被告拖欠租金问题向被告发出解除租赁合同通知书。原判认为，有效的合同不能违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告双方签订《门面住房出租协议》系原、被告真实意思表示，原告刘燕红出租的房屋系自建房，原告提供的证据显示该楼房已取得建设用地许可证、批准书，虽该房屋未取得房屋产权手续，但是原告的房屋属于原始取得，原告享有该房屋的所有权，原告将房屋出租给被告使用，未违反法律、行政法规的强制性规定，故该《门面住房出租协议》有效。原告订立租赁合同的目的在于出租房屋收取租金，现被告迟延支付租金的行为致使原告订立合同的目的不能完全实现，故原告诉请解除合同，予以支持。原告主张的租金，从2014年7月1日至2015年7月1日，10400元/月，租赁房屋共产生租金人民币124800元。为此，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百十一条、第一百一十二条、《最高人民法院》第一条、第二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：
一、解除原告刘燕红与被告罗昌群、唐伯祥于2014年5月1日签订的《租赁合同》；
二、被告唐伯祥、罗昌群于本判决生效之日其十五日内支付拖欠的租金124800元；
三、驳回原告刘燕红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3004元，减半收取人民币1502元，由被告唐伯祥、罗昌群负担。一审宣判后，上诉人唐伯祥、罗昌群不服，向本院提出上诉称：
一、本案的租赁物只办理了小部分建设规划手续，不具备出租的条件，双方签订的合同应依法认定无效。同时，被上诉人隐瞒出租房屋没有完全办理规划手续的事实，致使上诉人在被欺诈及重大误解的条件下签订租赁合同，故该租赁合同也应当认定为无效。
二、租赁合同签订后，上诉人依约向被上诉人交纳了30000元的押金及半年的租金62400元。
三、被上诉人无法提交租赁物的合法产权手续，致使合同目的（经营旅馆）不能实现，让上诉人蒙受了巨大的经营损失，上诉人的损失系被上诉人的过错导致，被上诉人应承担返还租金、押金及赔偿经济损失的法律责任。综上，本案应依据合同法关于合同无效的规定予以处理。故提起上诉，请求二审法院撤销原判，改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘燕红答辩称：我不认可对方的上诉意见，我要求收回房屋并要求对方支付我房屋租金。请求二审依法维持原判驳回上诉。二审审理查明的事实与原判查明的事实基本一致。二审庭审调查中，双方当事人均认可本案中双方签订的租赁协议为有效合同，并对原判解除租赁协议不持异议。二审另查明，本院2015年11月23日作出的（2015）筑民一终字第1727号民事判决已经确认双方之间签订的租赁合同为合法有效的合同，并同时确认上诉人所主张的经济损失应另行解决。上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、房屋建设用地批准书、建设用地规划许可证、解除合同通知书等证据在案佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，合同的当事人应当本着诚实信用的原则，全面履行自身的合同义务。本案中，双方当事人签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，依法应为合法有效的合同。并且该合同的效力已经生效裁判文书所确认，双方当事人在二审中亦认可租赁合同为合法有效，故本院对此予以确认。二审中，双方当事人对原判解除合同均不持异议，本院对此予以维持。但原判解除合同之后，作为解除合同的法律后果，上诉人作为承租人应向被上诉人即出租人返还房屋，被上诉人在原审中亦提出此诉请，而原判未对此进行判决显属漏判，属于适用法律不当，本院予以纠正，并判令上诉人返还房屋。关于被上诉人在原审中提出的恢复原状后返还的问题，因被上诉人并未提交任何证据证实房屋的原状是何状态，现状与原状有何差异，故本院仅判令上诉人返还房屋，对被上诉人要求恢复原状的诉请予以驳回。关于上诉人要求被上诉人返还押金并赔偿经济损失的的问题，不属于本案的审理范围，上诉人可以另行要求解决。关于上诉人提出的已经支付了半年租金62400元的主张，上诉人在本案中并未提交支付租金的收据或其他任何充分的依据，故本院对此不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有所不当，对原审原告返还房屋的诉请未进行判决处理，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2015）白民初字第1496号民事判决第一、二、三项；
二、上诉人唐伯祥、罗昌群于本判决生效之日起三十日内向被上诉人刘燕红返还位于贵阳市白云区艳山红镇鸡场村朝阳路的租赁房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1502元由上诉人唐伯祥、罗昌群负担；二审案件受理费3004元，由上诉人唐伯祥、罗昌群负担。本判决为终审判决。
审 判 长 龚国智
代理
审判员 符黎音
代理
审判员 王书建
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 冷冬莉