温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）温鹿西民初字第200号
原告：温州联华物业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区吴桥路金山谷商住楼3幢328室。
法定代表人：张奇英，总经理。
委托代理人：蔡建胜，温州市新时代法律服务所法律工作者。
委托代理人：蔡雅雅，温州市新时代法律服务所法律工作者。
被告：周建敏。
委托代理人：陈光炽。
原告温州联华物业管理有限公司（以下简称联华物业）诉被告周建敏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理，依法由
审判员胡佳颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告联华物业的委托代理人蔡建胜及被告周建敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告联华物业诉称：2006年10月12日，原告与温州市鹿城区双屿镇营楼桥村民委员会（以下简称营楼桥村委会）签订《华盛（郑桥）锦园前期物业管理服务合同》，约定：自2006年10月25日起由原告为该物业提供物业服务；每月每户（高层）公摊电费（电梯费）50元、每平方米物业管理费0.9元、车位使用费60元。被告名下房屋坐落于该物业1幢1707室，建筑面积166.91平方米。但自2014年7月起被告未缴纳物业管理费。原告多次催讨未果，故诉请判令：1.被告支付原告2014年7月至2015年6月31日物业服务费1784元（166.91平方米×54月×0.9元／平方米／月）；2.本案诉讼费由被告承担。
被告周建敏辩称：1.原告未能履行物业服务合同的约定，致使业主人身财产受到不同程度的损害。业主曾多次向原告反映，但原告置之不理，口头承诺无需缴纳物业管理费。故被告未再交纳。2.原告于2015年4月12日发布关于退出郑桥锦园小区物业服务的公告，公布物业和村办理退出交接有关事宜小区物业有村委会组织事项。2015年8月28日退款公告公布原告与业主委员会交接无误，做好上述两项工作，物业管理费欠缴应由村委会和业主委员会处理。3.原告未按照物业管理服务项目的约定，搞好小区物业服务，使小区不同程度受到破坏，管理混乱。4.原告违反物业管理企业的义务和责任，没有做好交接工作，没有和村委会办理损失赔偿事项，也没有公布物业管理费用的收支账目及移交事项。5.物业管理服务人员数量不到位，且使用无资质人员从事物业管理活动。6.被告仅车辆碰撞一项损失达12886元。经审理，本院认定本案事实如下：被告周建敏系鹿城区双屿街道郑桥锦园1幢1707室（建筑面积：165.25平方米）业主。2006年10月12日，原告与营楼桥村委会签订《华盛（郑桥）锦园前期物业管理服务合同》，约定：由原告为郑桥锦园提供物业服务；物业管理服务费住宅按业主拥有建筑面积每月每平方米高层0.90元、小高层0.70元、多层0.30元交纳；物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、楼道灯、路灯等）运行能源耗费用，按物价部门规定，另行按实向业主分摊；委托管理期限定为3年，自2006年10月25日8时起至2009年10月24日24时止。合同签订后，原告于2006年10月25日进驻郑桥锦园提供物业服务，后于2015年6月31日退出该小区。因被告不满意原告提供的物业服务，其于2014年7月起拒绝交纳物业费。另查明，原告曾代收被告电费周转金400元。现原告同意上述周转金在诉请的物业服务费中抵扣。上述事实有原告提供的营业执照、户籍证明、《前期物业管理服务合同》、通知、记账联、被告提供的退费公告、收据联及双方当事人的陈述为证。
本院认为：原告根据其与营楼桥村委会签订的前期物业服务合同进驻郑桥锦园小区提供物业服务，该小区业主亦接受原告的物业管理，按照合同约定交纳物业费，故该前期物业服务合同对小区全体业主具有约束力。合同约定的服务期限届满后，原告继续为小区提供物业管理，业主与原告之间存在事实上的物业服务关系，相关权利义务应参照前期物业服务合同的约定执行。现被告经原告催交，拒不交纳物业服务费用，显属违约。
被告辩称原告曾承诺无需交纳物业费，但未提供证据证明。被告主张原告管理不善致使其车辆发生碰撞，但被告提供的证据不足以证明其车辆受损系原告提供的物业服务不到位所致，且原告退出小区物业管理时是否已向业主委员会移交物业服务用房及物业服务所必需的相关资料并不影响原告基于之前的物业服务向被告主张物业费，故原告要求被告支付自2014年7月起至2015年6月止的物业费，合法有据，本院予以支持。但从涉案房屋所在小区门禁损坏未及时修理、绿地杂草丛生、外墙渗水、公共道路乱停车辆等情况可见原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院对被告应承担的物业服务费酌情确定为按80%支付，即被告周建敏应支付物业服务费0.9元／平方米／月×165.25平方米×12月×80%=1427.76元。原告同意代收电费周转金400元在诉请服务费中抵扣，系原告对自身民事权利的处分，本院予以准许。综上，原告应支付被告的物业服务费为1427.76元-400元=1027.76元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，
判决如下：
一、被告周建敏于本判决生效之日起十日内支付原告温州联华物业管理有限公司物业服务费1027.76元。
二、驳回原告温州联华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周建敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 胡佳颖
二〇一六年二月二十六日
书记员 倪知琳 关注微信公众号“”