连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书`（2015）海民初字第05169号原告上海汉能薄膜发电有限公司，住所地上海市黄浦区南京西路388号1208室。法定代表人李东强，该公司总经理。委托代理人董嫣，该公司职员。被告江苏海鸥传媒广告有限公司，住所地江苏省连云港市海州区公园新村11-5号。法定代表人胡凤，该公司总经理。委托代理人孙宜前、周伟，江苏众昇律师事务所律师原告上海汉能薄膜发电有限公司（以下简称汉能公司）与被告江苏海鸥传媒广告有限公司（以下简称海鸥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由
审判员刘兴超适用简易程序公开开庭进行了审理，原告汉能公司委托代理人董嫣，被告海鸥公司委托代理人孙宜前、周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汉能公司诉称，原、被告于2015年5月31日签署《房屋租赁合同》，租赁位于江苏省连云港市海州区海连中路9号的房屋，合同期限自2015年6月1日至2020年11月30日，其中2015年6月1日至2015年6月30日为免租期，合同约定年租金为90万元，每年上浮5%。因被告不是涉案房屋的产权人，在签订涉案租赁合同时，被告称已得到业主授权，具有出租权，并向原告出具了承诺函，承诺在签订租赁合同后向原告及时提供权利证明文件。然而租赁合同签署后，在免租期内原告已聘请装修公司对租赁物业进行装修，直至免租期结束，经原告多次催告，被告未提供权利文件。2015年7月17日，原告向被告发出《合同撤销通知函》，但被告至今仍未向原告提供任何证明其对涉案房屋有处分权的文件，同时，原告曾于2015年7月17日致函房屋的权利人连云港市交通集团有限公司要求追认，但权利人始终不予追认，原告认为，被告的出租权基础存在问题，故涉案租赁合同未生效。现原告诉至法院，请求判令撤销原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告承担本案诉讼费用。第一次庭审中，原告认为，被告未及时提供其有权出租涉案房屋的权利文件，违反双方合同约定，故当庭变更诉讼请求为：判令解除原、被告《房屋租赁合同》，被告承担本案诉讼费用。
被告海鸥公司辩称，被告海鸥公司没有违约，在接到原告的函告后及时向原告寄送相关权利证明文件，且原告在双方签订租赁合同后，与装修公司签订装修合同对涉案房屋进行了装修，在原告占有使用涉案房屋过程中，并没有人向其主张权利或阻挠其使用房屋，不符合双方约定的解除条件，同时亦不符合法定解除条件。综上，被告不同意解除合同，要求继续履行。
经审理查明，2015年5月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告海鸥公司将坐落于江苏省连云港市海州区海连中路9号，面积340平方米的房屋出租给原告汉能公司使用，租赁期限自2015年6月1日至2020年11月30日，其中2015年6月1日至6月30日为免租期，年租金900000元，从第二年度起，在上一年度的基础每年度按照5%递增，租金按6个月为一期支付，每期租金到期日前支付下期租金，首期租金于合同签订后十五个工作日支付。此外，合同第五条约定：乙方（原告）在签订本合同后十五个工作日内须向甲方（被告）支付相当于1个月房租共计柒万伍仟万人民币作为保证金。第十一条约定：甲方有下列行为之一的，乙方有权终止合同，甲方赔偿相当于双倍保证金的违约赔偿金，并承担由此产生的责任.1、甲方延迟交付出租房屋15天以上；2、甲方不承担维修责任，致使乙方无法正常使用或造成人身伤害、财产损失；3、出租房屋权属不清，造成乙方无法使用；4、未按约定提前通知乙方，擅自出售或抵押房屋的；5、未经乙方同意，擅自改变房屋现状；6、以欺诈手段骗取定金或租金。合同对其他事项也进行了约定。因涉案租赁房屋的所有权人非被告海鸥公司，在原、被告签订房屋租赁合同前的2015年5月27日，被告海鸥公司向原告汉能公司出具《承诺书》，载明：“我方承诺会尽快办理所缺失的相关房产证明，如果未成功办理，本公司承诺在合同期内如因产权问题产生纠纷，导致双方不能继续履行合同，则本公司愿意支付赔偿贵方的实际装修损失和半年的房租作为违约金。”。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用。原告称，因被告未提交房屋产权人同意被告转租的证明，原告于2015年7月17日向被告邮寄《合同撤销通知函》，载明：“我司与贵司于2015年5月31日签署了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁位于江苏省连云港市海州区海连中路9号的房产。因贵司一直未向我司提供之前书面承诺的相关权利证明，导致出租房产处于权属不清状态，无法确定贵司是否具有租赁房产的出租权，我司无法继续履行该合同。根据《租赁合同》相关条款的约定，为切实维护房产权利人与我司的合法权益，经我司决定，撤销我司与海鸥公司的《租赁合同》。此撤销函终止《租赁合同》中双方的权利义务，自到达之日起生效。”，原告海鸥公司于2015年7月20日签收。2015年7月27日，被告海鸥公司向原告汉能公司的登记地邮寄《关于2015年7月17日的回复》及连云港市交通集团有限公司出具的《证明》，其中《关于2015年7月17日的回复》载明：“贵司于2015年7月17日向我司邮寄的《合同撤销函》已收悉，现针对贵司的函件郑重回复如下：贵司与我司于2015年5月31日签订的《房屋租赁合同》不存在房屋产权不清的问题，我司确保对作出的承诺负责。我司并保证有权对外出租连云港市海州区海连中路9号丘号为第X00281191的房屋（再次见附件连云港市交通集团有限公司《证明》）。希望贵公司严格遵守和履行双方签订的《房屋租赁合同》，否则，造成的一切后果由贵司承担。”。《证明》载明：“连云港市交通集团有限公司作为海州区（原新浦区）海连中路9号第X00281191的房产的所有权人，对下属连云港市交通置业有限公司2012年8月1日与江苏海鸥传媒广告有限公司签订的《房屋租赁合同》予以认可，江苏海鸥传媒广告有限公司有权对承租的商铺等进行出租。”。该邮件未被签收，被告海鸥公司称此后又向原告位于南京的分公司邮寄了上述材料。2015年8月18日，原告汉能公司就租赁事宜再次向被告海鸥公司邮寄《函告》，载明：“贵司发出的关于《关于2015年7月17日的回复》已收悉，回复如下：我司与贵司于2015年5月31日就江苏省连云港市海州区海连中路9号的房产签署了《房屋租赁合同》。贵司此前始终拒绝向我司提供其承诺的权利证明文件，连云港市交通集团有限公司此前也未对该份物业进行回复和追认，我司于2015年7月17日已经向贵司发出了《合同撤销通知函》，并且业已生效。”。被告海鸥公司于2015年8月20日签收。原告汉能公司在向被告海鸥公司寄送《合同撤销通知函》的同时，于2015年7月20日向连云港市交通集团有限公司寄送《合同撤销通知函》，载明：“我司与江苏海鸥传媒广告有限公司（以下简称为“海鸥公司”）于2015年5月31日签署了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁位于江苏省连云港市海州区海连中路9号的房产，此处房产所有权属于贵司。海鸥公司始终拒绝向我司提供其承诺的权利证明文件，使我司无法确保其享有对租赁房产的出租权。为切实维护贵司与我司的合法权益，经我司决定，特发出此撤销函，撤销我司与海鸥的《租赁合同》。此撤销函终止《租赁合同》中双方的权利义务，自到达之日起生效。请贵司于收到本函后五日内将有关意见及建议及时答复我司相关人员，并配合我司收回上述房产，与我司友好协商善后事宜。”。该邮件于2015年7月21日签收。另查，涉案房屋产权人为连云港市交通集团有限公司，2012年8月1日，连云港市交通置业有限公司与被告海鸥公司签订《房屋租赁合同》，将位于江苏省连云港市海州区海连中路9号，建筑面积3304.90平方米的原公路管理处办公楼出租给海鸥公司使用，租赁期限为自2012年8月1日起至2020年11月31日日止。原、被告签订《房屋租赁合同》后，因原告未按合同约定交纳首期租金及保证金，被告海鸥公司于2015年7月21日向原告海鸥公司寄送《催告通知书》，要求原告于2015年7月30日前支付租金及保证金共计52.5万元。该邮件原告于2015年7月22日签收。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告举证的《房屋租赁合同》及承诺书、《合同撤销通知函》及邮寄凭证、《函告》及邮寄凭证，被告举证的被告与连云港市交通置业有限公司签订的《房屋租赁合同》、《催告通知书》及邮寄凭证、《关于2015年7月17日的回复》、连云港市交通集团有限公司证明及邮寄凭证等证据证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：
一、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否有效；
二、原告要求解除与被告《房屋租赁合同》是否符合双方约定或法律规定。
一、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否有效。
本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超出部分的约定无效。本案涉案房屋系被告从连云港市交通置业有限公司承租房屋的一部分，原、被告约定的租赁期限未超过被告剩余租赁期限。原、被告签订《房屋租赁合同》时，双方对房屋状况是明知的，故在签订合同之前，被告向原告出具了承诺书。双方签订合同后，被告将涉案房屋交付原告使用，在原告装修或使用过程中，作为产权人的连云港市交通集团公司非但没有提出任何异议，并且于2015年7月23日出具了《证明》，对连云港市交通置业有限公司与被告签订的《房屋租赁合同》及被告海鸥公司转租事宜予以确认。故原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方有约束力。
二、原告要求解除与被告《房屋租赁合同》是否符合双方约定或法律规定。《房屋租赁合同》第十一条约定：甲方有下列行为之一的，乙方有权终止合同，甲方赔偿相当于双倍保证金的违约赔偿金，并承担由此产生的责任。1、甲方延迟交付出租房屋15天以上；2、甲方不承担维修责任，致使乙方无法正常使用或造成人身伤害、财产损失；3、出租房屋权属不清，造成乙方无法使用；4、未按约定提前通知乙方，擅自出售或抵押房屋的；5、未经乙方同意，擅自改变房屋现状；6、以欺诈手段骗取定金或租金。原告认为，被告未向其提供权利证明文件的行为，符合该条第3项的约定，原告要求解除合同的条件成就。
本院认为，涉案房屋系连云港市交通集团有限公司所有，房产证系双方合同附件，不存在权属不清的事实。在原告装修或使用涉案房屋期间，连云港市交通集团有限公司或其他单位和个人，并未提出任何异议或阻止原告使用，亦不存在原告无法使用的事实。故原告要求解除与被告《房屋租赁合同》不符合双方约定。双方合同签订后，被告按约定将房屋交付原告使用，已经履行了合同主要义务，被告不存在违约，亦不符合合同解除的法定条件。综上，原告要求解除与被告《房屋租赁合同》理由不成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，
判决如下：驳回原告上海汉能薄膜发电有限公司的诉讼请求。本案案件受理费1550元（原告已预交），由原告上海汉能薄膜发电有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1550元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
审判员 刘兴超
二〇一六年二月二十五日
书记员 张 冉法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 关注公众号“”