上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终34号上诉人（原审被告）贺安国，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地安徽省安庆市宿松县XX乡XX村XX组XX号，现住上海市奉贤区XX镇XX村XX号。委托代理人于佃亮，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海大骏物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区XX公路XX号XX幢XX室，实际经营地上海市奉贤区XX镇XX公路XX号。法定代表人满冬梅，总经理。委托代理人陈玲，上海宇钧律师事务所律师。
上诉人贺安国因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第4789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2015年3月23日，上海大骏物业管理有限公司（以下简称大骏物业）、贺安国签订《房屋租赁合同》及《经营管理合同》，约定贺安国租赁大骏物业经营的上海市奉贤区XX镇XX公路XX号金汇xx的“xx商业广场”1层xxxx号房屋，经营炒货，租赁期限为2015年5月1日起至2016年4月30日止，年租金为人民币26,500元（币种下同），物业管理费为每年12,044元。《房屋租赁合同》另约定了双方的权利义务及违约责任等内容，《经营管理合同》亦约定了双方的权利义务及商场的管理制度。合同签订后，贺安国缴纳了租赁保证金10,000元及3个月的租金及物业管理费。大骏物业于2015年4月10日将房屋交付贺安国，贺安国进场装修后于2015年5月1日营业。2015年9月6日，大骏物业按合同约定通知贺安国缴纳2015年9月19日至2015年12月18日的租金及物业管理费，贺安国未按约缴纳。2015年9月13日，大骏物业再次催付，贺安国仍未缴纳。2015年9月21日，大骏物业通知贺安国解除《房屋租赁合同》。另查明，《房屋租赁合同》对相关权利义务作出如下约定：12.2甲方双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。…此外，乙方还须支付给甲方违约金：违约金为乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用+当年六个月的租金+六个月的物业管理费之和的金额。……12.2.4逾期支付租金或其它任何应付款项任何一项累计超过3日的。13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复原状，但不得损坏该房屋的结构和装修，由此发生的费用由乙方承担。……21.2.2租金支付方式：采取“先付后用，付3月押3月”的原则，以每3个月为一期支付。…以后在每期最后一个自然月的15日前，向甲方支付下期3个月租金。又查明，大骏物业交付给贺安国系争房屋为毛坯房。大骏物业诉至原审法院请求判令：1、确认大骏物业、贺安国之间的《房屋租赁合同》、《经营管理合同》解除，贺安国将房屋恢复原状交付给大骏物业；2、贺安国支付违约金19,272元（违约金共29,272元，扣除在大骏物业处的租赁保证金10,000元）；3、诉讼费用由贺安国承担。一审庭审中，大骏物业变更诉讼请求2为要求贺安国支付大骏物业自2015年9月19日起至实际搬离之日止的租金及占有使用费（按年租金26,500元、年物业管理费12,044元的标准），并支付大骏物业违约金19,272元（6个月租金及6个月物业管理费）。贺安国辩称，贺安国曾于2015年9月18日、9月21日、10月8日去大骏物业处支付租金，但大骏物业不收，故不同意大骏物业的诉讼请求。一审庭审中，大骏物业、贺安国确认《经营管理合同》系《房屋租赁合同》的从合同；确认贺安国支付租金及物业管理费至2015年9月18日；确认贺安国支付第二笔租金及物业管理费的期限至2015年9月4日前。原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。大骏物业、贺安国签订的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。本案中《房屋租赁合同》是否已经解除？关于贺安国提出其向大骏物业支付租金但大骏物业拒收的意见，贺安国未能举证证明其提出交付租金的事实，即使贺安国的确提出过交付租金，交付日期也已超过合同约定的付款期限3日，故大骏物业有权拒收租金并享有约定的合同解除权。客观上，大骏物业已于2015年9月21日向贺安国发出解除合同通知且贺安国已收到，故大骏物业、贺安国签订的《房屋租赁合同》已解除，从合同《经营管理合同》自然亦解除。合同解除后，贺安国应当依约将系争房屋恢复原状并返还大骏物业。对大骏物业要求支付租金、物业管理费及房屋占有使用费的诉讼请求，《房屋租赁合同》中明确约定租金、物业管理费及支付方式，双方理应依约履行，故对租金和物业管理费予以支持，合同解除后的房屋占有使用费参照合同约定支付。关于贺安国支付租赁保证金10,000元，大骏物业、贺安国均同意在相关费用中抵扣，且《房屋租赁合同》中亦有约定，故在贺安国应付大骏物业违约金19,272元中扣除。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，于
二○一五年十二月十四日作出判决：
一、确认上海大骏物业管理有限公司与贺安国签订的《房屋租赁合同》、《经营管理合同》已于2015年9月21日解除；
二、贺安国于判决生效之日起十日内将位于上海市奉贤区XX镇XX公路XX号xx的“xx商业广场”1层xx号房屋恢复原状并返还上海大骏物业管理有限公司；
三、贺安国于判决生效之日起十日内支付上海大骏物业管理有限公司自2015年9月19日起至实际搬离日止的租金（占用使用费）、物业管理费（按年租金人民币26,500元、年物业管理费人民币12,044元标准计）；
四、贺安国于判决生效之日起十日内支付上海大骏物业管理有限公司违约金人民币9,272元。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费282元，减半收取计141元，由贺安国负担。判决后，贺安国不服，上诉于本院称，被上诉人没有完全履行出租人的合同义务，被上诉人交付的房屋没有通过“环评”审批，且其出租的是工业厂房而非商业用房，不具备办理个体工商营业执照及餐饮服务许可证的条件，造成上诉人无法经营炒货加工出售业务。由于上诉人从未正式营业，也就不存在停业，被上诉人追究上诉人的停业违约责任，没有依据，被上诉人无权解除合同并主张违约金。由于被上诉人没有提供通过“环评”审批的房屋，上诉人的租赁目的无法实现，故上诉人也没有支付租金的义务。被上诉人提供的租赁合同是格式合同，对违约责任的约定明显增加了上诉人的责任，该格式条款应为无效。综上，上诉人不存在拖欠租金和停业的违约行为，被上诉人无权解除合同，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人大骏物业辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理期间，上诉人向本院表示其同意解除租赁合同，并将另案向被上诉人主张赔偿损失。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》均系当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方当事人均应恪守。上诉人主张上述合同中的违约责任条款免除了被上诉人的责任，加重了上诉人的责任故而无效，缺乏依据，本院不予采信。本案的争议焦点是上诉人是否构成逾期支付租金违约，而应承担相应的违约责任。作为房屋承租人，上诉人负有向被上诉人按约交付租金及物业管理费的义务，但上诉人自2015年9月18日之后就再未支付约定的租金及物业管理费，经被上诉人催告后，仍拒不履行，显已构成违约。上诉人主张被上诉人提供的房屋没有通过“环评”审批，使其租赁目的无法实现，故可以不付租金，但双方签订的合同中并没有约定租赁房屋必须通过“环评”审批，也没有约定通过相关行政审批系被上诉人的义务，事实上，上诉人从2015年5月1日起已正常经营使用租赁房屋至今，故本院对上诉人的上述主张不予采信。综上，被上诉人有权依据双方的约定单方解除合同并追究上诉人的违约责任，原审据此确认《房屋租赁合同》及《经营管理合同》予以解除，并判令上诉人限期搬离租赁房屋并支付相应的使用费用及违约金，符合双方的合同约定，于法不悖，本院予以支持。上诉人贺安国的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币282元，由上诉人贺安国负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年二月二十五日
书记员 赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”