徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2015）铜民初字第2699号原告王志达。委托代理人宋洪成，江苏浩然风律师事务所律师。被告吴桂英。委托代理人周永，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。委托代理人晁广明，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。被告李乐德，吴桂英之子。被告张连荣，李乐德之妻。
原告王志达诉被告吴桂英、李乐德、张连荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理。依法由
审判员王会收适用简易程序，于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告王志达及其委托代理人宋洪成，告吴桂英及其委托代理人周永，被告李乐德、张连荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。审理中，双方均同意简易程序可延长三个月。
原告王志达诉称，原告因住房需要，欲购买一处住宅，尔后经中间人介绍，被告张连荣、李乐德夫妻二人到原告处说其母亲吴桂英二堡有处房子想卖。原告和被告张连荣在中间人家进行协商一致，于2013年4月22日原告于被告吴桂英签订了私人房屋买卖合同。合同签订后，原告按双方的约定于2013年4月22日和2013年5月12日分两次交给被告李乐德购房款共计158000元，并给原告出具了收条。但被告至今未将所卖房屋交给原告，原告多次找被告协商无果，其行为已构成了违约，况且被告吴桂英所卖房屋的宅基地为集体性质的，被告无权处置给该集体以外的人。故请求法院依法判令：1、原被告签订的房屋买卖合同无效；2、被告返还原告购房款158000元，违约金15800元，合计173800，同时三被告承担连带清偿责任；3、诉讼费、保全费由被告承担。
被告吴桂英辩称，房屋是吴桂英的，房屋买卖也属实。158000元也已由吴桂英收到。但是原告已经将被告吴桂英的房屋予以拆除大部分，现要求原告为被告的房屋恢复原状。
被告李乐德辩称，房屋是吴桂英的与我无关，我只是受吴桂英委托打的收条，钱已经全部交给吴桂英了。
被告张连荣辩称，同李乐德意见。
经审理查明，2013年4月22日，原告王志达与被告吴桂英签订私人房屋买卖合同，由原告购买被告吴桂英位于徐州市铜山区二堡村东至水泥路，西至围墙，北至董学风，南到陈孝杰的土地及房产一套。合同签订后，原告分别于2013年4月22日、2013年5月12日交付房款12万元、3.8万元，被告李乐德向原告出具收条两张，分别载明“今收到王志达房子协议款120000元（拾贰万元整）”、“今收到王志达买吴桂英房款3.8万元整（叁万捌仟元整）。”李乐德于收到第一笔款项当日，将12万元存入中国农业银行被告吴桂英的账户。原告将购买房屋拆除重建的过程中，遭到被告家人的阻止，原告于2015年8月31日诉至本院。庭审中，被告吴桂英拒绝对拆除房屋修复的价值进行鉴定。原告只同意赔偿拆除部分房屋所造成的损失，不同意对房屋进行修复。以上事实，有房屋买卖合同一份、收条两份、银行客户开户申请书一份、照片三张以及原被告的陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为，被告吴桂英出卖给原告王志达的房屋土地性质系农村宅基地。双方买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，而宅基地使用权的主体是具有特定的身份限制，只能是农村集体经济组织的成员，非成员无权取得或变相取得。经原被告确认，原告王志达与被告吴桂英系非同一集体经济组织的成员，且双方均认可该买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故对于原告要求返还房款的诉请，本院予以支持。对于原告诉请的违约金，因涉案合同为无效合同，并非系原被告违约，故本院不予支持。被告李乐德受被告吴桂英委托收取原告房款并出具收条，且该房款已经支付给被告吴桂英，故对于原告要求被告李乐德、张连荣承担连带责任的诉请，本院不予支持。涉案房屋已经由原告部分拆除，但在庭审过程中，被告吴桂英不同意对已拆除房屋修复的价值进行鉴定，故对于因房屋部分被拆除造成的损失，被告吴桂英可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，
判决如下：
一、确认原告王志达与被告吴桂英签订的房屋买卖协议无效；
二一、被告吴桂英于本判决生效后十日内返还原告王志达房款158000元；
三二、原告王志达于本判决生效后十日内返还被告吴桂英位于徐州市铜山区二堡村（东至水泥路，西至围墙，北至董学风，南到陈孝杰）的房产一套；
四三、驳回原告王志达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260元，减半收取630元，保全费1390元，共计2020元，由原告王志达负担800元、被告吴桂英负担1220元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 王会收
二〇一六年二月二十六日
书记员 潘玫竹 关注公众号“”