抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0402民初125号原告赵丽华（反诉被告），女，1964年3月6日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托代理人刘晔，系辽宁晨星律师事务所律师。被告温雅凤（反诉原告），女，1959年12月19日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托代理人白世军，男，1959年2月12日出生，满族，住抚顺市新抚区。
原告（反诉被告）赵丽华诉被告（反诉原告）温雅凤房屋租赁合同纠纷一案。本院于2015年8月19日作出（2015）新抚民一初字第00795号民事判决书。宣判后，原告赵丽华（反诉被告）赵丽华不服，提出上诉。抚顺市中级人民法院于2015年11月10日作出（2015）抚中民终字第01482号民事裁定书，将此案发回重审。本院受理后，依法适用普通程序，由
审判员陈巍担任
审判长，与
审判员李树毓和助理
审判员李晓旭组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）赵丽华及其委托代理人刘晔，被告（反诉原告）温雅凤及其委托代理人白世军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称及反诉辩称：2014年7月7日，我与被告签订租赁协议，协议内容为：被告将其位于抚顺市新抚区千金乡唐力村村内的森花木炭厂租给我生产经营；租期为从2014年7月7日至2017年7月7日。从该协议签订后，我履行了协议，向被告交纳了一年的租金和抵押金共计4万元。而后，我与合伙人王恩珍共同投资三十余万元进行厂房、设备维修，并于当年8月投入生产。2014年底，被告与其丈夫趁我不在时，将我雇佣的工人庞庆宝撵走，强行进入森花木炭厂自行生产经营。被告的违约行为严重侵害了我的合法权益，使我蒙受了重大经济损失。请求人民法院判决解除与被告签订的租赁协议；要求被告赔偿原告经济损失2,623,720.00元（先期投入的费用）、违约金50,000.00元、营业损失每日按照791.00元计算，从2015年1月1日计算至一审判决止；诉讼费由被告承担。对于反诉原告提出的诉讼请求，我的意见是：地秤是因为反诉原告安装的方式不符合标准，被雷击坏了，修理费应为4,000.00元，不应由我负担。2014年12月我交纳了600.00元电费，没有拖欠电费。我使用了反诉原告留存的纸盒。签订合同后，我交纳了7月份的电费，但是期间电是反诉原告使用的。
被告（反诉原告）辩称及反诉诉称：原告所述内容与事实不符，是原告单方终止协议。因为原告债主上门将生产设备拉走，原告的工厂不符合生产条件，所以原告没有继续经营。我垫付了场地租金3,000.00元，修理地秤花费7,000.00元，购买打包机一台花费2,500.00元，现工厂由我经营。原告离开工厂后，我多次与原告联系要求见面，原告均拒绝，原告口头表示不再继续经营了。我提出如下诉讼请求，反诉被告与我于2014年7月7日签订租赁协议约定：反诉被告租赁坐落在千金乡唐力村境内的森花木炭厂，租赁为三年，租金为每年3万元，每年7月7日前上交租金。协议抵押金1万元。反诉被告承租期间场地租金自付。合同到期后保证租赁我的房屋及设备完好无损，否则按价赔偿。协议签订后反诉被告拖欠他人钱款，其租赁后生产的所有产品、原材料等全部被人抢走抵债。原告属于自行撤离租赁场地，因此我不同意赔偿原告的经济损失。同时我提出反诉，请求法院判决反诉被告给付我电子地秤修理费7,000.00元及打包机2,500.00元、垫付电费100.00元(2015年1月、2月)；物资款1,023.00元（纸盒、打包绳、垫板）。
经审理查明：2014年7月7日，双方签订协议书一份。协议约定：被告（反诉原告）将位于抚顺市新抚区千金乡唐力村的森花木炭厂出租给原告（反诉被告）经营使用；承包期限为三年（2014年7月7日起至2017年7月7日）；租金每年三万元整，三年九万元整；租金每年7月7日前上交，押金一万元整，如有违约协议终止，由违约方承担一切责任；承租方承担场地租金；厂区设备：房屋十间……两台棒机……打包机一台、地秤一台；以上设备协议期满后应完好无损，否则按价赔偿。协议签订后，原告（反诉被告）交纳了第一年租金三万元、押金一万元。同年8月初，原告（反诉被告）进场进行经营生产。
原告（反诉被告）经营期间，厂区内的变压器损坏，原告（反诉被告）进行更换；厂区内的地秤出现损坏，原告（反诉被告）没有修理。由于原告（反诉被告）资金紧张，导致工厂无法正常生产，原告（反诉被告）于2014年12月中旬外出借款，雇佣庞庆宝为其看守厂房。期间因拖欠庞庆宝工资，庞庆宝于2014年12月末离开该厂，同时该厂由被告（反诉原告）接手管理。因为原告（反诉被告）没有按期交纳场地租金3,000.00元，该笔费用由被告（反诉原告）垫付。被告（反诉原告）将损坏的地秤进行维修，花费维修费7,000.00元。现该厂由被告（反诉原告）经营使用。另查明，2014年12月中旬左右，原告（反诉被告）的债权人曾到该厂拉走木炭等生产材料，大型生产设备没有被债权人拉走。
原告（反诉被告）将两台棒机寄放在其雇佣的工人处，打包机一台由原告（反诉被告）出借给他人使用。
原告（反诉被告）自述购买打包机一台价值2000元。
原告（反诉被告）主张进场后，其对该厂进行翻新维修。本院所确认的上述事实，有协议书、户口簿、残疾证、维修地秤收据、证人证言及当事人陈述等证明材料在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：本案的争议焦点为被告（反诉原告）在租赁合同期未满时，接管租赁场地是否违约，以及原、被告双方的经济损失。
原告（反诉被告）在与被告签订租赁合同后，依照合同约定履行了自己的交纳租金和抵押金的合同义务，被告（反诉原告）亦履行了交付租赁物的合同义务，合同已经处于履行阶段。
原告（反诉被告）在履行合同使用租赁物的过程中，负有妥善保管、使用租赁物的义务，以保证租赁合同终止时能够依约返还租赁物。但原告未及时支付看守人员庞庆宝工资，导致租赁房屋及设备自2015年1月起处于无人看护的状态，且庞庆宝看护租赁物期间发生他人到厂区内非正常拉运物品的情况。在此情形下，被告（反诉原告）为保证为其所有已经出租的物品安全，对出租物进行管理符合情理，不应认定为违约或侵权行为。现原告主张解除租赁合同，考虑租赁物由被告（反诉原告）实际管理控制较长一段期间内，双方无法就租赁合同的履行达成一致意见，客观上确实不具备继续履行的信赖条件，故本院予以支持。因合同解除，被告（反诉原告）应返还自2015年1月1日起原告（反诉被告）已缴纳的剩余租金15,583.00元以及押金10,000.00元。
原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付违约金一节，因被告（反诉原告）未能提供充分证据证明被告（反诉原告）存在违约行为，故本院不予支持。
原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付经济损失一节，因被告（反诉原告）对其提供证据持有异议，且均系其单方形成，本院无法采信，故不予支持。
原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付营业损失一节，因被告（反诉原告）对其提供证据持有异议，且均系其单方形成，本院无法采信，同时本院已经裁决被告（反诉原告）返还其未经营期间的租金，故不予支持。双方协议约定“以上设备协议期满后应完好无损，否则按价赔偿”，故原告（反诉被告）应保证所使用的租赁厂房内的设备完好，发生损坏应及时维修，由于原告（反诉被告）使用地秤时发生损坏，且未进行维修，被告（反诉原告）对该地秤进行维修而垫付的维修费7,000.00元，亦应由原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）。
原告（反诉被告）应按照协议约定，将完好可正常使用的打包机一台返还被告（反诉原告），如无法返还，应赔偿价款2,000.00元。
原告（反诉被告）所使用的被告（反诉原告）留存在租赁厂房内的纸盒等生产材料折抵成现金，应由原告（反诉被告）将材料款1,023.00元返还被告（反诉原告）。自2015年1月1日起，被告（反诉原告）已经占有租赁厂房及设备，故此后产生的电费，应由被告（反诉原告）自行负担，对于被告（反诉原告）提出的要求原告（反诉被告）返还垫付的电费100.00元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十二条之规定，
判决如下：
一、原告（反诉被告）赵丽华与被告（反诉原告）温雅凤签订的租赁协议有效，并予以解除；
二、被告（反诉原告）温雅凤返还原告（反诉被告）赵丽华租金15,583.00元、押金10,000.00元；
三、原告（反诉被告）赵丽华支付被告（反诉原告）温雅凤维修地泵款7,000.00元、材料款1,023.00元；
四、原告（反诉被告）赵丽华返还被告（反诉原告）温雅凤完好可正常使用的打包机一台，如无法返还则支付被告（反诉原告）温雅凤2,000.00元经济损失；
五、驳回原告（反诉被告）赵丽华其他诉讼请求及被告（反诉原告）温雅凤的其他反诉请求。上述给付款项于本判决生效之日起十日之内支付。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6,958.00元，由原告（反诉被告）赵丽华负担6,000.00元，被告（反诉原告）温雅凤负担958.00元。反诉诉讼费33.00元，由原告（反诉被告）赵丽华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审 判 长 陈 巍
审 判 员 李树毓
代理
审判员 李晓旭
二〇一六年二月二十六日代
书 记员 陈 燕本判决所依据相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”