重庆市梁平县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0228民初155号原告重庆捷奥物业服务有限公司，住所地：重庆梁平县梁山街道鲁班路147号，组织机构代码：78423152-7。法定代表人陈妍霏，该公司董事长。委托代理人薛家明，重庆渝豪律师事务所律师。委托代理人刘传戎，男，生于1964年8月20日，汉族，重庆市梁平县人，重庆捷奥物业服务有限公司经理，住重庆市梁平县。被告刘丽琴，女，生于1973年11月7日，汉族，重庆市梁平县人，现住梁平县。委托代理人刘忠银，男，生于1949年9月7日，汉族，重庆市梁平县人，现住重庆市梁平县。被告刘忠银，男，生于1949年9月7日，汉族，重庆市梁平县人，现住重庆市梁平县。
原告重庆捷奥物业服务有限公司诉被告刘丽琴、刘忠银物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理，依法
审判员高燎适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告重庆捷奥物业服务有限公司的委托代理人及被告刘忠银到庭参加诉讼，原告公司的法定代表人及被告刘丽琴未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆捷奥物业服务有限公司诉称，原告受梁平县玉龙庭院小区开发商的委托，对玉龙庭院小区进行前期物业服务。2008年7月18日，被告与原告签订了《前期物业服务合同》。原告履行了合同约定的各项物业服务。被告入住小区后，交纳了2011年9月18日前的物业服务费。对2011年9月18日之后的物业服务费，曾经原告多次直接、电话和书面催收，被告至今年未交纳。为此，原告诉至法院，请求依法判令被告给付原告2011年9月18日至2015年7月31日的物业服务费1741.00元、滞纳金2342.00元，共计4083.00元，本案诉讼费由被告负担。
被告刘丽琴辩称，原告起诉的物业服务合同纠纷一案不成立，被告刘丽琴与原告公司签订的前期物业服务合同约定的服务期限是三年，合同已到期终止，前三年的物业费已经交清，之后未再续签合同，原告继续提供服务至今没有经业主委员会同意，强行服务，因此，原告向被告刘丽琴收取合同终止后的物业费没有依据；并且原告没有公开合同以外费用的收取情况；如小区广告的收费，经业主委员会催促，原告至今没有公布相关费用情况，对于小区安装监控的费用原告也没有公开。关于不交费，是要求原告履行好前期服务，公开相关费用的收取情况。对于物业费，要经过双方根据《物业服务条例》协商来确定缴费标准。
被告刘忠银辩称，原告方起诉主体不对，玉龙庭院的房产证上的名字是刘丽琴，不是刘忠银，不应当将刘忠银作为被告；原告公司与业主签订的前期物业合同只有刘丽琴的签名，刘忠银与原告公司不存在物业服务合同纠纷；玉龙庭院会龙苑9单元3-2房屋的实际使用人不是刘忠银，该房的实际使用者是刘丽琴的子女。所以请求法院驳回原告对刘忠银的诉讼请求。原告为证明其主张的事实和理由，举示了以下证据：1、梁平县玉龙庭院《前期物业服务委托合同》及补充协议复印件各1份6页；2、前期物业服务合同及委托补充协议复印件各1份4页；3、催费通知书原件2份；4、梁平国土局级街道办通知复印件1份；5、梁平县人民法院（2013）梁法民初第02195号民事判决书复印件1份7页；6、重庆市二中院2013年渝二中法民终第01733号判决书复印件1份12页；7、值班、交接班记录复印件1份3页。经被告质证对原告方提交的第1、2组证据没有提出异议，应当予以采纳；对于其他证据，经被告方质证，提出了异议，但没有提出足以反驳的相反证据，
本院认为上述证据与本案有关，应当予以采纳。被告为证明其主张的事实和理由，举示了以下证据：1、重庆市业主委员会备案申请书复印件4张，拟证明玉龙庭院已经成立了业主委员会，在2011年3月18日经街道办备案；2、梁平县玉龙庭院业主委员会于2011年3月26日制定了自治实施办法1张；3、业主委员会于2011年4月2日向原告公司发的书面通知1张，拟证明业主自治，不需要聘请原告公司提供服务；4、业主委员会2011年8月22日制定的通告书1张，拟证明对前期物业服务的问题向各位业主发出的通告；5、原告公司于2011年7月28日制定的函告1张；6、2011年7月3日业主委员会向原告公司出示的函件1张；7、2011年4月26日关于合同终止时间的公告；8、原告公司2011年7月4日制定的通告。9、2011年7月12日13户业主制定的呼吁书；10、2014年4月16日梁平县玉龙庭院前期合同终止座谈纪要2张。11、刘丽琴的房产证、前期物业服务合同、缴费的相关收据复印件5张。被告向本院提交的证据经原告方质证，对2011年7月4日的通告、7月28日的函件、7月12日的呼吁书、房产证没有提出异议，应当予以采纳；对于其他证据，原告方提出了异议，经本院审查认为：其他证据是复印件无原件核对；且没有其他证据印证，故该部分证据不能确认其证明力，不予采纳。
经审理查明，2006年12月8日重庆铜梁宏福房地产开发有限公司梁平分公司（为甲方）作为重庆市梁平县玉龙庭院的建设单位与梁平县安泰物业管理有限公司（为乙方）签订了一份《梁平县玉龙庭院前期物业服务委托合同》，2007年6月6日双方又签订了一份《补充协议》，约定：甲方委托乙方对玉龙庭院小区前期进行物业管理，提供服务，会龙苑住宅房的物业服务费的标准为每月每平方米0.40元，期限暂定为三年，即自2007年6月6日起至2010年6月5日止。2008年3月6日，梁平县安泰物业管理有限公司经工商登记更名为重庆捷奥物业服务有限公司。2008年7月18日，原告重庆捷奥物业服务有限公司与被告刘丽琴签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定：被告刘丽琴在梁平县梁山街道鲁班路龙庭院小区会龙苑9单元3-2有住房一套，建筑面积81.52平方米，刘丽琴是该房屋的业主，由原告为其提供服务，物业服务费按被告住房的建筑面积每平方米每月0.40元收取，共用水电费每户每月收取5.00元，业主逾期不交纳物业费按逾期每日加收千分之三的滞纳金。合同签订后，被告按约定交纳了2008年7月18日至2011年9月18日的物业服务费，共用水电费按每月每户5.00元给付，之后的物业服务费及共用水电费没有再给付。原告公司曾于2013年7月19日和2015年6月25日先后向被告发出物业服务费催收通知书，截止2015年7月31日被告尚欠物业服务费1515.00元及共用水电费235.00元，至今没有交纳。为此，原告诉至本院，请求判决被告支付其上述费用1741.00元和滞纳金2342.00元。另查明：梁平县玉龙庭院小区至今没有按规定选举成立业主委员会，《前期物业服务合同》到期后也未能选聘新的物业服务公司，致使原告撤出玉龙庭院小区期间出现管理混乱的局面，为维护该小区的管理秩序。2011年8月4日，梁平县国土资源和房屋管理局及梁山街道办事处联合发出通知，决定：在玉龙庭院小区新的业主委员会未产生之前，由原告公司继续在玉龙庭院开展物业服务。事后，原告公司仍在玉龙庭院小区继续提供物业服务至今，该小区全体业主亦享受了原告公司的物业服务，且被告作为业主之一也接受了原告公司的服务。
本院认为，按照《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”原告与玉龙庭院小区建设单位即重庆铜梁宏福房地产开发有限公司梁平分公司先后签订了《前期物业服务委托合同》及《补充协议》符合相关法律法规的规定；且在合同期限内，原、被告自愿签订的《前期物业服务合同》亦应合法有效，在合同期限内双方按照上述合同的约定分别履行了相关义务。被告在上述合同履行期间以及至2011年9月18日前，被告按照合同约定交纳了相关的物业服务费，并且每月支付了共用水电费5元。合同期满后，原告公司依据梁平县梁山街道办事处及梁平县国土资源和房屋管理局联合下发的通知，在玉龙庭院按照《前期物业服务委托合同》的内容继续开展物业服务至今，对该小区的全体业主提供了必要的保洁、保安等物业服务，在此期间该小区的全体业主也接受了原告公司的物业服务行为，从而形成了事实物业服务状态，应当视合同关系成立，双方应当按照《前期物业服务委托合同》约定的内容确认彼此的权利义务内容。现被告没有举出证据证明玉龙庭院小区选举成立了业主委员会，也没有证据证明全体业主要求原告公司退场、新的物业管理公司或其他管理人要求进场的事实。被告作为该小区的业主之一，在合同期满后，至今仍然在该小区居住，其与小区的其他业主事实上共同接受了原告公司提供的物业服务。虽然被告作为业主不是合同形式上的当事人，没有与原告签订新的书面合同，但其作为业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构了成物业合同的实质当事人，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。依照《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题﹥的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，本案中的《前期物业服务委托合同》对该小区的所有业主均有约束力，包括被告刘丽琴。被告抗辩与原告没有合同关系的理由不能成立。被告作为业主之一，与其他业主共同接受了原告的物业服务，就应当履行全体业主负有的均等交纳物业服务费及共用水电费的义务。被告方虽然提出不交纳物业费的抗辩理由，但尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，且没有举出足以反驳的相反证据证明，所以原告主张被告交纳物业服务费及共用水电费的请求应予支持。关于滞纳金，因原告主张的滞纳金明显过高，故其该项请求不予支持，但被告应当支付其所拖欠费用的资金占用期间的利息，利率应参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率给付。关于原告主张刘忠银应承担连带责任的问题，因该房的业主为刘丽琴不是刘忠银，且原告没有举出证据证明二被告之间有约定物业服务费由刘忠银交纳，故刘忠银在本案不应承担责任，对其该项请求不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题﹥的解释》第一条、第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、由被告刘丽琴向原告重庆捷奥服务有限公司支付其拖欠的自2011年9月18日起至2015年7月31日的物业服务费和共用水电费合计1741.00元，并支付自2015年8月1日起至付清之日的利息（利率按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算），限本判决生效之日付清。
二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告刘丽琴负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 高燎
二〇一六年二月二十五日
书记员 汤曾 搜索“”