上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第2067号原告李恩泽，男，1977年10月18日生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市长宁区。委托代理人于洋(系原告之妻)，女，1987年5月8日生，汉族，户籍地吉林省通化市，住址同上。被告安雅娟，女，1959年1月23日生，汉族，住上海市长宁区。
原告李恩泽诉被告安雅娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月30日受理后，依法适用简易程序，由
审判员史捷独任审判，于2016年1月6、21日公开开庭进行审理。原告李恩泽及其委托代理人于洋到庭参加诉讼。被告安雅娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李恩泽诉称，原告通过朋友介绍，购买被告位于上海市长宁区凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉讼房屋”)，双方于2015年7月1日签订了房屋买卖合同。合同签订后，原告根据被告的要求已支付人民币3,641,980元，剩余房款在办理房产过户时支付。为此，原告多次催促被告配合办理相应的过户手续并收取剩余房款，被告均不予理会,并要求房价增加人民币30万元。原告为维护自身权益故诉至法院，要求判令被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同，将涉讼房屋所有权过户至原告名下。
被告安雅娟书面答辩称，经上海市长宁区房地产交易中心审查，因原告不符合上海市房屋限购法规，不准办理变更过户。因此，未能办理房产过户，系因原告自身原因，而非被告拒绝办理，致无法进行交易的过错责任在原告。
经审理查明，2015年7月1日，原告李恩泽(乙方)与被告安雅娟(甲方)通过案外人龚某某介绍签订房屋买卖合同，由乙方受让甲方自有的涉讼房屋，该房屋建筑面积111.36平方米，转让价款人民币420万元。甲、乙双方同意于买卖合同签订后10日内，乙方向甲方支付购房款360万元。甲方收款后10日内将房屋交付乙方，必须在30日内撤销和还清涉讼房屋的所有抵押和债务，并办理房屋产权过户。乙方在房产交易中心确认受理产权过户申请时，支付房屋余款人民币60万元。办理房产所应缴纳的一切税费均由乙方承担，甲方必须协助乙方办理房产，提供办理过户所需的相关证件。合同另行约定了双方的违约责任等条款。合同签订当日，原告通过银行向案外人龚某某汇款人民币180万元。被告因在法院有债务案件，其银行存款被冻结，故要求案外人龚某某将上述钱款直接支付给被告债权人孙某某。案外人龚某某于2015年6月30日、7月1日分别通过银行向孙某某汇款人民币60万元、人民币120万元。2015年7月3日，原告通过银行向案外人龚某某汇款人民币1,741,980元，由龚某某将上述钱款直接支付给被告另一债权人中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行。同月8日，原告通过银行汇款人民币10万元给被告。被告因涉讼房屋有人居住，故没有按约交房。在涉讼房产抵押撤销后，原告要求办理过户手续，被告均未给予配合。另查明，关于原告李恩泽的城镇基本养老保险缴费情况，其于2015年7月起正常缴费，并于该月补缴2015年1月至同年6月的养老保险金，同年8月，除正常缴费外另补缴2013年6月至2014年12月的养老保险金。通过补缴，截至2015年6月，原告李恩泽城镇基本养老保险缴费累计已满24个月。关于涉讼房屋的抵押情况，第一次抵押设定于2009年1月9日，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行，抵押金额为人民币165万元，该抵押于2015年8月4日注销。第二次抵押设定于2010年7月21日，抵押权人为孙某某，抵押金额为人民币100万元，该抵押于2015年7月31日注销。关于被告的债务涉讼情况，中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行于2012年3月29日向上海市杨浦区人民法院提起诉讼〔案号为(2012)杨民五(商)初字第308号〕，要求被告支付借款本金人民币1,530,351.48元及相应利息，该案于同月29日调解结案。案外人孙某某于2013年4月23日向上海市静安区人民法院提起诉讼〔案号为(2013)静民二(商)初字第776号〕，该院于2013年9月27日作出判决。安雅娟不服判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2014年4月22日作出终审判决。关于涉讼房屋的司法查封情况，首次查封为2012年2月2日，由上海市长宁区人民法院查封，该查封于同年10月22日解除。上海市杨浦区人民法院于同年9月10日轮候查封，于2014年9月11日解除查封。上海市静安区人民法院于2014年8月6日轮候查封，于2015年7月10日解除查封。上海市杨浦区人民法院于2014年9月25日轮候查封，于2015年7月14日解除查封。至2016年1月15日，涉讼房屋无抵押，无被司法查封记录。又查，原告李恩泽于2009年10月9日与于洋登记结婚。其自认在本市无房。上述事实，有房屋买卖合同、参保个人城镇基本养老保险缴费情况、情况说明、银行转帐明细表、个人贷款结清证明、上海市房地产登记簿、结婚证、上海市杨浦区人民法院为(2012)杨民五(商)初字第308号民事调解书、上海市静安区人民法院(2013)静民二(商)初字第776号及上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民四(商)终字第329号民事判决书及当事人的当庭陈述等为证，并经庭审审核无误，本院予以确认。因被告未到庭，致本案调解不成。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告于2015年7月1日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政的强制性规定，应为合法有效。李恩泽在签订合同时，尚未满足缴纳二年社保费的标准，因此根据上海市房屋限购政策的规定，其尚不能办理房屋的过户手续。然而，此不足以否定买卖合同的法律效力。根据上述买卖合同约定，买卖合同签订后10日内，原告向被告支付购房款人民币360万元。被告收款后10日内将房屋交付原告，且必须在30日内撤销和还清涉讼房屋的所有抵押和债务，并办理房屋产权过户。被告在2015年7月8日收到最后笔房屋(共计收款人民3,641,980元)，涉讼房屋于同年8月4日涤除了最后个抵押，按约其应在同年8月7日前协助原告办理过户事宜。原告在涉讼房产抵押撤销后，多次要求办理过户手续，被告均未给予配合。
被告书面答辩称经上海市长宁区房地产交易中心审查，因原告不符合上海市房屋限购法规，不准办理变更过户。其未对此举证予以证明，本院不予采信。原告李恩泽要求被告安雅娟继续履行房屋买卖合同的主张合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：被告安雅娟继续履行其与原告李恩泽就上海市长宁区凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同，于判决生效之日起十五日内配合原告李恩泽将上述房屋过户至原告李恩泽名下，并按照国家和上海市的有关规定缴纳税费。案件受理费人民币40,400元，因适用简易程序，减半收取计人民币20,200元，由被告安雅娟负担。
如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 史捷
二〇一六年二月二十五日
书记员 王磊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”