广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤07民终137号
上诉人（原审被告）：欧勇兵（曾用名：欧亚兵）。
委托代理人：彭水平。
被
上诉人（原审原告）：江门市蓬江区金瑞房地产开发有限公司。
法定代表人：金启斌。
委托代理人：余新全，广东广能律师事务所律师。
上诉人欧勇兵因与被上诉人江门市蓬江区金瑞房地产开发有限公司（以下简称金瑞公司���商品房销售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民一初字第303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。当事人原审意见2015年8月4日，金瑞公司向原审法院提起诉讼，请求判令：
一、欧勇兵支付拖欠的购房款本金18289元及利息（从2013年11月6日起计至2015年8月30日的利息1886.21元，从2015年8月31日至付清购房款日止的利息，按中国人民银行同期逾期贷款利率5.6%计算）；
二、本案案件受理费由欧勇兵负担。主要事实和理由是：2013年8月23日，金瑞公司、欧勇兵签订《购买房屋协议书》，双方约定由金瑞公司将位于江门市胜利路某号某室，建筑面积85.53平方米，单价6566.57元/㎡,房屋价款为561659元及装修费83000元、垃圾清运费500元、信箱费100元，合计人民币645239元的房屋卖给欧勇兵。合同签订后，欧勇兵分别于2013年9月18日支付首期房款10000元，同日又支付购房款122000元及装修款83000元，9月23日支付购房款21950元给金瑞公司。2013年11月5日通过银行按揭支付390000元，欧勇兵共向金瑞公司支付购房款543950元及装修款83000元，合计支付626950元，余下的购房款18289元，欧勇兵至今没有支付。金瑞公司于2015年7月16日向欧勇兵发出催讨购房款的《律师函》，欧勇兵收到《律师函》后一直借故拖延至今仍未付清购房款。根据双方签订的《购买房屋协议书》约定，欧勇兵的行为已违反协议约定，应承担由此而产生的违约责任。欧勇兵答辩称：欧勇兵已付清全部购房款，不存在拖欠金瑞公司购房款事实。2013年8月23日，欧勇兵与金瑞公司《购买房屋协议书》约定金瑞公司将其开发的位于江门市胜利路某号某房（建筑面积：85.53平方米），房屋价款为561639元���另收费用包括信箱100元，垃圾清运费500元，装修费83000元，（因欧勇兵购房的是已装修好的样板房，故多此笔费用），房屋总价款为645239元，约定欧勇兵付款方式为首期于2013年8月23日前付10000元，第二期于2013年9月2日前付159239元，第三期装修费为83000元，余下部分393000元办理银行按揭付款。2013年10月9日，欧勇兵又与金瑞公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同编号为2013-014098号，第四条约定买卖房屋价款为561639元，第六条约定付款方式为买受人（即欧勇兵）应于2013年9月30日前付房款171639元，剩余房款390000元，买受人须于2013年10月30日前通过申请办理银行按揭方式支付给出卖人（即金瑞公司）。双方签订《广东省商品房买卖合同》后，金瑞公司收回了双方于2013年8月23日签订的《购买房屋协议书》，在合同签订后，欧勇兵已依约支付全部购房款给金瑞���司，金瑞公司于2013年9月26日出具了发票编号为02610554，金额为171639元和发票编号为05006314，金额为390000元给欧勇兵收执，两张总额为561639元，与合同约定总价款一致。至此欧勇兵已付全部购房款，不存在欧勇兵拖欠金瑞公司购房款事实。另外，房屋装修费及其他应付款欧勇兵在收楼时也全部付清给金瑞公司，也不存在拖欠其他款项事实。
二、金瑞公司主张欧勇兵支付18289元及相应利息1886.21元，不应支持，由于欧勇兵向金瑞公司购买江门市胜利路某号某房是金瑞公司已装修好的现房样板房，双方议定装修费83000元，同样于2013年8月23日就以保证样板房质量问题，金瑞公司与欧勇兵约定扣押18289元给欧勇兵作为验收房装修质量担保金，出现问题维护资金，双方约定后由金瑞公司书写欠条18289元在《购买房屋协议书》上方作为约定依据。金瑞公司口头承诺2013年12月31日交楼给欧勇兵，但未按实时交楼。期间因出现装修质量问题欧勇兵催了不少次数，最终协商于2014年5月20日交楼给欧勇兵。某室金瑞公司从未提过装修用的材料和结构说明给欧勇兵。欧勇兵在验收楼时发现墙体裂痕，用手拍下，居然“咚咚”作响，柜门门胶松弛，厕所渗水，两主房墙渗水，墙纸发霉等……,欧勇兵叫金瑞公司到现场查看，欧勇兵问金瑞公司这幅墙用什么材料隔的，金瑞公司一时说用5厘米板，一时说石膏板，众说不一，很疑惑，欧勇兵花了几十万元居然买了安全隐患和危及生命的房屋，欧勇兵就此问题与金瑞公司交涉，金瑞公司以各种理由推搪，把责任推给装修公司。欧勇兵唯有向房管局和2014年3月15日消委会投诉，在消委会干预下，金瑞公司才向欧勇兵协商维修问题，双方达成口头约定，金瑞公司已从装修公司扣除维修担保金18289元，不再追究欧��兵的法律责任，余下室内维修问题自行处理好搬入居住。欧勇兵收楼后对厕所进行重修才勉强使用，由于其它部位返修改工程量大，至今未能修复，金瑞公司作为开发商按合同约定和法律规定，对房屋质量问题应承担修复或折价赔偿责任，但金瑞公司不但不负担其相应负责任，还在欧勇兵收楼一年多后以欧勇兵拖欠其购房款为由提起诉讼，金瑞公司明显缺乏诚信及违约行为，法院不应支持金瑞公司诉讼请求。而且，欧勇兵在此强烈要求金瑞公司承担房屋装修质量不合格责任。综上所述，欧勇兵不存在拖欠金瑞公司购房款事实，金瑞公司要求欧勇兵支付拖欠的购房款及利息缺乏足够理据，恳请法院依法驳回金瑞公司诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院
经审理查明：2013年8月23日，金瑞公司、欧勇兵签订《购买房屋协议书》约定：由金瑞公司将���位于江门市胜利路某号某室的商品房售卖给欧勇兵，该商品房的建筑面积为85.53平方米，单价6566.57元/㎡,房屋价款为561659元，协议书还约定房屋的装修费83000元、垃圾清运费500元、信箱费100元，合计价款为645239元。协议书没有约定付清全部款项的期限。协议签订后，欧勇兵于2013年9月18日向金瑞公司支付两笔款项，其中0053830号《收款收据》注明“收到胜利路某号金瑞大厦某房款10000元”，0053829号注明“胜利路某号金瑞大厦某房与装修费205000元”，9月23日支付购房款21950元。9月26日，金瑞公司开具二份《广东省地方税收通用发票（电子）》给欧勇兵，累计金额为561639元。10月9日，金瑞公司、欧勇兵签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定金瑞公司将其位于江门市胜利路某号某室的商品房售卖给欧勇兵，总价款为561639元。10月30日，该房屋办理房产所有权登记，权属人��欧勇兵，并于同日办理抵押权登记，房地产他项权利人是江门融和农村商业银行股份有限公司。11月5日通过银行按揭方式支付390000元购房款给金瑞公司。欧勇兵合计支付给金瑞公司的款项为626950元。2014年5月20日，金瑞公司通知欧勇兵接收房屋，同年7月，欧勇兵将该房屋出租给他人居住。2015年7月16日，金瑞公司以欧勇兵拖欠房款18289元，委托律师向欧勇兵发出一份《律师函》，要求欧勇兵在三日内付清房款。另查明，金瑞公司与欧勇兵约定买卖的商品房为带装修的样板房。庭审中，欧勇兵表示金瑞公司售卖给其的商品房是样板房，该样板房的装修质量不合格，多次找金瑞公司交涉，并向相关部门进行投诉，金瑞公司的工作人员表示余下的装修款已在装修公司扣除，不用再支付余下的装修款。欧勇兵还表示已经付清购房款给金瑞公司。���瑞公司对欧勇兵认为房屋的装修存在质量问题予以否认。原审法院判决理由和结果原审法院认为：本案是商品房屋销售合同纠纷。欧勇兵向金瑞公司购买商品房，并签订《购买房屋协议书》和《广东省商品房买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，其双方间的商品房买卖合同关系，合法有效，依法应予以保护。根据金瑞公司、欧勇兵签订《购买房屋协议书》的约定以及欧勇兵实际支付款项的数额，金瑞公司、欧勇兵约定买卖的商品房是带装修的商品房，房屋总价款应当以《购买房屋协议书》约定的价款为准，即欧勇兵向金瑞公司购买的商品房价款总金额应为645239元，欧勇兵只向金瑞公司支付626950元的房款，余下18289元没有支付，应当承担向金瑞公司支付余下房款的民事责任，金瑞公司已经履行交付房屋给欧勇兵的义务，其要求欧勇兵支付拖欠的房款18289元的诉讼请求，理由充分，原审法院支持。欧勇兵认为已经付清购房款的抗辩意见，理由不充分，原审法院不予采纳。由于金瑞公司、欧勇兵没有具体约定付清全部房款的期限，因此，金瑞公司请求欧勇兵从2013年11月6日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率5.6%计至付清购房款日止的利息的诉讼请求欠缺理据，但金瑞公司曾于2015年7月16日向欧勇兵发出《律师函》，可视为金瑞公司已经催促欧勇兵付款，给予合理的付款期限，故欧勇兵应当从2015年7月16日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息给欧勇兵。至于欧勇兵在答辩中提出金瑞公司售卖的商品房有质量问题，并以所欠的18289元房款直接抵扣损失。对此，原审法院认为，欧勇兵所提交的证据中，未能证明双方当事人已就上述房屋存在质量而达成以所欠���房款18289元直接抵扣因质量问题造成的损失的协议，庭审中，金瑞公司对欧勇兵双方已达成口头协议的事实予以否认，且欧勇兵亦未就质量问题提出反诉，故欧勇兵的该项抗辩意见，理由不充分，原审法院不予采纳。如果欧勇兵认为金瑞公司售卖的上述房屋确实存在质量问题的，可以另行向金瑞公司主张权利。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年10月29日作出（2015）江蓬法民一初字第303号民事判决：
一、欧勇兵应于判决发生法律效力之日起10日内向江门市蓬江区金瑞房地产开发有限公司支付拖欠的房款18289元及利息（从2015年7月16日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的履行期限贴满之日止）。
二、驳回江门市蓬江区金瑞房地���开发有限公司的其他诉讼请求。如果欧勇兵未按判决指定的期间履行支付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费304元，减半收取152元，由欧勇兵负担。当事人二审的意见欧勇兵不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，驳回金瑞公司的全部诉讼请求。主要事实和理由是：
一、双方签订的《购买房屋协议书》，已违反法律的禁止性规定。原审法院判定金瑞公司与欧勇兵约定买卖的商品房为带装修的样板房，双方签订的买卖合同合法有效，没有违反法律的禁止性规定，应予以法律保护。既为样板房现楼，就应有质量保证，保修期和交楼日期，而欧勇兵所签的《购买房屋协议书》是一式三份，有注明收楼日期是2013年12月31日，在该协议书���后还附加上本样板房保修期一年，原件己由金瑞公司回收。在庭审中，金瑞公司出示《购买房屋协议书》是没有交楼日期，没有任何附加注明，与欧勇兵所签订的《购买房屋协议书》是两个版本。作为合同合法人，欧勇兵只有一份《广东省商品房买卖合同》作为依据，金瑞公司已侵犯欧勇兵的合法权益，金瑞公司有意隐瞒事实，从而影响本案的判决，很明显己违反法律的禁止性规定。因此，欧勇兵强烈要求金瑞公司出示带有附加注明的《购买房屋协议书》，从而还原案件的真实性，金瑞公司应对其违反的行为负责，法院不应给予法律支持。
二、欧勇兵已付清房款，不存在拖欠购房款的事实。金瑞公司起诉的理由是：欧勇兵共向金瑞公司支付购房款543950元及装修款83000元，合计支付626950元，余下的购房款18289元，至今没有支付。2013年8月23日，双方签订《购买房屋协议书》，该商品房建筑面积85.53平方米，房屋价款为561639元，另收费用包括信箱费100元，垃圾清运费500元，装修费83000元，合同签订后，欧勇兵依约向金瑞公司分期付款，期间双方约定扣押18289元作为样板房装修质量问题担保金。2013年10月9日，欧勇兵与金瑞公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，在合同签订后，金瑞公司收回了双方于2013年8月23日签订的《购买房屋协议书》。在此期间，欧勇兵己依约支付全部购房款给金瑞公司，金瑞公司于2013年9月26日出具了《广东省地方税收通用发票（电子）》给欧勇兵，累计金额为561639元，与《广东省商品房买卖合同》总价款一致。至此欧勇兵已付清全部购房款给金瑞公司。另外房屋装修费及其他应付款欧勇兵在收楼时也全部付清给金瑞公司，也不存在拖欠其他款项事实，欧勇兵持有的《广东省地方税收通用发票（电子）》和房���证权属，就是最具有力的事实证明。因此，欧勇兵所持有地税发票总房款561639元，不成为金瑞公司追讨房款的理由。
二、因房屋质量而达成以所欠的装修款18289元，直接抵扣损失。欧勇兵依约前来收楼，期间发现装修质量问题多次与金瑞公司交涉，并向相关部门进行投诉，最后双方达成共识，因装修质量不合格，金瑞公司己从装修公司扣除维修金18289元，不再追究欧勇兵的法律责任，并签订书面协议一份，由金瑞公司作为依据。由于金瑞公司没有出具双方签订的书面协议给欧勇兵，对所陈述的事只能作为口头协议。为此，欧勇兵强烈要求金瑞公司的经办人出庭澄清事实，而欧勇兵持有的手机通话录音和照片更能证明因房屋质量以所欠装修款18289元，直接抵扣损失。金瑞公司作为开发商按合同约定和法律规定，对房屋质量问题应承担修复或折价赔偿责任，但金瑞公司��但不负担其应负责任，还在欧勇兵收楼一年多后以欧勇兵拖欠其购房款为由提起诉讼，金瑞公司明显是缺乏诚信及违约行为，法院不应支持金瑞公司该诉讼请求。而且，欧勇兵在此强烈要求金瑞公司承担房屋装修质量不合格责任。综上所述，欧勇兵不存在拖欠金瑞公司购房款事实，金瑞公司要求欧勇兵支付拖欠的购房款及利息缺乏足够理据，恳请法院依法驳回金瑞公司的诉讼请求。二审期间，欧勇兵向本院补充提交手机通话录音1份（欧勇兵主张该通话录音中通话的当事人是彭水平和张某甲），用于证明涉案房屋因质量问题，金瑞公司同意直接抵扣18289元的装修费。二审期间经本院准许，欧勇兵申请的证人张某甲出庭作证并在作证时听取了上述电话通话录音后，其证言主要内容如下：1、其手机号码是1331863****，其不是电话通话录音中的当事人。2、其不是金瑞公司员工，其没有代表过金瑞公司销售过任何房屋，其也没有与欧勇兵办手续及开欧勇兵在本案中作为证据提交的发票。3、2009年至今其是江门市蓬江区金发贸易公司（以下简称金发公司）的员工，其曾受金发公司的指派收款，并在涉案收款收据上的收款员处签名。金瑞公司答辩称：1、原审判决正确，请求维持原判；2、欧勇兵所诉的18289元是属于购房款的一部分，因为本案涉案的房屋是带装修的样品房，所以购房发票上的房价不是涉案房屋的购房总价，购房总价包含了房价本身和样品房装修费，所以欧勇兵在没有付清购房总价之前仍然拖欠金瑞公司的18289元房款。综上，请求二审法院维持原判。二审期间，金瑞公司没有向本院补充提交证据。对于张某甲的证言，欧勇兵发表如下意见：不认可张某甲的证言，欧勇兵有通话记录证实确实是张某甲的手机号码，有发票原件可以证实张某甲是出售涉案房屋的办证人。金瑞公司发表如下意见：1、张某甲是金发公司的人，并非金瑞公司的员工，金瑞公司一审提交的金瑞公司的收款收据虽然是张某甲收款的，刚才当庭已经予以确认，但是收款据上加盖的是金瑞公司的公章，因此张某甲仅仅是涉案房款的收款人之一，并非欧勇兵所说的涉案房屋的销售人员和办证人员；2、由于张某甲本人否认了电话录音是其本人的录音，而且从欧勇兵提交的电话录音的形成时间，欧勇兵说的是2015年11月10日，这个时间是一审判决之后，明显是欧勇兵为了证实自己的上述观点而制造出来的电话录音，欧勇兵也不能证明电话录音的内容是完整的，没有经过编辑的，因此该电话录音即便是存在的，但由于录音本身是不完整的，因此该电话录音不能作为证据使用；3、金瑞公司从来��有授权任何员工与欧勇兵口头或者书面签订了18289元抵扣房款的协议。经审查，对证人张某甲证言的真实性、关联性、合法性均予以确认，本院予以采纳，但张某甲的证言不能证明欧勇兵主张的事实（即金瑞公司已经同意免除欧勇兵拖欠其的涉案装修款18289元，用于折抵因涉案房屋装修质量存在问题导致的欧勇兵的损失）成立。针对欧勇兵提交的电话通话录音，金瑞公司发表如下意见：1、该录音来源不合法，属于非法证据，其形成时间是2015年11月10日，是在一审判决之后欧勇兵为了证明其上述观点而制造出来的，因此是非法证据；2、欧勇兵也不能证明证据本身是完整的，没有经过编辑的，所以证据本身也不能使用；3、证据与本案没有关联性，欧勇兵要证明的证人身份不是金瑞公司的员工，而且证人本身出庭也否认了电话录音是其本人，因此该证据与本案���有关联性。综上，电话录音三性均不符合证据的要求，因此不能作为本案证据使用。经审查，由于无法确认电话通话录音的真实性、关联性，故本院不予采纳。
本院查明的事实、判决理由和结果本院
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。欧勇兵与金瑞公司签订的《购买房屋协议书》和《广东省商品房买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。��事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对欧勇兵提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、欧勇兵抗辩金瑞公司已经与其就涉案房屋装修质量问题协商并同意免除其拖欠的18289元涉案房屋买卖合同价款，是否成立；2、金瑞公司诉请欧勇兵支付拖欠的合同价款18289元及相应的利息，是否应予支持。关于第1个争议焦点。由于金瑞公司否认欧勇兵抗辩主张的事实，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，欧勇兵就其抗辩主张的事实负有举证证明责任。经审查，欧勇兵提交的用于证明其抗辩主张的事实的证据，并不足以证明其抗辩主张的事实成立，本院不予支持。因此，欧勇兵以其抗辩主张的事实成立为前提上诉请求撤销原判，理据不足，本院不予支持。关于第2个争议焦点。欧勇兵拖欠金瑞公司涉案合同项下的合同价款18289元且经金瑞公司催收后仍未清偿，而欧勇兵并不能举证证明金瑞公司已经免除其上述债务或者其他使上述债务消灭的情形，故欧勇兵应向金瑞公司偿付上述债务并支付相应利息。原审法院根据查明的案件事实结合金瑞公司的诉请，判决欧勇兵向金瑞公司偿付上述债务18289元及支付相应利息，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。欧勇兵的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉��维持原判。二审案件受理费304元，由欧勇兵负担。本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理
审判员 林瑞环
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 李慕华 关注微信公众号“”