河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫12民终328号上诉人（原审原告）卢氏县房地产管理所。法定代表人钱俊杰，该所所长。委托代理人高旭，卢氏县房地产管理所职工。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。委托代理人刘广斌，卢氏县法律援助中心律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）薛双行，男，1943年12月24日生，汉族，农民。委托代理人尚建伟，卢氏县法律援助中心工作人员。代理权限为特别授权。委托代理人薛青，卢氏县法律援助中心工作人员。代理权限为特别授权。
上诉人卢氏县房地产管理所与被上诉人薛双行房屋租赁纠纷一案，不服卢氏县人民法院（2015）卢民五初字第306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人的委托代理人高旭、刘广斌，被上诉人的委托代理人尚建伟、薛青到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明：2009年4月11日，卢氏县房地产管理所与薛双行签订租赁合同。约定：卢氏县房地产管理所将其位于县城北大街8号商住楼一层由北向南第一间营业房，以竞租的方式出租给被告薛双行，薛双行取得租赁权；期限2009年5月1日至2011年4月30日。年租金24000元，2009年4月30日前交清第一年租金，2010年4月30日前交清第二年租金。卢氏县房地产管理所与被告薛双行分别在合同上盖章、签名。2009年4月14日，薛双行向卢氏县房地产管理所交纳押金10万元及一年租金24000元。薛双行开始使用该房。后卢氏县房地产管理所起诉来院。另查明：1、2006年，卢氏县城北大街进行拆迁。2007年2月8日，卢氏县裕发置业有限责任公司与薛双行签订补偿安置协议，约定薛双行将其房屋67.49平方米、与卢氏县裕发置业有限责任公司进行土地权置换。2、卢氏县裕发置业有限责任公司于2007年6月26日、7月12日取得县城北大街建设工程规划许可证。3、2007年12月20日，卢氏县房地产管理所与卢氏县裕发置业有限责任公司签订补偿安置协议，约定卢氏县房地产管理所将其房屋、附属物土地与卢氏县裕发置业有限责任公司进行产权调换，卢氏县房地产管理所应得房屋部分未填写。4、卢氏县房地产管理所与卢氏县裕发置业有限责任公司双方就原告应得多少平方米的房屋未结算。5、争议房屋未办理产权证书。6、2010年12月18日，卢氏县裕发置业有限责任公司与薛双行签订协议书，约定：薛双行用自己的土地使用权置换卢氏县裕发置业有限责任公司承建的8号商住楼一层由北向南第一间门面房，每平方米4000元；薛双行已交纳了12.4万元定金；在合适时办理房产过户手续；该房屋产权归薛双行所有。卢氏县房地产管理所在该协议上加盖公章。原审法院认为：卢氏县房地产管理所将争议房屋以竞拍的方式租赁给薛双行，双方签订了租赁协议。因卢氏县房地产管理所不能提供证据证明其对争议房屋有所有权，故双方所签协议无效。本案中，取得争议房屋建设工程许可证的是案外人卢氏县裕发置业有限责任公司，而非卢氏县房地产管理所；且卢氏县裕发置业有限责任公司后又与薛双行签订协议书，约定争议房屋的产权归薛双行所有，卢氏县房地产管理所亦在该协议上加盖公章。故卢氏县房地产管理所的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回卢氏县房地产管理所的诉讼请求。案件受理费2700元，由卢氏县房地产管理所负担。宣判后，卢氏县房地产管理所不服，向本院提起上诉。上诉称：1、原审法院适用法律错误；原审法院以：“卢氏县房地产管理所不能提供证据证明其对争议房屋有所有权”进而认为卢氏县房地产管理所与被上诉人签订的租赁协议无效，适用《中华人民共和国物权》第九条，最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定进行判决是不当的。首先，本案案由是房屋租赁合同纠纷，在一案中所提诉讼请求为收缴拖欠的房屋租金，因被上诉人的违约行为解除合同，而不是一审所认定的“争议房屋”；其二，《中华人民共和国物权法》第九条是关于不动产设立、变更、转让和消灭的规定，而本案中卢氏县房地产管理所提供有原产权证，也不牵扯房屋的转让、变更、消灭等问题；其三，最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条是关于未取得《建筑工程规划许可证》的违规房屋的租赁合同的效力问题，而本案中北大街拆迁属政府拆迁行为涉及拆迁户一百余户，其中包括房管所，所以裕发公司的名义统一办理建设工程规划许可证，并不是一审法院所认定的无证规划永恒；2、原审法院判不公；原审法院基以上述适用法律的错误和事实的错误，而判决驳回诉讼请求，显然也是错误的，这样的判决显然是不公正的，退一步说，即使是无效合同，根据最高院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，一审法院也应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费，而不应驳回卢氏县房地产管理所的诉讼请求。综上，请求：撤销卢氏县人民法院（2015）卢民五初字第306号民事判决，依法改判被上诉人支付租金120000元。
被上诉人薛双行辩称：本案虽然是房屋租赁合同纠纷，诉求为收缴拖欠房屋租金，但首先应当认定谁享有房屋所有权，谁有权对外出租才能进一步确定租赁合同是否有效。租赁合同有效才能履行，无效就不能依据无效租赁合同来履行，因此，一审法院确定房屋争议完全正确。上诉人没有取得《建筑工程规划许可证》，故原审判决适用法律完全正确；一审中，上诉人并没有请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，因此，一审法院也不能超出上诉人一审诉讼请求范围来判决，一审判决是完全正确，并且是公正合理的；上诉人的一审诉求既无事实依据也无法律依据，一审驳回其诉讼请求完全正确。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，证据不足以证明其事实和主张的，应当承担不利的后果。被上诉人占有的位于卢氏县城关镇北大街8号楼由北向南第一间门面房并未办理房屋所有权证书，该营业房所在的商住楼建设工程规划许可证显示建设单位为卢氏县裕发置业有限公司，并不是卢氏县房地产管理所，故上诉人无权对外出租该房屋；且2012年12月18日卢氏县裕发置业有限公司与薛双行签订的协议书中约定，对本案争议房屋系被上诉人置换所得。故卢氏县房地产管理所上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人卢氏县房地产管理所负担。本判决为终审判决。
审 判 长 景志贤
审 判 员 李 娟
审 判 员 李小敏
审 判 员 宋东飞
代理
审判员 侯 杨
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 郎玉萍 关注微信公众号“”