辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第01998号上诉人（原审被告)：大连金新房地产开发有限公司，住所地大连市金州区光明街道胜利西小区38号。
法定代表人：何英伟，该公司经理。
委托代理人：李郡、韩浩，该公司职员。
被
上诉人（原审原告）：尚晓琳。
委托代理人：李雪梅、刘娟，辽宁政德律师事务所律师。原审原告尚晓琳与原审被告大连金新房地产开发有限公司（以下简称金新公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市金州区人民法院于2015年9月30日作出（2015）金民初字第2267号民事判决，金新公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月14日、2016年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人金新公司委托代理人李郡、韩浩，被上诉人尚晓琳委托代理人李雪梅、刘娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尚晓琳一审诉称：2011年9月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于大连市金州区光明街道北山路#号A#号商品房一套，建筑面积85.39平方米，单价8,114.39元，总房款692,888.00元，交房日期为2012年10月3日，合同签订后原告在2011年9月3日及2011年9月14日两次交完全部房款。应由原告所有的《商品房买卖合同》在合同签订后，被告以办理备案登记为由收走。现被告无法履行交付房屋、办理产权登记的义务，故诉至法院，要求：1.解除原、被告房屋买卖合同。2.被告返还购房款692,888.00元及利息（自2011年9月14日至欠款付清日止，按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算）。
被告金新公司一审辩称：不同意解除合同，房屋实际面积大于原告购房款交纳的面积，该房屋全款原告并未交齐。一审法院审理查明：2011年9月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于大连市金州区光明街道北山路#号A#号商品房一套，建筑面积85.39平方米，单价8,114.39元，总房款692,888.00元，交房日期为2012年10月3日，合同签订后原告在2011年9月3日、2011年9月14日两次交完全部房款。原、被告在合同签订后，被告将合同全部收回。被告以“因为公司人员变动，合同找不到了”为由未能向法庭提供原、被告签订《商品房买卖合同》。现案涉房屋被告未能交付原告且已被大连市中级人民法院查封。一审法院认为：合法的买卖合同受法律保护。
原告与被告签订的《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，应当确认合法有效，对原、被告均具有法律约束力，现原告已按约履行交付房款，被告理应按照合同约定交付房屋并协助原告办理产权登记，现被告尚未按期交房且案涉房屋已被大连市中级人民法院查封已构成违约，故原告诉请要求解除合同、返还房款及支付违约金的诉请应予支持。对于被告提出，尚未交房的原因为原告没有补交剩余房款的意见，因未提供确切的证据予以证明，故不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，作出如下判决：
一、原告尚晓琳与被告大连金新房地产开发有限公司于2011年9月3日签订的《商品房买卖合同》解除；
二、被告大连金新房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告尚晓琳购房款692,888.00元及违约金（以692,888.00元为本金，自2011年9月14日起至判决判令给付之日止，按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6210元、保全费4828元，合计11,038.00元（原告已预交），由被告大连金新房地产开发有限公司负担。金新公司上诉的理由及请求是：第一，一审判决认定事实错误，一审认定的合同签订日及约定的交房日期错误，且案涉房屋已经解封。依据金新公司与其他购房人同期签订的商品房买卖合同可以确定双方当事人约定的交房日期为2012年10月至同年12月间，因为房屋存在面积差，所以金新公司于2012年9月要求与尚晓琳重新签订商品房买卖合同，进行备案，同期其他的购房人也是在这一期间重新签订的买卖合同，因尚晓琳未补足面积差价款，故双方未重新签订商品房买卖合同，导致合同未备案。第二，一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条第二款的规定，自推算的交房日期2012年10月至同年12月起，尚晓琳一直没有行使解除权，已丧失解除合同的权利。尚晓琳二审答辩认为：服从一审判决。本院
经审理查明：一审法院认定事实中除“2011年9月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》”“交房日期为2012年10月3日”“原、被告在合同签订后，被告将合同全部收回”“现案涉房屋被告未能交付原告且已被大连市中级人民法院查封”外属实。本院另查明：2011年9月，金新公司与尚晓琳签订商品房买卖合同。案涉房屋所在#号楼建设、施工、设计、勘察、监理单位于2012年11月24日分别出具#号楼工程竣工验收报告、工程竣工报告、设计文件质量检查报告、勘察文件质量检查报告、工程质量评估报告。案涉房屋于2015年1月19日被本院因另案查封，于2015年9月15日解除查封，案涉房屋现已具备办证条件。金新公司二审期间提交了其与其他购房人就案涉房屋所在小区其他商品房签订的四份商品房买卖合同，该四份合同约定：房屋交付条件为符合合同约定、经建设单位验收合格并取得建设单位的工程竣工验收报告，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。本院所确认的上述事实，有工程竣工验收报告、工程竣工报告、设计文件质量检查报告、勘察文件质量检查报告、工程质量评估报告、商品房买卖合同及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证与审查，应予采信。
本院认为：金新公司主张因金新公司持有的案涉商品房买卖合同丢失，金新公司无法确定双方约定的具体交房时间，从金新公司二审期间提交的其与其他购房人就案涉房屋所在小区其他商品房签订的商品房买卖合同可以看出案涉小区房屋买卖约定的交房期间为2012年10月至同年12月，故金新公司与尚晓琳约定的交房时间亦应在此交房期间内，且金新公司于2012年9月通知尚晓琳重新签订合同并补足面积差价款，是因尚晓琳拒绝补足面积差价款及补签合同才导致其至今未能接收房屋，至于尚晓琳因何未能提供其持有的那份商品房买卖合同，金新公司不清楚；而尚晓琳则表示双方签订合同后，金新公司以合同备案为由自始未向尚晓琳交付商品房买卖合同，双方约定的交房日期为2012年10月3日，在尚晓琳依约付清全部房款后，金新公司未通知尚晓琳补交面积差价款、重新签订合同及交付房屋，且尚晓琳起诉前得知案涉房屋已被法院查封，现金新公司无法履行交付房屋及办理产权登记的义务，故诉请解除案涉商品房买卖合同。综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为案涉商品房买卖合同能否解除。
本院认为，综合本案查明事实，虽然案涉房屋于2015年1月19日被本院因另案查封，但已于2015年9月15日解除查封，且案涉房屋已于2012年11月24日竣工验收合格，在尚晓琳未提交证据证明房屋存在质量问题不具备交付条件的情况下，可以认定案涉房屋具备交房及办证的条件。至于尚晓琳主张金新公司自始未将商品房买卖合同交付尚晓琳一节，
本院认为，通常情况下，购房人与开发商签订商品房买卖合同后会各持一份合同，尚晓琳未提交证据证明金新公司自始未向尚晓琳交付合同，金新公司又主张其持有的商品房买卖合同已丢失，在双方均未能提交商品房买卖合同的情况下，仅能依据各自的主张及相关法律规定来判定是否能解除案涉商品房买卖合同。首先，对于案涉商品房买卖合同约定的逾期交房违约责任（即解除合同的条件），尚晓琳表示记不清了，而金新公司则表示与其提供的其他购房人的四份合同约定一致，即逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。在现有证据无法证明双方约定的案涉合同解除条件及金新公司无据证明其已通知尚晓琳接收房屋，仅是因尚晓琳自身拒绝补交面积差价款、补签合同而未收房屋的情况下，仅能依据法律规定来认定尚晓琳是否享有合同解除权。根据《解释》第十五条第一款规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，尚晓琳未提交证据证明其于起诉前曾催告过金新公司交付房屋，而金新公司在无正当理由的情况下拒绝交付房屋或案涉房屋尚不具备交付条件，且在尚晓琳起诉后，金新公司表示其同意在双方补签合同，并由尚晓琳补交面积差价款后向尚晓琳交付房屋，故依据法律规定，尚晓琳不享有合同解除权。其次，退一步讲，即使依据金新公司主张的案涉商品房买卖合同约定的合同解除条件“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同”来看，尚晓琳于金新公司逾期交房90日的次日享有合同解除权。如上所述，尚晓琳主张合同约定交房时间为2012年10月3日，即使双方约定的交房时间为金新公司主张的至迟日2012年12月31日，尚晓琳则于2013年4月1日始享有解除权。但《解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，无证据证明金新公司与尚晓琳约定了解除权的行使期限，故在金新公司未催告解除合同的情况下，尚晓琳应在解除权发生之日（2013年4月1日）起一年（2014年3月31日）内行使解除权。但尚晓琳未提交证据证明其于2014年3月31日前行使解除权，而是于2015年7月8日方提起本案诉讼要求解除合同，尚晓琳逾期未行使解除权，解除权消灭。故在尚晓琳未提交充分证据证明金新公司自始未向其交付合同，而双方当事人又均未持有商品房买卖合同的情况下，双方应补签并继续履行案涉商品房买卖合同。据此，一审判决解除案涉商品房买卖合同，金新公司向尚晓琳返还购房款及支付违约金，显为不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销大连市金州区人民法院(2015)金民初字第2267号民事判决；
二、驳回尚晓琳的诉讼请求。一审案件受理费6210元、保全费4828元，合计11,038.00元（尚晓琳预交），由尚晓琳负担；二审案件受理费6210元(大连金新房地产开发有限公司预交)，由尚晓琳负担。本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 张萍萍
审判员 丁大勇
二〇一六年二月二十五日
书记员 滕子美附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：