北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终113号上诉人（原审原告）北京天辰致远投资有限公司，住所地北京市丰台区枫竹苑一区7号楼-1至4层05。法定代表人付华，总经理。委托代理人徐芳，北京市天沐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京国瑞兴业地产股份有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街15号1号楼3层301-309室。法定代表人郝振河，总经理。委托代理人陈睿昕，女，1981年3月14日出生。委托代理人赵雪萍，女，1982年11月2日出生。
上诉人北京天辰致远投资有限公司（下称天辰致远公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第10507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年7月，天辰致远公司起诉至原审法院称：我公司与北京国瑞兴业地产股份有限公司（下称国瑞兴业公司）于2014年8月8日签订《国瑞购物中心租赁合同》，约定国瑞兴业公司将位于北京市东城区崇外大街18号1幢，即北京国瑞购物中心F2层F2ZD-4（1）号12平米的商铺（下称涉案商铺）出租给我公司做珠宝经营使用。租赁期限自2014年9月4日至2015年9月3日，免租期为5天。租赁合同签订之后，我公司向国瑞兴业公司预交了以下费用：1、2014年9月9日至2015年9月3日的租金、管理费及运营推广费94866元整。2015年，国瑞兴业公司单方面上调运营推广费，我公司又补交运营推广费960元；2、履约保证金23652元整。我公司自2014年9月4日开业以来，累积亏损严重，难以继续维持经营。2015年4月份我公司开始与国瑞兴业公司协商撤柜事宜，要求国瑞兴业公司退还已经缴纳但未发生的各项费用。2015年4月17日，我公司向国瑞兴业公司递交了撤柜申请。2015年4月28日，我公司接到国瑞兴业公司撤柜通知。2015年4月30日，我公司将柜台及装修从国瑞兴业公司处撤出。国瑞兴业公司至今未退还我公司已缴纳未发生的费用及履约保证金。故我公司诉至法院，要求法院判令国瑞兴业公司：1、立即返还我公司已经缴纳的预付款33308.4元；2、返还履约保证金23652元；3、判令国瑞兴业公司返还装修押金5000元。国瑞兴业公司辩称：1、我公司一直按照租赁合同约定履行合同义务，未有任何违约行为，但天辰致远公司未经我公司同意擅自于2015年4月19日停止对外经营，并于2015年4月30日将涉案商铺内的柜台及装饰装修撤出，天辰致远公司的行为已构成严重违约，依据双方签署的租赁合同约定，天辰致远公司无理由要求我公司返还其已经缴纳的预付款及履约保证金。2、天辰致远公司未向我公司出具装修押金收据，我公司不同意返还天辰公司装修押金。综上，天辰致远公司的诉讼请求缺乏合同与法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。原审法院经审理后认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天辰致远公司与国瑞兴业公司签订的《国瑞购物中心租赁合同》合法有效，双方应依约全面履行合同义务。现天辰致远公司单方提前退租并撤场，应认定天辰致远公司根本违约，天辰致远公司应按照合同约定向国瑞兴业公司支付违约金。因国瑞兴业公司系合同格式条款提供方，且约定的违约金过分高于其损失，故国瑞兴业公司应在扣除违约金后返还天辰致远公司已经缴纳的预付款及履约保证金，具体返还金额，法院根据合同约定、天辰致远公司违约情况及国瑞兴业公司的损失情况酌定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。天辰致远公司未向法庭出示装修押金票据，且天辰致远公司在其向国瑞兴业公司出具的撤柜申请书中亦未提及装修押金一节，故对天辰致远公司要求国瑞兴业公司返还装修押金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年11月2日判决：
一、北京国瑞兴业地产股份有限公司于判决生效后七日内向北京天辰致远投资有限公司返还预付款及履约保证金三万元；
二、驳回北京天辰致远投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，天辰致远公司不服，上诉至本院称：我公司已提交国瑞兴业公司将涉案商铺再次出租的证据，且我公司不存在《租赁合同》约定的欠缴费用及消费者因产品质量问题和服务进行投诉的情形，故国瑞兴业公司应全额返还我公司已经缴纳但未实际发生的预付款和履约保证金；原审判决认定的返还我公司预付款及履约保证金3万元过低；关于装修押金条是否已交于国瑞兴业公司的事实认定不清，适用法律错误，故我公司要求撤销原判，改判国瑞兴业公司返还我公司预付款及履约保证金47000元、装修押金5000元。国瑞兴业公司同意原判。
经审理查明：2014年8月13日，天辰致远公司（乙方、承租人）与国瑞兴业公司（甲方、出租人）签订《国瑞购物中心租赁合同》，约定：甲方同意出租，乙方同意承租涉案商铺，商铺租赁面积为12平方米；租赁期限（包括装修免租期）：自交付日起12个月，即自2014年9月4日至2015年9月3日止；装修免租期为自交付日起5天，自2014年9月4日至2015年9月8日止，装修免租期内乙方无需向甲方缴付租金，但需足额支付管理费、运营推广费、临时水、电、垃圾清运、装修管理费、装修押金等其他相关费用；起租日（开业日）指装修免租期届满之次日，即乙方开始承担商铺租金的起始日期，即2015年9月9日；第一年固定租金（包括装修免租期）：自2014年9月4日至2015年9月3日止，人民币600元／月／㎡，月租金：人民币7200元／月。管理费每月人民币57元／平方米，即人民币684元／月；乙方负责支付自交付日起承租商铺的管理费；管理费应按1个月为一个结算周期支付（以预付款折抵的除外）；每个结算周期的管理费，乙方应至迟于该结算周期首月1日前向甲方或其委托的管理公司支付；管理费包括甲方或其委托的管理公司提供正常工作时间之中央空调及暖气、维持建筑物之环境卫生、废物处理（但乙方应自行处理其业务或商业废料）、安装及维修公共设施、为公共区域供应水、电及通讯服务、公众责任保险、第三者责任险及有关管理建筑物公共区域风险所必需的其它保险、行政费用（包括管理公司之酬金）；如遇政府部门提高相关收费标准，或保险公司提高保险费用标准的情况，甲方有权自行修改管理费收费标准，但调整后的管理费，应以书面形式提前一个月通知乙方后始生效；运营推广费每月人民币10元／平方米，即人民币120元／月；乙方负责支付自交付日起该商铺的运营推广费；运营推广费应按1个月为一个结算周期支付（以预付款折抵的除外）；每个结算周期的运营推广费，乙方应至迟于该结算周期首月1日前向甲方或其委托的管理公司支付；运营推广费指包括，为推广商场的知名度及形象所安排的活动及广告等的费用支出；甲方有权根据市场情况，对运营推广费收取标准进行调整，但调整后的运营推广费，应以书面形式提前一个月通知乙方后始生效；履约保证金人民币23652元，相当于租赁期限内最高一年平均月固定租金的3倍及3个月管理费之和；乙方应于本合同双方盖章生效后3日内向甲方一次性支付该笔款项；双方同意，甲方有权使用履约保证金冲抵租赁期限内任何时间乙方所欠的租金、管理费、运营推广费及损坏公共设施设备的维修费等其它应缴费用；在甲方按该项约定冲抵使用全部或部分履约保证金之后，乙方应当在收到甲方发出的书面通知后7日内将履约保证金的差额部分补足，使其达到本条约定的最初金额；乙方逾期未能补足的，每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于所欠履约保证金金额千分之三的违约金，逾期超过7日的，甲方有权解除合同，并按照第10.2条追究乙方责任；如在本合同签署生效后，由于乙方原因导致本合同无法继续履行，或由于出现乙方违约导致甲方解除本合同（包括但不限于本合同第10.2条、12.2条约定的情形）的，则履约保证金应作为乙方应向甲方支付的违约赔偿金，甲方有权不予退还，同时，乙方还应按本合同第10.2条及其他相关条款另行支付其他相关违约金并承担其他违约责任；本合同项下租赁期限届满，双方未能就续租达成协议或双方在租赁期限内协商解除合同或乙方依约行使解除权单方解除本合同的，乙方在按照本合同约定交还承租商铺、缴清所有应付费用、违约金或其他应付款项及履行完毕其他合同义务之后，剩余履约保证金将转作消费者投诉乙方所售商品或产品或提供服务出现质量问题时的赔偿备用金或质量保证金；此等剩余履约保证金按照以下进度退还乙方：1、在乙方按照本合同第11.1的约定将商铺交还给甲方且办理完毕与涉案商铺有关的工商变更或注销、电话注销等手续后90日，甲方向乙方退还前述剩余履约保证金（不计息）；2、在前述履约保证金保留期限内，甲方可将此等剩余履约保证金的全部或其中适当的部分用于补偿消费者或甲方因乙方原因所遭受的损失，不足抵扣的部分，仍由乙方全额承担；履约保证金保留期限届满之后，并不免除乙方作为实际销售方或服务方在租赁期限内对因乙方原因导致任何其他索赔应承担的赔偿责任；预付款人民币94866元，作为装修免租期（5天）期间的管理费及运营推广费，以及自2014年9月9日至2015年9月3日期间的租金、管理费及运营推广费；届时，甲方及其委托的管理公司将直接以该预付款冲抵上述费用；在本合同双方盖章生效后3日内，乙方须向甲方及其委托的管理公司一次性支付上述预付款；合同第10.2条约定：在租赁期限内如发生下列情形之一的，甲方有权单方解除本租赁合同，乙方应按照本合同第十一条的约定返还涉案商铺，甲方有权直接将该涉案商铺出租予他方，无需通知乙方，并不予退还乙方履约保证金，以及乙方交付的预付款等全部费用，乙方还应当补足逾期未付的租金、管理费、运营推广费、滞纳金等费用以及补交装修免租期租金及其它租金优惠，并向甲方支付相当于违约当月的租金（具体数额按本合同相关约定处理）金额的违约金，甲方同时保留要求乙方赔偿给甲方造成一切损失的权利（包括合理的律师费用）：（1）乙方在交付日起30日内未办理商铺交接手续的，或乙方办理完毕商铺交接手续后30日内仍未开始装修的；（2）乙方未能准时开业，逾期超过30天的，但经甲方或其委托的管理公司书面同意的除外；（3）乙方经营本合同第1.3条约定的行业、产品、商品或提供的服务，未取得特殊行业／专项批准、代理权或其他经营销售许可，或在租赁期内该等特殊行业／专项批准被吊销，或本租赁合同所定的经营品牌代理权或其他经营销售许可到期或被终止，乙方又未能提供甲方认可的其他同档次的品牌代替原品牌的；（4）乙方在该商铺内违法经营被工商、税务、海关或其他政府部门查处，或者该商铺或其内任何物品因涉及乙方的诉讼或仲裁案件而遭受法院或其他部门的查封；（5）因涉及针对乙方的执行案件，令甲方承担协助执行义务而给甲方造成损失的；（6）乙方进入破产或清算程序；（7）乙方擅自改变该商铺用途；（8）未经甲方同意擅自停止对外营业累计达到十天，或自行中途撤场；（9）乙方违反本合同第九条的约定；合同第12.2条约定：乙方未能按规定时限交纳甲方应收的费用（如租金、管理费、运营推广费等），每逾期一天，按所欠各项费用总金额的千分之三收取滞纳金。逾期超过七日的甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方除应付清逾期应付的所有租金、管理费、运营推广费等各项费用，还应向甲方支付相当于合同解除之日起一个月的租金（具体租金数额按合同相关约定处理）作为违约金，此外还应将此前免于交纳的装修免租期租金，或其他优惠租金一并支付给甲方。甲方在保留追讨乙方拖欠租金、滞纳金、违约金等权利的同时，有权对该商铺做出停水、停电、封闭该商铺等处理或将涉案商铺收回并出租给第三方。2015年4月17日，天辰致远公司向国瑞兴业公司出具《撤柜申请书》，内容为：“由于商场2层人流量少，我专柜经营状况一直不好，公司为扭转局面也从各方面努力尝试提高销售业绩，但是效果并不理想，累计亏损严重，难以继续维持经营。租赁合同签订后，预交了2014年9月9日至2015年9月3日期间的租金、管理费及运营推广费94866元、补交推广费960元、履约保证金23652元。经公司慎重考虑，特向贵公司提出退租撤柜申请。我公司愿意支付一个月的租金作为违约金，并希望贵公司退还未发生的租金、管理费、运营推广费及履约保证金。”2015年4月30日，天辰致远公司撤场。上述事实，有《国瑞购物中心租赁合同》、《撤柜申请书》、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。天辰致远公司与国瑞兴业公司签订的《国瑞购物中心租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。后天辰致远公司于2015年4月17日向国瑞兴业公司出具《撤柜申请书》，提出退租撤柜申请，在双方并未就合同解除事宜协商一致情况下，天辰致远公司于2015年4月30日完全撤场，致合同目的无法实现，已经构成根本违约，天辰致远公司应按照合同约定承担违约责任。天辰致远公司主张国瑞兴业公司于2015年7月底之前已将涉案商铺再次出租，且其不存在欠缴费用、消费者因产品质量问题和服务进行投诉的情形，故要求国瑞兴业公司返还其已缴纳但未实际发生的预付款和履约保证金，共计47000元。但根据双方签订的《国瑞购物中心租赁合同》相关条款之规定，天辰致远公司该项上诉主张并无合同依据。鉴于双方签订的《国瑞购物中心租赁合同》约定之违约金过高，故原审法院依据天辰致远公司违约情况及国瑞兴业公司的损失情况酌定应返还预付款和履约保证金的数额并无不妥。天辰致远公司要求国瑞兴业公司返还其已缴纳但未实际发生的预付款和履约保证金47000元的上诉主张，依据不足，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于装修押金一节，天辰致远公司未出示装修押金收据，其提交的2015年9月1日的通话录音中无法核对通话人的身份，且天辰致远公司未提供其他相关证据证明其曾向国瑞兴业公司交纳5000元装修押金，故就其要求返还装修押金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费675元，由北京天辰致远投资有限公司负担337.5元（已交纳），由北京国瑞兴业地产股份有限公司负担337.5元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费350元，由北京天辰致远投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 刘 苑 薇
代理
审判员 刘 永 民
代理
审判员 郭 融
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 何海云
书记员马丽雅 来源：百度“”