北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终909号上诉人（原审原告）殷文顺，男，1950年4月4日出生。委托代理人杨政根，北京市子悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）殷文贵，男，1952年4月6日出生。被上诉人（原审被告）殷文刚，男，1958年11月21日出生。委托代理人孙金凤（殷文刚之妻），1961年12月25日出生。被上诉人（原审被告）殷立民，男，1952年2月28日出生。委托代理人郝文平（殷立民之妻）。委托代理人赵志华，北京万圣律师事务所律师。
上诉人殷文顺因确认合同无效纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第13054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年8月，殷文顺起诉至原审法院称：我与殷文贵、殷文刚系兄弟关系，殷立民系我三叔之子。我父母殷志全、曹桂荣在窦店镇窦店村有老宅院一处，与殷立民家宅院相邻。我父母因工作关系无法长期在家居住，因此家中无人时让殷立民为其看守宅院。1998年及2007年我父母相继去世，我仍多次于假期回老家度假，直至2015年5月回家时偶然听同村村民说自家宅院已卖与殷立民。自村委会询问后得知，殷文贵、殷文刚、殷立民于1987年5月17日私自签订了房屋买卖协议，系殷文贵作为中间人，殷文刚将父母的老宅院卖与殷立民。我认为此宅院为父母所有且该院内有我独自所建房屋，殷文贵、殷文刚无权处分，故诉至法院请求：1、确认殷文贵、殷文刚、殷立民于1987年5月17日签订的房屋买卖协议无效；2、诉讼费由殷文贵、殷文刚、殷立民承担。殷文贵辩称：不同意殷文顺的诉讼请求。我们家房子是1987年卖的，而且当时殷文顺在场，他默认了，要拆迁了殷文顺才提起诉讼。本来也没有殷文顺的房子，都是我父母的，我父母委托我将房子卖给殷立民了。殷文刚辩称：我不知道卖房子的事情，名字也不是我签的，具体的事情我不清楚。卖房子的时候我媳妇和孩子的户口还在窦店，我不可能将房子卖了。殷立民辩称：第一，殷文顺所述与本案事实不符。殷文顺及殷文贵、殷文刚之父殷志全为了能给殷文刚成家，将位于北京市房山区窦店镇窦店村老宅上的大小共7间房屋及树木给予了殷文刚。殷文刚在老宅成家后因落实政策迁往北京城里，殷文刚进城有事做急需用钱便将老宅的房子卖掉凑点本钱，于是由殷志全出面寻找买主。殷志全曾经在本村找过其他买主（本队甄家、本队本家殷文瑞），其他买主都因价格过高而未能成交。殷志全找到我，要将殷文刚所有的与我房屋并排的殷文刚的房子卖与我，殷文贵做中保人从中撮合最终以3700元的价格卖与我，并于1987年5月17日签订书面卖房契约。并非殷文顺在诉状中所述：“家中无人时让殷立民为其看守宅院。”第二，诉讼时效已过。根据殷文顺诉状中陈述的事实和理由：“1998年及2007年父母去世后仍多次于假期回老家度假，直至2015年5月才得知自家宅院被卖”的事实，不符合生活常识，殷文顺既然假期多次回老家度假，自家家里就应是他的落脚点。且房屋买卖契约签订于1987年5月17日至今已28年有余，房屋买卖双方也于签订契约的当时相互履行了合同义务并经窦店村委会将位于窦店村墩台区的宅基地使用权变更到了殷立民的名下。殷文顺现诉求确认该房屋买卖协议无效早已超过诉讼时效。本案殷文顺诉求是确认房屋买卖协议无效，根据物权区分原则房屋买卖合同是负担行为并非处分行为属债权范畴适用法律关于诉讼时效的规定。第三，本案不存在无权处分行为。殷文刚对其处分的房产拥有所有权，是有权处分，房屋买卖协议合法有效。退一步讲，即便殷文刚处分该房产时并未取得该院房屋的所有权，根据《物权法》第106条之规定，我符合善意取得的构成要件仍取得了受让房屋的所有权。2012年5月10日《买卖合同解释》第3条规定，因无权处分订立的买卖合同，无权处分不影响买卖合同的效力，若无其他效力瑕疵（如意思表示缺陷、欠缺行为能力），该买卖合同有效。综上，本案涉及的房屋买卖合同合法有效，请求法院驳回殷文顺的诉讼请求。原审法院经审理确认：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案中，殷文刚与殷立民签订的契约不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。殷文刚否认签名和盖章系其本人所为，但未提供证据，且该合同由殷文贵交与殷立民，殷文贵与殷文刚是兄弟关系，故对其意见，法院不予采纳。殷文顺称买卖的房屋中有其个人所有的部分，但未提供证据，对其主张法院不予支持。据此，原审法院于2015年10月判决：驳回殷文顺的诉讼请求。判决后，殷文顺不服上诉至本院，仍坚持原审意见，要求撤销原判，支持其诉讼请求。殷文贵、殷立民同意原判。殷文刚对原判有异议但未上诉。
经审理查明：殷文顺与殷文贵、殷文刚系兄弟关系，三人之父殷志全已去世。1987年，殷志全准备出售北京市房山区窦店镇窦店村的一处宅院，先后与多人洽谈，最终与殷立民经协商以3700元成交，订立之《契约》内容为：“现有房主殷文刚一家三口在外谋生，家中共有大小房7间及树木等……。殷文刚与当家兄长殷文福经洽谈磋商以后，以人民币叁仟柒佰元售价移交殷文福。空口无凭，立字为证。即日起生效（1987年5月17日）。”“立书与中保人”下有殷文贵签名，“卖方”下有殷文刚签名，“买方”下有殷立民签名，下方盖有殷文刚个体经营的配钥匙门市部的印章。该协议由殷文贵书写，交与殷立民签名后，殷立民将3700元交付殷文贵，后殷立民取得买卖的房屋。庭审中，殷文刚否认签名是其本人书写并要求鉴定，但在原审法院规定期限内未提交书面申请和鉴定样本。本院审理中，经询问，殷文刚明确表示仍无法提交鉴定样本。审理中，各方均认可殷立民一直在上述宅院中居住至今，殷立民的户籍地为北京市房山区窦店镇窦店村墩台区。殷文顺、殷文刚均主张对房屋买卖事宜不知情。殷文顺另主张上述宅院中有其建设的房屋，出售房屋未经其同意。殷文刚则主张其父殷志全将上述房屋归其所有。上述事实，有双方当事人的陈述、契约、证人证言等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。殷文刚与殷立民在殷文贵的见证下签订契约将涉诉宅院卖给殷立民，此后殷立民在涉诉宅院中实际居住至今已近三十年。现殷文顺主张宅院中有其建设的房屋，但并未就此提供充足的证据予以证明；其以对房屋买卖行为不知情、属于无权处分为由主张买卖合同无效，依据不足，本院对此不予采纳。殷文刚主张契约上的签名不是其本人所签，但并未就此提交证据予以证明，本院对此亦不予采纳。殷文刚与殷立民签订的房屋买卖契约系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。殷文顺的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由殷文顺负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由殷文顺负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理
审判员 陈雨菡
代理
审判员 杜传金
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 孙辰姝 来源：