苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第02156号原告苏州华新国际物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区中胜路38号。法定代表人汪美琳，经理。委托代理人胡伟，江苏新苏律师事务所律师。委托代理人杨庆珍，江苏新苏律师事务所实习律师。被告蒋少群。委托代理人潘孝平。
原告苏州华新国际物业管理有限公司与被告蒋少群物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月9日受理后，依法适用小额诉讼程序，由
审判员丁亦辛独任审判，于2016年1月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡伟、被告委托代理人潘孝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州华新国际物业管理有限公司诉称，被告系苏州市相城区元和街道嘉元路663号康桥花园18幢101室房屋业主，于2010年5月20日收房入住。被告缴纳物业费至2011年6月30日。原告起诉来院，要求判令被告支付2011年7月1日起至2014年12月31日的物业管理费8240.96元以及该款分段计算的滞纳金，滞纳金要求以每日千分之一标准计算至被告实际支付日止。
被告蒋少群辩称，所欠2011年7月1日至2014年12月31日期间物业管理费属实，我愿意按每平米1.05元交纳物业管理费；对每平米0.65元标准的电梯运行费，购房时我强调我购买不需要交纳电梯运行费的房屋，所以我买了一楼。当时房屋销售也承诺不需要交，所以推荐了我一楼的房屋。交房时物业要求我预交物业管理费，其中包含了电梯运行费，我当时就提出了异议，物业经理、客户主管、保安主管三人陪我一起到售楼处就该问题进行交涉，售楼处人员跟我说会找开发商交涉，如开发商当时确实作出如此承诺就不需要交纳电梯运行费。我收房当时交费是按照1.7元/平米全额交纳的，他们承诺我会多退少补。我实际入住后，第一任物业经理在职的时候没有催过我物业管理费。对这个问题就一直没有下文。另外，我的房屋面积实际上是115.42平米，物业公司与我所签的前期物业管理协议上物业费的标准没有变，但是将我的面积缩小，约定服务面积为82.64平米，以该种方法来减少一部分我需要交纳的费用。物业公司的第二任经理周经理向我催交过物业费，我也去交，那时候我应该欠一年半的物业费，我的相关情况跟他沟通以后，他答应我交一年物业费，减免半年的，我也同意，但是要求他在收据上写明我已不欠某个时段的物业费，周经理很为难，表示无法这样写，所以这个事情也搁置着。总而言之，按1.05元每平米交费我随时可以交，而且应该交，如要承担每平方米0.65元的电梯运行费我不同意交纳的。
本院认为，根据原告提交的房屋权属登记簿等证据，可以认定被告为苏州市相城区元和街道嘉元路663号康桥花园18幢101室房屋的业主，该房屋为小高层/高层，建筑面积115.42平方米，该房屋共有权人为潘孝平和潘兰欣。根据被告签订的苏州市前期物业管理服务协议约定，在本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》前，由原告负责该物业区域的前期物业管理工作，物业费小高层/高层为1.7元/月/平方米，包括0.95元/月/平方米的物业管理公共服务费和0.75元/月/平方米的代收代缴费，以上收费标准按实际产权面积计算；如业主不按时、按标准交纳有关费用，物业管理企业有权从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。被告在入住时，还签订了康桥花园住宅小区《临时管理规约》，其中约定，业主应于每年1月、7月分两次交纳其后6个月的物业管理费。上述前期物业管理服务协议、临时管理规约的内容不违反法律法规规定，应为合法有效，受法律保护。原告在订立协议后按约实施了物业管理与服务行为，被告应按前期物业管理服务协议、临时管理规约的约定，按该房屋建筑面积115.42平方米以每平方米1.7元/月的标准向原告缴纳相关费用。现被告拖欠其名下物业自2011年7月1日至2014年12月31日期间的物业服务费事实清楚，被告对此亦予以认可，该事实应予认定。被告称原告同意其可不交纳其中电梯运营费用、并以缩小服务面积的方式减收物业管理费的辩解，无相应证据证实，且被告举证的物业管理费发票亦证实被告以往亦是以115.42平方米、1.7元/月/平方米的标准交纳物业管理费的，被告的该辩解不予采信。故原告要求被告缴纳该期间段内物业费的主张合法有据，本院予以支持，经核算该期间段内物业费为8240.96元。双方还约定了滞纳金、每6个月为一期的物业费缴纳时间，被告所欠应为共7期的物业管理费、每期均为1177.28元，现原告要求从约定付款的次月起算滞纳金的请求可予支持。双方约定滞纳金为每日千分之三，原告已自愿下调至以每日千分之一标准主张，被告还要求下调。考虑到当事人约定的滞纳金，视为违约的损失赔偿，其支付应与损失额相适应，现因被告违约给原告造成的损失，原告未提供依据，本院对原告主张的滞纳金酌情调整，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍标准计算。据此，依据《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相关法律规定，
判决如下：被告蒋少群支付原告苏州华新国际物业管理有限公司2011年7月1日至2014年12月31日止的物业服务费人民币8240.96元，并支付以1177.28元为本金，分别从2011年8月1日、2012年2月1日、2012年8月1日、2013年2月1日、2013年8月1日、2014年2月1日、2014年8月1日起，均计算至实际给付之日止、以中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算的滞纳金，均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币75元，由被告负担（被告负担之款，原告已自愿垫付，不再退回，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。本判决为终审判决。
审判员 丁亦辛
二〇一六年二月二十五日
书记员 张璐娴 搜索“”