上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1811号上诉人（原审原告）上海市静安区永昌小区业主委员会，住所地上海市。负责人王玉其，业主委员会主任。委托代理人马海燕，上海市申房律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海康苑物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人沈玉芳，经理。委托代理人陈韬，上海彤泰律师事务所律师。
上诉人上海市静安区永昌小区业主委员会、上海康苑物业管理有限公司均因物业服务合同纠纷一案不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第1530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，2000年6月，上海��静安区永昌小区业主委员会（以下简称“永昌业主委员会”）与上海康苑物业管理有限公司（“康苑物业公司”）签订《物业管理服务合同》，约定康苑物业公司为永昌小区提供物业管理服务，物业坐落于余姚路XXX号、XXX号，昌平路XXX弄XXX号。该合同同时约定，委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施、电梯；……负责向业主和物业使用人收取下列费用，物业管理费人民币（以下币种均为人民币）0.48元／㎡，保洁费0.10元／㎡，保安费0.24元／㎡，房屋设备运行费0.55元／㎡，维修养护费按进户时上海市基价1，198元的3%收取维修基金。该合同另约定，委托管理期限自2000年6月15日起至2002年6月14日止；合同生效之日起10日内永昌业主委员会向康苑物业公司提供80平方米建筑面积管理用房（昌平路XXX弄XXX号108室房屋属物业公建配套用房），由康苑物业公司无偿使用；车位和使用管理费，露天车位按照每辆200元／月的标准收取，地下停车场自行车按照每辆6元／月的标准收取、助动车按照每辆15元／月的标准收取、摩托车按照每辆20元／月的标准收取；房屋共有部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或者直接向业主收取。该合同期满后，双方未再续签合同，仍由康苑物业公司为永昌小区提供物业管理服务。2002年8月，康苑物业公司向永昌业主委员会第一届负责人舒伟提出申请报告，载明永昌小区区域内停放车辆，由小���保安人员实行管理，小区保安人员实行管理，小区保安人员六至七人工资待遇及管理车辆发生的费用，申请从停车费中支付；停车费除了管理成本开支外，多余部分纳入维修基金。嗣后舒伟及永昌业主委员会第一届委员在该申请报告上签字，表示同意康苑物业公司的申请内容。2002年11月，案外人上海康定房地产有限公司（甲方）与康苑物业公司（乙方）签订《委托物业管理合同》，约定甲方主建的本市静安区西康路699弄1、3号（鼎鑫佳园）物业管理事项委托乙方管理。2010年，新一届永昌业主委员会成立，2011年9月28日，永昌业主委员会与康苑物业公司签订《物业服务合同》，约定康苑物业公司为永昌小区提供物业管理服务，物业构成为昌平路XXX弄XXX号，余姚路XXX号、XXX号，西康路XXX弄XXX号、XXX号，总面积77，203.48平方米，住宅面积63，912.83平方米；物业服务费收费标准为，永昌19号、27号、金昌1.37元每月每平方米，鼎鑫1号、3号1.50元每月每平方米；该物业服务费包括住宅物业综合管理服务费0.48元（办公用房2倍、商业用房3倍），共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费0.55元（办公用房2倍），公共区域清洁卫生服务费用0.10元（办公用房2倍、商业用房3倍），公共区域秩序维护服务费0.24元（办公用房2倍、商业用房3倍），维修费0.13元；合同期自2011年10月1日起至2012年12月31日止。2012年9月28日，上海锦瑞会计师事务所有限公司出具《关于上海市静安区永昌小区执行商定程序的报告》（以下简称“商定报告”），载明该事务所受永昌业主委员会委托对康苑物业公司提供的永昌小区2000年7月至2010年6月专项维修基金收取情况汇总表、专项维修基金支出明细汇总表、停车费收支明细汇总表和其他各���收入明细表及其他相关原始资料执行了商定的程序……数据资料来源于康苑物业公司的财务资料，真实性由康苑物业公司负责。商定报告中关于专项维修基金收入具体情况为：永昌小区开发商应缴纳4%部分的专项维修基金为3，928，032.88元，实收3，928，032.88元，款项均存入房地局账户；永昌小区业主应缴纳3%部分专项维修基金为2，936，152.16元，实收3，009，731.06元，其中存入房地局账户1，451，642.71元，存入永昌业主委员会账户1，160，010，08元，康苑物业公司账户收取398，078.27元。专项维修基金支出情况：经查，2000年7月起永昌19号楼、永昌27号楼和金昌大厦发生的维修养护费在专项维修基金中列支，且康苑物业公司与首届永昌业主委员会签订的物业管理服务合同中确对维修养护费进行了的相应的约定，而鼎鑫家园因建成后业委会尚未成立，维修养护��按每月0.13元／平方米收取，专项维修基金未动用。关于维修养护费问题，永昌业主委员会、康苑物业公司存在一定分歧。具体情况为：2000年7月－2010年6月永昌19号大楼共发生专项维修基金支出350，873.43元（不包括公共照明费），其中：2000年7月－2008年9月发生专项维修基金支出314，310.47元，2008年10月－2010年6月发生专项维修基金支出36，562.96元；2000年7月－2010年6月永昌27号大楼共发生专项维修基金支出306，994.36元（不包括公共照明费），其中：2000年7月－2008年9月发生专项维修基金支出280，448.50元，2008年10月－2010年6月发生专项维修基金支出26，545.86元；2000年7月－2010年6月金昌大厦共发生专项维修基金支出325，183.40元（不包括公共照明费），其中：2000年7月－2008年9月发生专项维修基金支出314，734.64元，2008年10月－2010年6月发生专项维修基金支出10，488.76元，3幢楼合计专项维修基金支出983，051.19元（不包括公共照明费）。此外，康苑物业公司提出，永昌19号楼、永昌27号楼和金昌大厦业主按规定还应支付其公共照明费，金额为427，291.39元，包括其统计的公共照明费在内，3幢楼专项维修基金支出合计应为1，410，342.58元。专项维修基金支出对于公共照明费的情况说明，具体详见附件五：“永昌小区第二届业委会与康苑物业公司主要争议问题的情况说明”中“（四）永昌19号楼、永昌27号楼和金昌大厦的公共照明费”。商定报告附件五第（四）项“永昌19号楼、永昌27号楼和金昌大厦的公共照明费”中，永昌业主委员会提出：物业应当按照国家颁布的沪价商（2005）011号关于印发《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》的通知中规定，小区应参照一类管理标准，对公共照明费按照每平米建筑面积月最高收费标准0.05元收取，���应扣除维修费用中列支的零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等设备的养护。按此计算，公共照明费为295，465.79元，应扣除费用为58，097.05元，扣除后金额为237，368.74元。康苑物业公司意见为：（1）根据有关规定，公共照明费应属于维修养护费的范围，按照双方签订的物业管理服务合同的约定，维修养护费应列支于维修基金中。对于公共照明的具体费用按照实际抄电表数进行计算，从维修基金列支。（2）《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》系2005年10月1日起实施，且永昌大厦和金昌大厦都有大堂，即使分类也该归为二类管理标准，即按照每平方米建筑面积月收费标准0.08元执行。（3）经与永昌业主委员会多次协商，本着维护和谐稳定的原则，康苑物业公司基本考虑永昌业主委员会的意见，公共照明费自2005年10月起参照国家颁布的《上海市住宅物业服务分等���费管理暂行办法》的相关规定，并从小区的实际情况出发，认为按照每平方米建筑面积月0.07元收取执行比较合适，但康苑物业公司不能接受扣除自2005年10月1日起在维修费用中列支的零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等设备的养护费；在2005年10月1日之前按照实际抄电表数进行计算。据统计，永昌19号楼、永昌27号楼和金昌大厦业主2000年7月至2010年6月应支付公共照明费总计427，291.39元，其中：2000年7月至2008年9月应支付355，501元，2008年10月至2010年6月应支付71，790.39元。商定报告中关于停车费收入具体情况为：2000年7月－2010年6月上海市静安区永昌小区合计收取停车费1，791，988元，其中：临时停车收入454，060元，固定车位停车收入1，337，983元。具体详见附件三：停车费收支明细汇总表。商定报告中关于停车费支出具体情况为：2000年7月－2010年6月上��市静安区永昌小区合计停车费支出1，379，037.27元（2000年7月－2008年9月停车费支出954，141.94元，2008年10月－2010年6月停车费支出为424，895.33元）。其中，人员工资支出1，076，726.40元（2000年7月－2008年9月人员工资支出833，280元，2008年10月－2010年6月人员工资支出为243，446.40元），其他支出302，310.87元（2000年7月－2008年9月其他支出120，861.94元，2008年10月－2010年6月其他支出为181，448.93元）。具体详见附件三：停车费收支明细汇总表。商定报告附件三“停车费收支明细汇总表”中载明：2000年7月-12月，人员工资支出32，760元，月平均工资780元；2001年度，人员工资支出65，520元，月平均工资780元；2002年度，人员工资支出69，300元，月平均工资825元；2003年度，人员工资支出99，000元，月平均工资825元；2004年度，人员工资支出108，000元，月平均工资900元；2005年度，人��工资支出111，000元，月平均工资925元；2006年度，人员工资支出118，200元，月平均工资985元；2007年度，人员工资支出126，000元，月平均工资1，050元；2008年1月-9月，人员工资支出103，500元，月平均工资1，150元；2008年10月-12月，人员工资支出34，197.40元，月平均工资1，139.91元；2009年度，人员工资支出135，378元，月平均工资1，128.15元；2010年1月-6月，人员工资支出73，871元，月平均工资1，231.18元。商定报告中关于房租收入具体情况为：永昌小区出租的房屋仅为余姚路XXX号和27号的两间警卫室，作为理发店使用。2000年7月－2010年6月共计收取租金收益为60，866.90元。2000年7月－2010年6月永昌小区收到诺丁汉补偿款50，000元。商定报告附件五：“永昌小区第二届业委会与康苑物业公司主要争议问题的情况说明”中“（三）公建配套房”载明：根据康苑物业公司提供的永昌小区房租收入清单中仅为理发店的房租收入60，866.90元。在审计过程中，永昌业主委员会提供了“永昌小区部分房屋归属认证清单”（详见附件六：永昌小区部分房屋归属认证清单），康苑物业公司根据永昌业主委员会提供的“永昌小区部分房屋归属认证清单”编制了“永昌小区部分房屋归属清单”（详见附件六：永昌小区部分房屋归属认证清单）。其中康苑物业公司对于房屋租金问题表示：余姚路XXX号楼顶1套房屋是2010年12月底开始租赁；有3套房屋是物业工作人员居住，未收租金；有2套房屋由理发店人员居住及经营，向其收取的租金已交给业主委员会；1间房屋作为管理业主车辆的办公室使用，小区其他房屋面积的使用上海康定房地产有限公司可用余姚路XXX号、XXX号改造大厅面积进行交换使用。房屋交给业主委员会后，产生的收益和费用均属于业委会���永昌业主委员会在审计中提供的“永昌小区部分房屋归属认证清单”中载明：余姚路XXX号XXX室旁，良平借用，已收回；余姚路XXX号前警卫室，皮鞋店，未同意交出；余姚路XXX号前走道，良友便利店，已同意交出；余姚路XXX号105室，送水借用，已收回；余姚路XXX号厕所前半间，小张借用，已收回；余姚路XXX号前警卫室，可可服装店，已同意交出；余姚路XXX号前走道，鸿城烟草店，未同意交出；余姚路XXX号大铁门外，便利店原调度室，已收回；余姚路XXX号大铁门内，小张借用，已收回；余姚路XXX号大铁门内，理发师，已收回；余姚路XXX号顶楼，康房资料室，已同意交出；余姚路XXX号前警卫室，理发店，已收回；西康路XXX弄XXX号小高层底层，车库管理办公室，已同意交出；昌平路XXX号搭建，亚美蝶成人店，未同意交出。审理中，永昌业主委员会表示上述余姚路XXX号前走道现为美甲店，昌平路XXX号搭建现为房地产中介公司。永昌业主委员会诉请中主张要求返还的六套公建配套房为上述余姚路XXX号前警卫室、余姚路XXX号前走道、余姚路XXX号前警卫室、余姚路XXX号前走道、西康路XXX弄XXX号小高层底层、昌平路XXX号搭建。康苑物业公司在审计中提交的“永昌小区部分房屋归属清单”中载明：余姚路XXX号XXX室旁，20㎡，房屋来源为管线间，已归业委会；余姚路XXX号前警卫室，8㎡，房屋来源为原警卫室，需保留；余姚路XXX号前走道，10㎡，房屋来源为原过路通道，待业委会接受；余姚路XXX号105旁，房屋来源为公建配套房，已归业委会，物业工作人员居住；余姚路XXX号厕所前半间，房屋来源为原去厕所的通道，已归业委会，物业工作人员居住；余姚路XXX号前警卫室，8㎡，房屋来源为原警卫室，待业委会接受；余姚路XXX号前��道，10㎡，房屋来源为原过路通道，待业委会接受；余姚路XXX号大铁门外，10㎡，房屋来源为搭建房，已归业委会；余姚路XXX号大铁门内，房屋来源为原警卫室，已归业委会，物业工作人员住；余姚路XXX号大铁门内，房屋来源为搭建房，已归业委会，理发店人住已付租金；余姚路XXX号顶楼，房屋来源为水管间，已归业委会，2010年后使用；余姚路XXX号前警卫室，房屋来源为搭建房，已归业委会，现理发店已付租金；西康路XXX弄XXX号小高层底层，房屋来源为管线间，待业委会接受，管理业主车辆办公室；昌平路XXX号底层，15㎡，房屋来源为管线间，待业委会接受。审理中，康苑物业公司表示永昌业主委员会主张要求康苑物业公司返还的六套房屋并非由康苑物业公司出租管理，康苑物业公司无法返还。2012年12月，永昌业主委员会原负责人舒伟及原业主委员会委员，康苑物业公司工作人员姚贞瑜、王国芬、吴荣珍在《永昌小区维修基金使用情况》上签名，载明，自2000年7月至2008年9月，余姚路XXX号、XXX号（永昌大厦），昌平路XXX弄XXX号（金昌大厦）三幢大楼维修公用部位、共用设施设备、公用照明、绿化养护等使用维修基金情况如下：永昌大厦面积30，320.92㎡，日常维修0.122165／月／㎡，小计366，710.44元，大维修费1.79205／年／㎡，小计448，276.73元，合计814，987.17元；金昌大厦21，762.22㎡，日常维修0.093532／月／㎡，小计201，510.77元，大维修费1.3841／年／㎡，小计248，497.70元，合计450，008.47元。永昌业主委员会认为，根据商定报告内容，康苑物业公司已违反了相关规定，侵害了全体业主的相关利益，故于2014年7月诉至原审法院，请求判令：1、康苑物业公司返还自2000年7月至2010年6月期间的维修基金667，726.79元；2、康苑��业公司返还自2000年7月至2010年6月期间的停车费1，076，726.40元；3、康苑物业公司返还六套公建配套房，分别为：余姚路XXX号前警卫室、余姚路XXX号前走道、余姚路XXX号前警卫室、余姚路路XXX号前走道、西康路XXX弄XXX号小高层底层、昌平路XXX号搭建；4、康苑物业公司返还14套公建配套房屋自2000年6月至2014年4月期间的租金收益1，448，827.10元。原审中康苑物业公司辩称：不同意永昌业主委员会诉请。1、关于维修基金，2000年6月，康苑物业公司与永昌业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定：自委托合同开始永昌19号楼、永昌27号楼和金昌大厦的维修养护费用在业主进户时收取的3%维修基金中列支。康苑物业公司自2000年7月起按照《物业管理服务合同》约定，不再收取上海市静安区物价局《上海市物业管理服务收费价目表》核定的每月0.13元／平方米的维修费。从2000年7月至今康苑物业公司从未向业主收取过每月0.13元／平方米的维修费，永昌小区平日产生的维修养护费用实际从维修基金中列支。公用照明费原应从每月0.13元／平方米的维修费中支取，因永昌小区不支付日常维修费，故经永昌业主委员会第一届业委会成员签字确认后，公共照明费亦从维修基金中列支。2、关于停车费，康苑物业公司与永昌业主委员会第一届业委会曾约定，小区保安人员六至七人工资待遇及管理车辆发生的费用，从停车费中支付。后随着小区车辆增多，故保安人员增加至10人，对保安人员增加一事永昌业主委员会是知晓的。3、对于返还六套公建配套房，余姚路XXX号一至二层房屋产权归开发商所有，除了西康路XXX号XXX号小高层底层外其余5间房屋系开发商应业主要求进行改造搭建的，与康苑物业公司无关。除西康路XXX弄XXX号小高层底层用作车���管理办公室外，康苑物业公司未使用出租过上述房屋。4、对于14套公建配套房屋的租金收益，因康苑物业公司从未使用出租过相关房屋，故不存在返还租金收益。原审法院另查明，2003年，案外人上海康定房地产有限公司，即永昌小区的房地产开发商，作为出租方（甲方），案外人上海慈叶经贸发展有限公司作为承租方（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将余姚路XXX号底层房屋出租给乙方，甲方为该房屋的房地产权利人，租期自2003年4月25日止至2008年3月31日止。现该房屋由上海慈叶经贸发展有限公司使用至今。2011年8月，康苑物业公司作为出租人（甲方），案外人吴义金作为承租人（乙方）签订《出租房屋协议书》一份，约定乙方向甲方租用的房屋为余姚路5／29号，租期自2011年7月1日至2012年12月31日止，暂定18个月，月租金900元，乙方承诺，租赁该房屋5号作为理发使用、29号作为住宅使用。永昌业主委员会、康苑物业公司双方确认该房屋为双方提交的房屋归属清单中所指的余姚路XXX号大铁门内（序号10）及余姚路XXX号前警卫室（序号12）。2011年12月，康苑物业公司作为出租人（甲方），案外人潘光中作为承租人（乙方）签订《出租房屋协议书》一份，约定乙方向甲方租用的房屋为余姚路XXX号大门外一室，建筑面积12平方米，一室一厅，租期自2012年1月1日至2014年12月31日止，租期暂定12个月，月租金2，200元，乙方承诺，租赁该房屋仅作为烟杂店使用。永昌业主委员会、康苑物业公司双方确认该房屋为双方提交的房屋归属清单中所指的余姚路XXX号大铁门外（序号8）。2012年1月1日，康苑物业公司作为出租人（甲方），案外人上海良平仪器仪表有限公司作为承租人（乙方）签订《出租房屋协议书》一份，约定乙方向甲方租用的房屋为余姚路XXX号XXX室，两室一厅，租期自2012年1月1日至2012年12月31日止，租期暂定12个月，月租金1，800元，乙方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用。永昌业主委员会、康苑物业公司双方确认该房屋为双方提交的房屋归属清单中所指的余姚路XXX号XXX室旁（序号1）。2014年8月12日，康苑物业公司作为出租人（甲方），案外人张某某作为承租人（乙方）签订《出租房屋协议书》一份，约定乙方向甲方租用的房屋为余姚路XXX号底层，租期自2013年10月1日至2015年12月31日止，月租金300元，乙方承诺，租赁该房屋仅作为住宅使用。永昌业主委员会、康苑物业公司双方确认该房屋为双方提交的房屋归属清单中所指的余姚路XXX号厕所前半间（序号5）及余姚路XXX号大铁门内（序号9）。原审审理中，永昌业主委员会表示，关于要求康苑物业公司返还的维修基金金额，因商定报告中列明的2000年7月至2010年6月期间支出的维修基金（不含公共照明费）为983，051.19元，减去永昌业主委员会方认可的可从维修基金中列支的部分742，615.79元，差额是240，435.40元，加上2000年7月至2010年6月期间康苑物业公司从维修基金中列支的公共照明费用427，291.39元，计算出永昌业主委员会主张的667，726.79元。永昌业主委员会第一届业委会账户下的维修基金系交给康苑物业公司管理的，康苑物业公司从维修基金中支出费用未经永昌业主委员会审核同意。永昌业主委员会表示，关于要求返还的六处房屋情况为：余姚路XXX号前警卫室根据规划原为余姚路XXX号信报房，现为皮鞋店；余姚路XXX号前走道根据规划原为余姚路XXX号走道和值班室，现为上海慈叶经贸发展有限公司余姚路店；余姚路XXX号前警卫室根据规划原为余姚路XXX号房屋的信报房，现为标识为“镍”的服装店；余姚路XXX号前走道根据规划原为余姚路XXX号的走道和值班室，现为店招为“金指钰烨”的美甲店；西康路XXX弄XXX号小高层底层根据竣工验收图原为该栋房屋的电话交接室，位于昌平路XXX号北侧底层，现用于车库管理办公室；昌平路XXX号搭建系位于门牌号显示为昌平路XXX号房屋和昌平路XXX弄XXX号间的搭建，现为店招为“粤辽地产”的房产中介公司。康苑物业公司对上述房屋的规划原用途及房屋部位予以确认。永昌业主委员会表示，关于要求康苑物业公司返还租金的诉讼请求，除永昌业主委员会提供了租赁合同的几处房屋，租金标准均系估算，要求康苑物业公司支付的租金按照全部租金的70%计算，再扣除永昌业主委员会已经实际收取的全部租金，诉讼请求进行相应调整。永昌业主委员会并提交落款日期为2011年4月12日，盖有永昌业主委员会及永昌业主委员会副主任朱根生盖章的证明一份，载明康苑物业公司为管理地下车库，需租用西康路XXX弄XXX号底层管线间作办公室之用，经业委会讨论，同意出租，月租金2，000元，租用至本届业委会换届为止。原审法院认为，关于永昌业主委员会主张要求康苑物业公司返还的维修基金的诉讼请求，双方争议主要在于日常维修养护费及公共照明费是否应当从维修基金中列支。根据永昌业主委员会、康苑物业公司双方于2000年签订的《物业管理服务合同》约定，委托管理期限自2000年6月15日起至2002年6月14日止，维修养护费按进户时上海市基价1，198元的3%收取维修基金，房屋共有部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例公共承担，在物业维修基金中���支或者直接向业主收取。该合同到期后至2011年间，双方未再续签合同，仍由康苑物业公司为永昌小区提供物业管理服务。虽根据相关地方规范性文件的规定，日常养护费及公共照明费用不应从维修基金列支，但永昌业主委员会、康苑物业公司签订《物业管理服务合同》时，相关文件尚未出台，双方关于日常养护费的合同约定亦未违反法律或行政法规的强制性效力规定，依法对永昌业主委员会、康苑物业公司产生拘束力。且因康苑物业公司在2000年7月至2010年6月期间已实际在维修基金中列支了日常维修养护费及公共照明费，永昌业主委员会称将维修基金账户交由康苑物业公司管理而未进行监管，视为认可，现永昌业主委员会再行要求康苑物业公司返还维修基金中列支的该部分费用，于法无据，原审法院不予支持。关于永昌业主委员会要求康苑物业公司返还2000年7月至2010年6月期间的康苑物业公司从停车费收入中支出的员工工资1，076，726.40元的诉讼请求，原审法院认为，2002年8月康苑物业公司提出申请要求从停车费收入中支出小区保安人员六至七人工资待遇，鉴于新一届业主委员会选举产生前，原业主委员会应当继续履行职责，永昌业主委员会第一届业主委会委员签字确认的行为对永昌业主委员会具有拘束力，故自该申请时开始从停车费收入中支出的7名保安人员工资，永昌业主委员会要求康苑物业公司返还缺乏依据。但该申请报告前从停车费收入中支出的保安人员工资，以及2003年起从停车费收入中支出的增加的3名保安人员的工资，康苑物业公司未提供证据证明经过永昌业主委员会同意，故该部分费用共计411，448.83元，康苑物业公司应予返还。关于永昌业主委员会要求康苑物业公司返还余姚路XXX号前警卫室��余姚路XXX号前走道、余姚路XXX号前警卫室、余姚路路XXX号前走道、西康路XXX弄XXX号小高层底层、昌平路XXX号搭建的诉讼请求。康苑物业公司虽在“永昌小区部分房屋归属清单”上盖章分别表示上述房屋需保留或待业委会接收，但除西康路XXX弄XXX号小高层底层系用作车库管理办公室外，永昌业主委员会并无证据证明上述房屋系现由康苑物业公司出租或实际占有，且根据双方陈述，上述房屋除西康路XXX弄XXX号小高层底层外，均系无相关批准手续的改建和搭建，永昌业主委员会亦未提供房屋的权属证书，故现永昌业主委员会要求康苑物业公司返还上述房屋，缺乏依据，原审法院不予支持。关于西康路XXX弄XXX号小高层底层，康苑物业公司认可该房屋由康苑物业公司占用，且已在房屋归属清单上签章表示同意该房屋待永昌业主委员会接受，故该房屋应当返还。关于永昌业主委员会要求康苑物业公司返还14套房屋自2000年6月至2014年4月期间的租金收益1，448，827.10元的诉讼请求。根据双方提供的房屋归属清单所列14套房屋，永昌业主委员会仅提供了涉及余姚路XXX号XXX室旁、余姚路XXX号厕所前半间、余姚路XXX号大铁门外、余姚路XXX号大铁门内、余姚路XXX号前警卫室的租赁合同，而康苑物业公司否认出租其他房屋，并称出租上述房屋所收租金已全部交给永昌业主委员会，而永昌业主委员会实际计算租金时已经扣除永昌业主委员会所提供的租赁合同中所涉及的房屋的租金以及康苑物业公司认可出租房屋的租金。对于永昌业主委员会主张的其余房屋的租金，除用作车库管理办公室的西康路XXX弄XXX号小高层底层外，永昌业主委员会无相关证据证明系由康苑物业公司出租，出租期间及租金收取情况亦不明，永昌业主委员会亦无证据证明永昌业���委员会、康苑物业公司曾达成协议将西康路XXX弄XXX号小高层底层提供给康苑物业公司作为车库管理办公室需向康苑物业公司收取租金，故永昌业主委员会的该项诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《物业管理条例》第四十一条之规定判决：
一、康苑物业公司应于判决生效之日起10日内向永昌业主委员会返还停车费411，448.83元；
二、康苑物业公司应于判决生效之日起10日内向永昌业主委员会返还双方所确认的上海市西康路XXX弄XXX号小高层底层原为电话交接室部位的房屋；
三、对于永昌业主委员会的其余诉讼请求不予支持。原审法院判决后，上诉人永昌业主委员会不服，向本院提起上诉称，1、原审法院未判决支持其原审第一项诉请是错误的，按照相关规定，用于物业共用��位、共用设备以及公共设施的维修更新，不包括日常养护。其日常绿化养护费、水箱清洗、公共照明和共用设备养护费等应纳入日常物业管理服务收费范围。康苑物业公司违反规定，挪用维修基金的行为严重侵害了全体业主的合法权益，故法院应支持永昌业主委员会的该项诉请。2、原审法院未判决康苑物业公司全额返还2000年7月至2010年6月其用于保安人员工资待遇的停车费是错误的。根据《上海市居住物业管理条例》第三十一条以及《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十三条的规定，车辆停放费用应当纳入维修基金账户，归全体业主共有，并用于公共设施的维修、更新。而根据财政部《物业管理企业财务管理规定》第八条的规定以及上海市物价局《关于居住小区内机动车辆停放等问题的复函》内容，物业管理企业的保安人员工资、奖金和职工福利属于企业的经���成本，应由企业承担。因小区的停车费不属于物业管理企业的经营性收入，故停车费不能用于给小区保安人员发放工资和福利等。第一届业委会成员于2002年7月31日已经任期届满，其成员在2002年8月份的签字行为对全体业主不具有法律约束力。退一步讲，即使按照第一届业委会成员签字同意的内容，康苑物业公司也仅能从停车费中列支保安人员六至七人的工资待遇，且应按照上海市最低工资标准进行支付。康苑物业公司列支的保安人员人数及工资标准远高于上海市最低标准，损害全体业主利益。3、原审法院未判决康苑物业公司返还全部六处共用部位房屋是错误的。其所主张的六处房屋均系小区共用部位房屋或利用小区共用道路所搭建形成的房屋，应归业主所有。依照《永昌小区部分房屋归属清单》，康苑物业公司承认该六处房屋系由其占有、使用或出租，故康苑物���公司应返还。除昌平路XXX号房屋系搭建外，另外的四处房屋分别为两间前警卫室，图纸显示为信报箱部位的房屋以及两间前走道，图纸显示为值班室和通道部位的房屋。4、法院未判决康苑物业公司返还2000年7月至2014年4月《永昌小区部分房屋归属清单》中14处房屋的租金收益是错误的。法院应根据康苑物业公司实际出租或使用的客观情况酌情判决康苑物业公司返还永昌业主委员会。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判支持其原审全部诉请。康苑物业公司提起上诉称，2000年6月，永昌业主委员会成立后，康苑物业公司与其达成了关于从停车费中列支保安人员工资的口头协议，2002年8月仅是补办相关手续。自2003年起从停车费列支三名保安人员的工资，不存在需要永昌业主委员会同意与否的问题。由于第一届业委会届满，第二届业委会未产生，鉴于这种情况，2002年11月上海康定房地产有限公司与康苑物业公司签订的关于鼎鑫佳园的委托物业管理合同，应是前期物业管理的合同。小区需管理的面积扩大、停车数量增多，增加保安人员是合理的。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，改判驳回永昌业主委员会对该项的原审诉请。永昌业主委员会答辩称，不同意康苑物业公司的上诉请求，请求驳回该公司的上诉请求，支持永昌业主委员会的上诉请求。本院
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院审理中，永昌业主委员会向本院确认，康苑物业公司未在维修资金中列支427，291.39元的公共照明费，故确认第一项上诉请求为要求康苑物业公司返还2000年7月—2010年6月挪用的用于日常维修养护费的维修资金为240，435.4元。
本院认为，永昌业主委员会与康苑物业公司��订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。康苑物业公司将日常养护费从维修基金列支，符合约定，永昌业主委员会要求返还缺乏依据。康苑物业公司得到永昌业主委员会的确认可以从停车费收入中列支六至七人工资待遇，现永昌业主委员会要求返还已从停车费中支出的7名保安人员的工资，亦缺乏依据。关于康苑物业公司自2003年起从停车费收入中支出的增加的3名保安人员的工资，因康苑物业公司未提供证据证明经过永昌业主委员会的同意，原审法院判令其返还并无不当，本院予以维持。关于永昌业主委员会要求返还余姚路XXX号前警卫室等5处房屋及返还14套房屋自2000年6月至2014年4月期间的租金收益的上诉请求，永昌业主委员会在二审中未提出新的事实及理由，原审法院已经充分��述，本院予以认同，不再赘述。综上，上诉人永昌业主委员会及康苑物业公司的上诉请求均缺乏依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28，491.20元，由上海市静安区永昌业主委员会负担24，325元，由上海康苑物业管理公司负担4，166.20元。本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
审 判 员 成 皿
代理
审判员 王晓梅
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：