浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙04民终251号
上诉人（原审原告）：上海涵大金属材料有限公司。住所地：上海市宝山区蕴川路****弄*号*****室。
法定代表人：��建林，总经理。
委托代理人：马栋梁，上海凯曼律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：嘉兴市凯港化工储运有限公司。住所地：浙江省嘉兴市乍浦镇南司弄**号***室。
法定代表人：丁安平，董事长。
委托代理人：许智添，浙江子竣律师事务所律师。
委托代理人：陈夏，浙江子竣律师事务所实习律师。
上诉人上海涵大金属材料有限公司（以下简称涵大公司）因与被上诉人嘉兴市凯港化工储运有限公司（以下简称凯港公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2015）嘉平民初字第2047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理认定，坐落于嘉兴港区外环路南侧、乍嘉苏航道西侧[证号：平湖国用（2012）第021-03888，面积：23380.50平方米]的土地使用权，原为杭州湾公司所有。2012年12月29日，杭州湾公司与福州招商银行签订最高额抵押合同1份，约定杭州湾公司为上海求业钢铁有限公司（以下简称求业公司）在《授信协议》项下欠福州招商银行的所有债务提供财产抵押担保，杭州湾公司用于抵押的抵押物为：嘉兴港区××南侧、乍××航道西侧，面积为23380.50平方米的土地使用权，抵押期限为一年；本项抵押为最高额抵押，抵押担保范围为贷款及其他授信本金余额之和（最高限额为1800万元）及利息、实现抵押权的费用等其他相关费用；并约定未经福州招商银行书面同意，杭州湾公司不得转移、出租、抵押或以任何其他不适当的方式处理本合同项下的抵押物等。合同签订后，上述土地在浙江省平湖市国土资源局办理了抵押登记，抵押权人为福州招商银行，抵押金额为1800万元，抵押���限为2013年1月5日至2013年12月28日止。2013年7月10日，涵大公司与杭州湾公司签订房地产租赁合同1份，约定，因张诗儒欠涵大公司借款962万元及利息，杭州湾公司对上述债务承担连带担保责任，杭州湾公司结欠涵大公司400万元借款及利息，故杭州湾公司将上述证号为平湖国用（2012）第021-03888项下23380.50平方米范围内房地产出租给涵大公司，涵大公司以债权冲抵租金；双方约定杭州湾公司于2013年7月31日前向涵大公司交付该房地产，租赁期限从2013年8月1日起至2020年7月31日，每年租金为1280082元，租金从涵大公司对杭州湾公司享有的担保债权及借款债权中扣减，上述债权抵销完毕后，涵大公司以现金方式向杭州湾公司支付租金等。2014年7月13日，涵大公司与杭州湾公司签订补充协议，约定杭州湾公司租赁给涵大公司的房地产范围作变更，其中租赁范围包��平湖国用（2012）第021-03888项下23380.50平方米的土地使用权及其他土地、房屋等，并对双方于2013年7月10日所签订的租赁合同第一年的租金调整为693281.50元;从2014年7月10日起根据租赁标的重新计算年租金；并约定以涵大公司对杭州湾公司享有的担保债权及借款债权折抵租金，视为涵大公司已付2017年6月30日之前的租金等。因求业公司不能归还福州招商银行《授信协议》项下的到期债务，福州招商银行诉至福州中院，福州中院作出了（2013）榕民初字第1249号民事调解书，被执行人未能按生效法律文书履行还款义务，故福州中院于2015年三次对证号为平湖国用2012第021-03888项下的土地使用权在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，公告中需要披露的事项涉及涵大公司与杭州湾公司之间签订的《房地产租赁合同》，但对该合同是否真实有效，福州中院未予确认。凯港公司在第三次拍卖中通过竞价取得了上述土地的使用权，并于2015年10月14日对上述土地办理了产权过户登记，土地使用权证号为：平湖国用（2015）第021-01738号，土地使用人为凯港公司，使用权面积为23380.50平方米，终止日期为2058的年1月30日。在上述土地进行拍卖前，福州招商银行向福州中院说明：求业公司与福州招商银行签订的《授信协议》，以杭州湾公司的平湖国用（2012）第021-03888项下23380.50平方米的土地使用权作抵押担保并办理了抵押登记手续，在土地办理抵押登记前，土地无对外出租，在抵押期间，求业公司在授信项下的抵押物不允许对外出租，若抵押人杭州湾公司在抵押期间进行出租，则租赁合同无效。凯港公司取得上述土地后，多次通知涵大公司，要求涵大公司拆除在上述土地上的设施，腾退土地。现涵大公司仍在使用争议土地。原审法院认为，涵大公司与杭州湾公司所签订的房地产租赁合同及补充协议的标的物均涉及嘉兴港区外环路南侧、乍嘉苏航道西侧[证号：平湖国用（2012）第021-03888，面积：23380.50平方米]的土地，该土地的使用权人在签订租赁合同时虽登记为杭州湾公司，但在双方签订租赁合同前，该标的物已由杭州湾公司与福州招商银行签订了最高额抵押合同，抵押给了福州招商银行，并且约定了在抵押期间未经福州招商银行同意，不得对抵押物进行转移、出租等。之后，福州招商银行为实现抵押权，通过福州中院对上述抵押物进行了拍卖，并由凯港公司竞得了争议抵押物的土地使用权。故涵大公司与杭州湾公司之间的租赁合同在最高额抵押合同签订之后的抵押期内形成，该情形并不适用“买卖不破租赁”原则，根据担保法的相关规定及最高额抵押合同的约定，杭州湾公司将已抵��的财产出租，抵押权实现后，租赁合同对受让抵押物的凯港公司不具有约束力。综上所述，对于涵大公司要求凯港公司继续履行涵大公司与杭州湾公司签订的房地产租赁合同至2020年7月31日止的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国担保法》第三十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决驳回涵大公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由涵大公司负担。判决宣告后，涵大公司不服，向本院提起上诉称，一、原审法院未认定涵大公司为善意第三人。涵大公司并非《最高额抵押合同》的关联方，且在签订《房地产租赁合同》时并不知道该抵押合同的存在，属于善意第三人。
二、原审认定证据有误。涵大公司在起诉时提交的证据三（嘉兴市国土资源局港区分局土地信息查询单）虽然是复印件，但具备了民事证据的客观性、关联性、合法性，载明的信息是真实的。原审法院应当向嘉兴市国土资源局港区分局进行核实，但原审法院以该证据为复印件为由不予认定，是错误的。
三、原判适用法律错误。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”福州中院的拍卖公告载明了涵大公司租赁涉案土地的事实，但福州中院并未将该租赁权予以去除，说明该租赁权的存在不影响优先受偿权的实现，凯���公司也确实竞拍到了涉案土地，故涵大公司要求法院确认租赁合同继续有效是合法合理的。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判支持涵大公司的诉讼请求，诉讼费用由凯港公司负担。凯港公司在二审中未作答辩。双方当事人二审中均未提交新的证据。本院
经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在杭州湾公司将涉案标的物出租给涵大公司之前，杭州湾公司已与福州招商银行签订了最高额抵押合同，设立了抵押权，并办理了抵押登记。因此，涵大公司与杭州湾公司之间的租赁关系不得对抗福州招商银行享有的抵押权。再者，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，福州招商银行为实现抵押权，通过福州中院对上述抵押物进行拍卖，并由凯港公司竞得了争议抵押物的土地使用权，租赁合同对受让人凯港公司不具有约束力。综上，涵大公司与杭州湾公司之间的租赁关系不得对抗凯港公司，涵大公司要求凯港公司继续履行涵大公司与杭州湾公司签订的房地产租赁合同的主张不能成立。涵大公司认为在签订租赁合同时其不知涉案标的物已设定抵押担保，为“善意第三人”。对此，
本院认为，涵大公司未举证证明其主观为善意，且即使其属于善意第三人，因涉案抵押权已进行备案登记，涵大公司也不能以其主观无过错对抗登记的抵押权。另外，本案租赁关系发生于抵押权成立登记之后，如前所述，物权法和担保法也未规定此种情形下主观善意可对抗抵押权，故涵大公司的该项理由缺乏依据。至于涵大公司援引的最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款内容，该款中的租赁权应理解为能够对抗抵押权的租赁权，若是不能对抗抵押权的租赁权，根据担保法的规定，抵押权实现后，租赁关系不及于受让人，则不会产生该款规定的法律效力。且从福州中院的拍卖公告中“需要披露事项”的内容来看，执行法院实际上已将涵大公司的租赁权予以否认，达到了除去效果。因此，涵大公司援引该款主张继续履行租赁合同，缺乏依据。原审法院对嘉兴市国土资源局港区分局土地信息查询单复印件未予认定，涵大公司持有异议。
本院认为，根据民事诉讼法、相关司法解释以及民事诉讼证据若干规定，除了法��规定的特殊情形，书证应当提交原件。因此，提供书证原件或能与原件核实的复印件是当事人义务。涵大公司原审提交的该证据为复印件，无法与原件核实，对方当事人亦不予认可，也不存在难以提供原件的情形，据此，原审对该证据不予认定正确。且需要指出的是，涵大公司提交该证据系为证明涉案土地的权利人已变更为凯港公司，而原审对凯港公司已办理涉案土地产权过户登记的事实已经予以确认。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果合理，二审予以维持。涵大公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人上海涵大金属材料有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理
审判员 章玉萍
代理
审判员 ＸＸ芳
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 郑 茜 来源：百度“”