黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民一民终字第1874号上诉人（原审原告）宫茜茜，现住哈尔滨市道里区。委托代理人宫学勤，现住哈尔滨市道里区。委托代理人王頔，黑龙江法昕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）哈尔滨哈电地产置业有限公司，住所地哈尔滨市香坊区动源街1号。法定代表人桑洪，该公司经理。委托代理人赵琳娜，黑龙江新时达律师事务所律师。
上诉人宫茜茜因与被上诉人哈尔滨哈电地产置业有限公司（以下简称哈电置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2015）香民一民初字第489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月2日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月25日通过阅卷、调查和询问当事人的方式审理此案。上诉人宫茜茜及其委托代理人宫学勤、王頔，被上诉人哈电置业公司的委托代理人赵琳娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2004年12月23日，宫茜茜与哈电置业公司签订《巴黎广场店铺预售合同》合同编号为B183号。按照合同约定，宫茜茜购入哈电置业公司所有的巴黎广场店铺一处，位于巴黎广场二层B区28号，使用面积12.59平方米，总价款为128566元。合同签订后，宫茜茜依约将全部购房款以现金的方式交付哈电置业公司，哈电置业公司为宫茜茜出具了收款凭证。根据合同约定，待哈电置业公司正式取得商品房预售许可证后签订正式合同，但至今哈电置业公司没有取得商品房预售许可证。宫茜茜购得房产后，案外人巴黎广场公司与宫茜茜签订了两份《巴黎广场合作经营协议》，并于2012年6月22日签订了《合作经营协议书补充协议》，约定巴黎广场公司承租宫茜茜店铺时间延长至2016年12月31日。宫茜茜在一审中诉称：2004年12月23日宫茜茜与哈电置业公司签订《巴黎广场店铺预售合同》合同编号为B183号。按照合同约定，宫茜茜购入哈电置业公司所有的巴黎广场店铺一处，位于巴黎广场二层B区28号，使用面积12.59平方米，价款为128566元。合同签订后，宫茜茜依约将全部购房款以现金的方式交付哈电置业公司，哈电置业公司则为宫茜茜出具了收款凭证。根据合同约定，待哈电置业公司正式取得商品房预售许可证后签订正式合同，但至今哈电置业公司没有取得商品房预售许可证。哈电置业公司出售房屋后以包租、销售房产份额的方式欺骗宫茜茜。根据相关法法规的规定，宫茜茜认为哈电置业公司与宫茜茜签订的《巴黎广场店铺预售合同》是无效的，故诉至法院，请求法院判令：1、确认宫茜茜与哈电置业公司签订的《巴黎广场店铺预购合同》无效；2、哈电置业公司返还宫茜茜购房款128566元以及逾期利息80996.60元；3、哈电置业公司返还宫茜茜进户费3367.20元（上述3项合计212929.80元）；4、哈电置业公司承担本案诉讼费。哈电置业公司在一审中辩称：不同意宫茜茜诉讼请求，1、《巴黎广场店铺预购合同》合法有效；2、宫茜茜无权要求哈电置业公司返还房款及逾期利息；3、进户费不应返还。原审判决认为：本案认定合同是否有效的焦点在于，宫茜茜、哈电置业公司双方签订的《巴黎广场店铺预购合同》是否为商品房预售合同。本合同中，宫茜茜、哈电置业公司约定的合同标的是“店铺使用权五十年”，店铺使用权并非店铺的不动产物权，故本合同并非商品房预售合同。虽然该合同第十六条约定“待取得正式许可证后，签订正式合同”，且哈电置业公司亦认可在该条款中约定的“签订正式合同”为房屋所有权的买卖合同，但该条款的规定系在合同中对未来可能签订的合同进行了条件的规范，不能依此认定本合同的性质即为商品房预售合同。如不能认定该合同系商品房预售合同，则不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的相关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条对于无效合同条件进行了列举，但本案情形并不满足其中任何一项。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定判决：驳回宫茜茜的其他诉讼请求。案件受理费4501元，由宫茜茜自行承担。原审原告宫茜茜不服一审法院判决，向本院提起上诉称：宫茜茜与哈电置业公司之间签订的合同属于商品房买卖合同，一审法院认定不属于商品房买卖合同属于认定基本事实错误，宫茜茜与哈电置业公司之间的合同符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业，将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，本案中宫茜茜交纳了购房款，并与哈电置业公司签订了《巴黎广场店铺预售合同》很显然该合同是一份销售买卖合同。该司法解释规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中哈电置业公司一直没有取得商品房预售许可证，一审法院应当认定该合同无效。请求：撤销一审法院判决，发回重新审理。
被上诉人哈电置业公司在二审中辩称：原审审判决事实认定清楚，适用法律正确，宫茜茜与哈电置业公司签订的合同有效，应驳回宫茜茜的上诉请求。二审中双方均未举示新的证据。二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为：结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为宫茜茜与哈电置业公司于2004年12月23日签订《巴黎广场店铺预购合同》的性质是否为商品房预售合同。关于宫茜茜提出其与哈电置业公司签订的《巴黎广场店铺预购合同》是商品房买卖合同的主张。经审查，双方在《巴黎广场店铺预购合同》第二条店铺预购中约定：“甲方（哈电置业公司）同意将巴黎广场第二层B区28号使用面积12.59平方米店铺使用权五十年售给乙方使用，以上为双方约定面积，按此计算店铺总价款为壹拾贰万捌仟伍佰陆拾陆元人民币”。可见，就此合同双方约定的主要义务是：哈电置业公司将巴黎广场第二层B区28号使用面积12.59平方米店铺使用权五十年售给宫茜茜，而宫茜茜需为此支付人民币128566元，双方业已予以实际履行，虽然在合同第十六条其他约定事项B中约定“商品房预售许可证正在办理之中，待取得正式许可证后，签订正式合同”，但此条约定并非合同主要内容，故原审判决认定该合同并非商品房预售合同并无不当，由于该店铺预购合同，并不违反我国法律、法规强制性规定，且该合同的签订系双方真实意思表示，应当认定为有效合同。因此，对宫茜茜以该合同系商品房销售合同、哈电置业公司未取得商品房预售许可证为由，提出该合同无效的主张，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4501元，由宫茜茜负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘松江
审 判 员 安红霞
代理
审判员 张惟光
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 徐 翀 来源：百度“”