上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第39628号原告（反诉被告）张忠陆，男，1979年12月19日生，汉族，住上海浦东新区孙桥路***弄***号***室。
原告（反诉被告）郭艳君，女，1982年9月15日生，汉族，住上海浦东新区孙桥路***弄***号***室。委托代理人谢冬，上海君澜律师事务所律师。委托代理人赵玉娟，上海君澜律师事务所律师。被告（反诉原告）王元刚，男，1963年2月19日生，汉族，住安徽省。被告（反诉原告）高凤延，女，1967年10月24日生，汉族，住安徽省。委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，上海敏诚善律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下统称原告）张忠陆、郭艳君与被告（反诉原告，以下统称被告）王元刚、高凤延房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，并于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告张忠陆、郭艳君及委托代理人谢冬、赵玉娟，被告王元刚、高凤延的委托代理人柴小森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张忠陆、郭艳君诉称，2014年10月6日，原、被告签订《房屋买卖定金协议书》（以下简称定金协议），约定由原告购买被告位于上海市浦东新区顺和路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价款为人民币（以下币种相同）173.80万元。当天，原告支付被告定金53.50万元，在签订定金协议之前，原告已支付被告定金5，000元，2014年12月3日，原告又支付被告购房款16万元，至此共计支付被告70万元。2014年12月1日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），12月4日，双方及中介共同至房地产交易中心办理核价审税，但审税窗口告知原告材料不齐，还需提供原告女儿的户籍证明，之前中介告知只需女儿的出生证明即可，当天审税未成，被告同意给原告宽限期去办理女儿的户籍。之后，原告一直忙于疏通关系办理小孩落户之事。由于原告张忠陆系集体户口，原告郭艳君户口挂靠在外地的舅妈家，女儿的落户不符合相关政策，至今未能落户。2015年7月6日，原告收到被告短信，要求原告于2015年7月9日支付第三笔房款102.80万元及违约金。同年7月13日，原告又收到被告短信，称由于原告在2015年7月9日前未支付第三笔房款，构成根本违约，被告单方解除买卖合同。原告认为，导致本次交易无法继续履行的原因是房产中介专业失误以及工作疏忽导致审税材料提交不齐，审税未获通过，原告系初次购房，并不知晓审税需要提供小孩户籍证明，故原告不存在过错。原告通过律师发短信要求原告支付第三笔房款及违约金缺乏依据，合同对第三笔房款的支付时间并无约定，故被告解除合同缺乏事实和法律依据，解除行为不成立。之后，被告在合同未解除的情况下，擅自将系争房屋出售给案外人，属于一房二卖，构成根本违约，故提起诉讼，要求：1、判决解除原、被告就系争房屋签订的买卖合同；2、请求被告返还购房款70万元；3、判令被告向原告支付违约金347，600元；4、判决被告承担本案所有的诉讼费用。
被告王元刚、高凤延辩称，合同签订后，原告一直迟延支付房款，经被告催告仍未支付，构成根本性违约，2015年7月12日被告向原告发送了解约通知，原告在7月13日收到，故买卖合同于7月13日解除。被告同意返还原告购房款。不同意支付违约金。
被告王元刚、高凤延反诉称，2014年10月6日，被告因经营需要将系争房屋出售给原告，双方签订买卖合同，约定房价款为173.80万元。买卖合同约定，原告以向银行贷款的方式支付被告第三期房款102.80万元，该款项应当于双方交易过户（2015年1月15日）前取得审批通过手续，若未获银行批准或有差额，原告应当在双方办理产权过户手续（2015年1月15日）前将此款项支付给被告。然而原告并未按约履行。被告多次催促原告支付，原告置若罔闻，最后拒接电话。被告于2015年7月1日、7月6日分别委托律师两次发函催告，原告仍然拒绝支付，故被告于2015年7月12日发函通知原告解除合同，并追究原告违约责任。被告认为，原告未按合同履行，经被告催告后仍不履行，已构成根本违约，故提起反诉，要求：1、判决确认原、被告签署的买卖合同于2015年7月13日解除；2、判决原告向被告承担违约赔偿金437，550元（房价款173.80万元的20%，加上从2015年1月16日至2015年7月13日按总价173.80万元每日万分之五的标准计算的违约金）；3、反诉案件诉讼费由原告承担。
原告张忠陆、郭艳君辩称，买卖合同补充条款（一）第2条约定贷款没有通过银行审批，或者贷款数额不足的，原告应在过户之前补足。但原告并不存在贷款不足或者未获得审批的情况，故被告适用该条约定的条件不成立，且买卖合同并没有约定原告需在2015年1月15日之前支付这笔房款，故原告并没有违约。被告2015年7月1日第一次发函至2015年7月12日第二次发函，宽限期不到15天，让原告在这么短时间准备钱款是不合理的，被告于2015年7月12日发函解除合同缺乏法律依据，故解除合同不成立。关于违约金，即使原告存在违约，因被告再次卖房的价格比出售给原告的房价高30多万，故被告没有任何损失，违约金应该降低。
经审理查明，2014年10月5日，原告为购买系争房屋向被告支付定金5，000元。10月6日，原、被告签订金定协议，约定由原告以173.80万元的价格向被告购买系争房屋。当天，原告支付被告定金53.50万元。同年12月1日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订买卖合同，合同第二条约定，系争房屋的转让价款为173.80万元。合同第六条约定，双方确认在2015年1月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三约定，第一笔房款，乙方于签订买卖定金协议书当天向甲方支付54万元，第二笔房款，乙方于签订买卖合同当日支付甲方16万元，第三笔房款，乙方向银行申请贷款102.80万元，乙方委托银行于收到他项权利证明后将审批通过的贷款直接汇入甲方账户，购房尾款，乙方应于交房当日向甲方支付1万元。合同补充条款（一）第2条约定，甲方同意乙方向银行申请102.80万元，贷款用于支付部分房款，乙方应于签订买卖合同后七日内向银行申请贷款，并提交贷款所需资料及费用。具体贷款金额以银行批准数额为准，若有差额或未获批准，乙方应在双方办理产权过户手续（送件）之前将此款项支付给甲方。合同补充条款（一）第5条约定，若甲、乙双方未在约定的期限内办理该标的房屋产权过户手续、付款、交房等手续的，则违约方应按总房价的万分之五／日支付违约金给守约方，如果该等逾期超过20日，则守约方有权单方面通知违约方解除本合同，双方应在解约后的七日内恢复至交易前的状态，并由违约方向守约方支付房价款20%的违约金。买卖合同签订后，原告于同年12月3日支付被告房款16万元。12月4日，原、被告由中介陪同至浦东新区房地产交易中心办理审税，因原告没有提供其女儿的户籍证明，致审税未成，之后双方未能按约签订买卖合同，原告也未支付余款。2015年7月6日，被告通过律师向原告发送短信，要求原告于7月9日之前支付第三笔房款。7月13日原告又通过律师向原告发送短信，告知原告因其在最后限定的期限内仍未支付房款，构成根本违约，被告已于7月12日向原告的户籍地发达解约函，通知原告解除买卖合同，并追究原告的违约责任。另查明，被告于2015年8月29日与案外人范某某签订《上海市房地产买卖合同》，以207.50万元的价格将系争房屋出售范某某。以上事实，由经庭审质证的定金协议、买卖合同、房款收据、原告与被告代理人的短信往来记录及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，当初买房时中介并没有跟原告说需要小孩的户籍证明，只说要小孩的出生证明。发现因缺小孩户籍证明而不能审税后，被告同意让我们去办理小孩的户籍，但没有说具体的时间。之后，原告去办了，原告小孩出生后还未报户口，因原告张忠陆是集体户口，而原告郭艳君户口挂靠在外地的舅妈家，故不能报，后原告又托人办理，也未办成。被告则表示，审税因原告小孩户籍问题未获通过后，原告说回去补办小孩户籍，被告当时是同意的，但是补办不能晚于过户时间。原告回去后很快就知道小孩户籍不好办，中介将这情况告诉了被告，并说原告还在想办法，被告当时就表示不要晚于过户时间就可以，之后被告一直在催，但没有消息，7月1日、7月6日，被告分别向原告寄送了书面催告信，催告原告支付第三笔房款，未果，7月13日，被告向原告寄送了书面解约函，但被退回。原告表示，上述信件均未收到，但收到被告律师7月6日、7月13日的短信。
本院认为，原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。买卖合同约定，双方于2015年1月15日前共同向房地产交易中心申请办理过户，同时又约定，第三笔房款102.80万元由原告申请贷款支付，原告应于买卖合同签订后七日内向银行申请贷款，并提交贷款所需资料及费用，具体贷款金额以银行批准为准，若有差额或未获批准，原告应在双方办理产权过户手续（送件）之前将此款支付给被告。根据上述约定，第三笔房款102.80万元系贷款，而该贷款应在2015年1月15日前获批，若未获批或有差额，应在2015年1月15日前现金补足。买卖合同签后，在原告按约支付了前二笔购房款后，双方于12月14日共同至浦东新区房地产交易中心办理审税，但因原告未能提供其子女的户籍证明致审税未成。之后，原告回老家补办其子女户籍，未果，致双方未能在买卖合同约定的期限内办理系争房屋过户手续，原告也未能在合同约定的过户日期之前办妥贷款手续或用现金支付第三笔房款，原告的行为已构成违约。被告于2015年7月13日通过律师向原告发送短信通知原告解除买卖合同，符合合同约定及法律规定，该解除通知产生解除买卖合同的法律效力，为此，被告反诉要求确认买卖合同于2015年7月13日解除，应予支持。买卖合同解除后，被告收取的原告房款应当返还。至于被告主张的违约金，
本院认为，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合本案的实际情况及原告违约是否给被告造成实际损失等因素考虑，买卖合同约定的总房价20％违约金，显属过高，故原告主张调整，本院予以采纳。违约金由本院参照原告违约是否给被告造成实际损失，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为10万元。鉴于因原告违约买卖合同已于2015年7月13日解除，故原告诉请要求解除买卖合同，并由被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之
判决如下：
一、原告（反诉被告）张忠陆、郭艳君与被告（反诉原告）王元刚、高凤延就上海市浦东新区顺和路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年7月13日解除；
二、原告（反诉被告）张忠陆、郭艳君应于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）王元刚、高凤延违约金10万元；
三、被告（反诉原告）王元刚、高凤延应于本判生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）张忠陆、郭艳君房款70万元；
四、驳回原告（反诉被告）张忠陆、郭艳君的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21342元，减半收取计10671元，由原告（反诉被告）张忠陆、郭艳君负担；反诉案件受理费3931.60元，由原告（反诉被告）张忠陆、郭艳君负担1000元，被告（反诉原告）王元刚、高凤延负担2931.60元；财产保全费5000元由原告（反诉被告）张忠陆、郭艳君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一六年二月二十六日
书记员 李黎黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二|《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”