江苏省新沂市人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏0381执异10号案外人丁銮。案外人褚延丞。申请执行人中国工商银行股份有限公司新沂支行，住所地新沂市新安街道市府路69号。负责人付中东，该支行行长。被执行人张路芝。被执行人田广义。被执行人徐州百力房地产开发有限公司，住所地新沂市新安街道大桥路。法定代表人王伟，该公司经理。本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司新沂支行（以下简称工行新沂支行）与被执行人张路芝、田广义、徐州百力房地产开发有限公司（以下简称百力公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人丁銮、褚延丞对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人丁銮、褚延丞称：新沂市人民法院在执行工行新沂支行与张路芝、田广义、百力公司金融借款合同纠纷一案中作出（2015）新执字第02209号执行裁定，查封了位于新沂市**街道**康城*号楼*单元***室的房屋（以下简称涉案房屋）。涉案房屋已于2010年2月经袁大华介绍由张路芝、田广义出卖给案外人丁銮、褚延丞母子，双方签订了房屋买卖合同，合同约定“双方商定成交价格为人民币二十四万伍仟元，卖方在2012年12月1日前付清银行所欠贷款，办理相关过户手续”。案外人于2010年2月25日付清房屋全款，田广义出具了收据，将房屋钥匙及购房手续一起交给案外人。案外人随后出资近10万元对涉案房屋进行装修。2010年12月7日，案外人出资20325元购买了储藏室。2012年9月30日，案外人又出资5025元在开发商处换取了涉案房屋的全额购房发票，并交纳150元取得了国有土地使用权分割转让许可证等相关手续。案外人一直实际占有涉案房屋至今。自2012年12月起，案外人多次找到张路芝、田广义，要求其履行合同义务，付清银行欠款，配合案外人办理过户手续，但其二人一直以资金紧张为由往后拖延，并一再承诺兑现合同约定的内容。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，对未办理产权过户登记手续没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。综上，法院查封涉案房屋缺乏事实和法律依据，侵害了案外人的利益。为此提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封，中止对涉案房屋的执行，并确认涉案房屋归案外人所有。经审查查明：工行新沂支行与张路芝、田广义、百力公司金融借款合同纠纷一案，经本院主持调解，双方于2015年4月29日自愿达成调解协议，约定张路芝、田广义于2015年7月30日前偿还逾期贷款本金10602.48元及逾期利息6300.85元，并从2015年5月开始，按合同约定继续履行还款义务；双方并对违约责任及百力公司的担保责任作出约定。本院于次日作出（2014）新商初字第00909号民事调解书对上述调解协议予以确认。因张路芝、田广义未有按约履行给付义务，工行新沂支行向本院申请强制执行，本院予以立案执行。执行过程中，本院于2015年12月7日作出（2015）新执字第02209号执行裁定，查封了涉案房屋及相应的土地使用权。涉案房屋登记在张路芝名下，系张路芝从百力公司购买，双方于2009年7月16日签订了商品房买卖合同（合同号为XY*****），约定房屋价款为256429元，其中首付款为76429元，剩余房款在工行新沂支行办理了按揭贷款手续。2010年2月25日，丁銮、褚延丞与张路芝、田广义签订一份房屋买卖合同，约定张路芝、田广义将涉案房屋出卖给丁銮、褚延丞，房屋总价款为24.5万元，银行按揭贷款由张路芝、田广义在2012年12月1日前付清，然后办理过户手续；如丁銮、褚延丞欲提前办理过户手续，则张路芝、田广义可向其借款提前付清银行房贷，借款利率与二手房房贷利率同步，使用期限至2012年12月1日；车库款由丁銮、褚延丞支付；合同并对房屋交付日期、违约责任等双方其他权利义务作出约定。同日，丁銮、褚延丞付清全部购房款24.5万元，张路芝、田广义向其交付房屋。2010年12月7日，褚延丞出资20325元购买涉案房屋楼下的9号储藏室（车库）使用权。上述事实，有本院（2014）新商初字第00909号民事调解书、（2015）新执字第02209号执行裁定书，案外人丁銮、褚延丞提供的商品房买卖合同、购房款发票、房屋买卖合同、收据、储藏室使用权出让协议（均为复印件）以及本院对丁銮所作的询问笔录、对袁大华所作的调查笔录等在卷佐证。
本院认为：基于法律行为转让不动产物权，经依法登记的，发生法律效力；未经登记的，不发生效力。丁銮、褚延丞虽与张路芝、田广义就涉案房屋签订了房屋买卖合同，但涉案房屋仍登记在李云峰名下，双方未有办理房屋所有权转移登记手续，丁銮、褚延丞尚未取得所有权，其依法仅享有债权。丁銮、褚延丞以其购买涉案房屋为由请求排除强制执行，在其不享有所有权及其他物权的情况下，就要判断其对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张排除执行的，应当同时具备以下四个要件：一是在法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同；二是在法院查封前已合法占有不动产；三是已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。而在本案中，涉案房屋未办理过户登记系丁銮、褚延丞自身原因造成，其对此存在过错。其二人在2010年2月25日签订合同之时就及时将全部购房款支付给了张路芝、田广义，但却在合同中约定允许张路芝、田广义在2012年12月1日前将银行贷款还清。首先该约定本身不符合二手房的交易惯例；其次，该约定为张路芝、田广义将收取的购房款挪作他用提供了便利和机会；再次，该约定致使涉案房屋至今仍存在抵押权，不能进行物权变更登记。丁銮、褚延丞在明知涉案房屋存在抵押权的情况下，在签订二手房买卖合同时，既未取得抵押权人同意，也未代为清偿债务消灭抵押权，导致迟迟未办理涉案房屋的物权变更登记，对此丁銮、褚延丞存在过错。综上，丁銮、褚延丞对涉案房屋的物权期待权不能排除执行，对于其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条一款第二项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，
裁定如下：驳回案外人丁銮、褚延丞的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起民事诉讼。
审判长 郁允录
审判员 吴以虎
审判员 王 颖
二〇一六年二月二十五日
书记员 蒋 燕