湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第08234号原告湖南都美物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路469号。法定代表人易伟刚，系该公司总经理。委托代理人杨伍平，湖南泰宗律师事务所律师。委托代理人代玉梅，湖南泰宗律师事务所律师。被告湖南中拓瑞祥汽车销售服务有限公司，住所地长沙市高新开发区嘉运路99号麓谷汽车世界A-01号。法定代表人许湘捷，该公司董事长。委托代理人晏静，第三人长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司，住所地长沙高新开发区文轩路27号麓谷企业广场创业大楼22层2203-2204房。法定代表人饶卫红，系该公司董事长。委托代理人田少彪。
原告湖南都美物业管理有限公司（以下简称“都美公司”）诉被告湖南中拓瑞祥汽车销售服务有限公司（以下简称“中拓瑞祥公司”）、第三人长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司（以下简称“麓谷公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法适用简易程序，由
审判员周赞于2016年1月12日公开开庭进行了审理。
书记员邱萌担任记录。原告的委托代理人杨伍平，被告的委托代理人晏静、第三人的委托代理人田少彪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告都美物业公司诉称：2012年3月13日，第三人麓谷公司（甲方）与湖南五菱汽车销售服务有限公司（乙方）签订一份《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，该合向约定了双方的权利义务，合同中一-1约定，甲方出租8.42亩的土地使用权给乙方，合同中八-1-(5)约定，甲方依据本合同向乙方收取合同约定的各项费用，合同中八-2-(2)约定，乙方依据本合同向甲方交纳本合同约定的各项费用，合同中十-9约定，乙方不按规定时间缴纳任何费用（包括但不限于使用费、物业管理费、市场整体形象宣传费等），甲方有权但无义务代乙方缴纳和垫付，乙方须尽快向甲方补还欠缴费用，合同中十-12约定，乙方违反甲方制定的《麓谷汽车世界专卖店区市场管理办法》，应接受相应处罚。合同签订后，湖南五菱汽车销售服务有限公司向第三人麓谷公司递交了《承诺书》，承诺严格执行《麓谷汽车世界专卖店区市场管理办法》和《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》。2012年11月30日，第三人麓谷公司与湖南五菱汽车销售服务有限公司、被告中拓瑞祥公司签订一份《权利义务转让协议》，约定湖南五菱汽车销售服务有限公司的权利义务由被告中拓瑞祥公司承继。2014年5月，原告都美公司按第三人麓谷公司的要约，向其投标欲对麓谷汽车世界进行综合管理服务，2014年6月17日，第三人麓谷公司向原告都美公司送达了《中选通知书》，2014年7月15日，原告都美公司与第三人麓谷公司签订一份《麓谷汽车世界综合管理服务委托合同》，该合同第一条约定，项目名称为麓谷汽车世界，委托管理期限为3年（自2014年8月1日起至2017年7月31日止）；第五条约定，综合管理服务费根据车商租赁地块的占地面积计算，每月每平米0.8元，乙方进场后，不论车商用地或4S店是否空置，均须自租赁合同约定的起始日缴付综合管理服务费；第三条1-6约定，当车商不按规定交纳综合管理服务费等费用时，负责协调督促。该合同签订后，原告都美公司对相应的综合管理服务收费进行了公示，亦严格按照综合管理服务委托合同的约定履行了其管理服务义务。但被告中拓瑞祥公司及第三人麓谷公司未按约定履行缴纳综合管理服务费及其他义务，截至2015年9月30日，被告中拓瑞祥公司尚欠原告都美公司综合管理服务费62806.5元。据此，原告都美公司依照相关法律之规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：（一）被告中拓瑞祥公司向原告都美公司支付拖欠的综合服务费62806.5元（从2014年8月1日起计算至2015年9月30日止，2015年10月1日起另行计算）；（二）第三人麓谷公司协调督促被告履行缴纳综合管理服务费的义务；(三)被告润锦公司负担本案诉讼费用。
被告中拓瑞祥公司辩称：
一、被告不是本案适格被告，本案原告以答辩人作为被告，向法院诉求支付综合管理服务费明显违背了法定的合同相对性原则及民事诉讼直接民事法律关系原则，建议法院驳回本诉，令原告另行起诉。理由如下：首先，本案诉求的综合服务管理费是原告依据其与第三人签订的《麓谷汽车世界综合管理服务委托合同》得以主张，而被告并非该合同的当事人，依法原告及第三人无权在该合同中为被告设定合同义务。也就是说该合同权利义务关系的相对方是原告与第三人，被告不是合同一方当事人，未参与合同权利义务的设定，原告向被告主张该合同权利，违背了合同相对性原则，没有法律依据。同理，原告也无权以被告与第三人及长沙市高新区管委会签订的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》和合同附件《麓谷汽车世界专卖店区市场管理办法》向被告主张该合同的相关权利。因为原告既不是该合同的当事人，也未受让取得该合同的权利义务，与被告既不是合同关系也没有直接的民事法律关系，很明显原告无权向被告主张该合同权利。原告在起诉状中提出的《麓谷汽车世界汽车专卖店区市场管理办法》第九条：“长沙麓谷汽车世界公司通过公开招投标方式引进专业的物业管理服务公司，签订委托管理服务合同，对市场进行专业的物业管理服务，长沙麓谷汽车世界公司对其服务进行监督。”第十条：“汽车4S专卖店必须严格遵守长沙麓谷汽车世界公司与招标引进的物业服务公司制订的《长沙麓谷汽车世界园区物业管理服务合同》、《长沙麓谷汽车世界园区物业管理守则》和本办法，支持市场物业管理。”均仅仅是该市场管理方格式文本中所作的对4s店的管理要求，并不构成被告与原告当然的物业管理合同关系。因为根据该《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》第五条第l项明确约定：“麓谷汽车世界的物业管理根据国家相关法规实施。具体协议另行签订。”也就是说物业管理协议是要另行协商签订的。退一步说，若原告要依据该合同来承担义务与后果，但显然，原告不具备这一法定的条件与身份，因其违背了法定的合同相对性与直接民事法律关系原则。因此，被告不是本案适格被告，原告无权依据上述合同主张合同权利，要求被告支付综合管理服务费的诉求没有法律及事实依据，应予驳回。
二、根据被告与第三人及高新区管委会的合同约定，被告不是原告《麓谷汽车世界综合管理服务委托合同》中提供的委托管理服务事项的权利或义务主体，不应承担对应的服务费支付义务。原告与第三人签订《麓谷汽车世界综合管理服务委托合同》定委托管理事项为：1、本项目园区内共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、公用绿地、花木、标示标牌、建筑小品等的维修、养护、与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；4、公共环境卫生，包括但不限于园区道路、共用场地的清洁卫生垃圾的收集、清运等。车商的建筑装修产生的垃圾由车商自行负责处理；5、交通与车辆停放秩序的维护、管理；6、维护公共秩序；7、建筑装饰装修管理；8、组织开展社区文化娱乐活动；9、负责向车商收取下列费用并定期向甲方通报收缴费用情况：综合管理服务费：停车场管理服务费；水费、电费等代收代缴费用；10、车商（4S店）自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在车商向乙方提出委托时，乙方接受委托并合理收费；11、对于车商违反车商公约的行为，应针对其具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、制止等有利于管理的措施。而根据被告与第三人及长沙市高新区管委会签订的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》和合同附件《麓谷汽车世界专卖店区市场管理办法》的约定，前述委托原告管理服务的各类事项，均是由作为甲方的出租方负责并支付费用，与作为承租方的被告无关。具体依据如下：1、《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》第八条三方权利义务第l项甲方的权利义务(2)维护使用人的合法权益，维护正常经营活动的基本条件和既有的服务设施。本合同约定由乙方维护的除外（乙方系承租方）。(3)依法监督市场经营活动，制止违反有关法律法规、合同、协议、市场管理制度的行为。2、《麓谷汽车世界专卖店区市场管理办法》第十三条第1项“出租方为公共场所提供清洁服务，创造优美环境，但仍须全体承租方鼎力合作，自觉维护公共卫生。”第十六条：“出租方负责公用水电及其他公用设施的维护维修并承担费用。包括：供电表计前（不含电表）的供电系统、供水表计前（不含水表）的供水系统、排污井（含）后的排污系统、雨水井（含）后的排水系统、公用照明系统及道路、共用场坪、围栏、路灯、公厕、公共消防设施、绿化、垃圾桶等。依据上述合同相关约定可知，原告提供的市场综合管理服务各项内容，早就在《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》和《麓谷汽车世界专卖店区市场管理办法》中明确，应由出租方负责并承担费用，不存在需要被告再次向原告委托管理，支付费用的情况。
三、原告与第三人签订的《麓谷汽车世界综合管理委托合同》系市场综合管理服务合同，并非与被告的物业管理服务合同。根据《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第六条房屋的所有权人为业主。”而在原告与第三人签订的《麓谷汽车世界综合管理服务委托合同》第二条委托管理事项“10、车商（4S店）自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在车商向乙方提出委托时，乙方接受委托并合理收费；第六条其他有偿服务，1、乙方对车商自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，按实际发生的费用计付，……”的约定中，将上述法定的应该为被告提供的物业管理服务明确的排除在外，而仅有对麓谷汽车世界园区公共市场的公共秩序、公共设施设备、公共环境卫生的管理、维修与养护内容，很明显是一个公共市场管理服务合同而非为被告提供的物业管理服务合同。根据合同名称也可显见，原告与第三人签订合同的目的也是针对园区公共市场综合管理事项达成的委托服务合同。
四、原告未尽管理义务，《麓谷汽车世界综合管理服务委托合同》所委托的管理事项，大部分未履行，不应收取服务费用。目前被答辩人仅提供了每天一次不定时的生活垃圾收集运送工作，且时常出现部分车商门前的垃圾未收集走的情况。其次就是停车场的收费管理工作，但这属于车商们另行向其支付租赁费用的有偿服务。综上所述，被告认为，被告不是本案适格被告，原告向被告主张市场综合管理服务费的诉求既无法定依据，也无事实依据，恳请法院依法驳回。第三人麓谷公司陈述称：第三人麓谷公司的义务仅限于协助都美物业公司向包括中拓瑞祥公司在内的汽车世界车商收取物业管理费用（即“综合管理服务费”），麓谷公司自身并无承担该费用的义务。根据麓谷公司与都美公司签订的《麓谷汽车世界综合管理服务委托合同》，物业管理费的收费主体是都美公司，缴费义务人是车商。麓谷公司仅仅是负责协助都美公司收取物业费用，并无义务承担物业管理费。
二、麓谷公司已经履行了合同约定的协助义务。（一）《麓谷汽车世界综合管理服务委托合同》签订后，麓谷公司立即通知了包括中拓瑞祥公司在内的汽车世界全部车商，告知已选定都美公司为市场物业服务单位，将物业费标准及支付方式等在市场进行了公示，并要求车商与都美公司签订《物业管理服务合同》。同时，麓谷公司还代拟了车商与物业公司需签订的《物业管理服务合同》文稿。（二）车商对物业费标准、服务质量等提出意见后，麓谷公司为争取车商对物业管理的理解和支持，多次召集车商开会协商、与各车商分别沟通，并将有关协调情况及时向都美物业进行了反馈。（三）都美物业公司催收物业费过程中，麓谷公司向各车商发出了催缴物业费的通知，向都美公司提供了用于催收的相关合同文件。综上所述，麓谷公司不是物业费的承担责任主体，且麓谷公司已依约履行了协助都美公司催收物业管理费的义务，不应再承担责任。
经审理查明：湖南五菱汽车销售服务有限公司（乙方）、第三人麓谷公司(甲方)以及长沙高新技术产业开发区管理委员会（丙方）于2012年3月13日签订《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，该合同第一条约定：“甲方将其有权出租的、位于麓谷汽车世界的部分土地使用权租赁给乙方，租赁地块编号为A-01，租赁地块面积为8.42亩。”该合同第五条关于物业管理费约定：“麓谷汽车世界的物业管理根据国家相关法规实施。具体协议另行签订。”该合同第八条关于乙方的权利义务约定：“遵守有关国家法律、法规和规章；遵守《麓谷汽车世界汽车专卖店区市场管理办法》及其他相关市场管理制度。”后湖南五菱汽车销售服务有限公司经第三人麓谷公司及长沙高新技术产业开发区管理委员会的同意，将上述合同中的权利义务转让给了本案被告中拓瑞祥公司。第三人麓谷公司制定的《麓谷汽车世界专卖店区市场管理办法》第十条规定：“汽车4S专卖店必须严格遵守长沙麓谷汽车世界公司与招标引进的物业服务公司制定的《长沙麓谷汽车世界园区物业管理服务合同》、《长沙麓谷汽车世界园区物业管理守则》和本办法，支持市场物业管理。收费标准由物业管理公司根据市场行情制订，并报长沙麓谷汽车世界公司审核同意后执行，汽车4S专卖店必须严格遵守，依规执行，并按时缴纳市场物业管理费。”第十三条规定：“出租方为公共场所提供清洁服务，创造优美环境，但仍须全体承租方鼎力合作，自觉维护公共卫生。”2014年6月17日，第三人麓谷公司完成方案比选工作，确定原告为麓谷汽车世界提供综合管理服务。2014年7月15日，原告都美公司（乙方）与第三人麓谷公司（甲方）签订《麓谷汽车世界综合管理服务委托合同》。麓谷公司将麓谷汽车世界项目委托原告进行综合管理服务事宜。委托管理期限自2014年8月1日起至2017年7月31日止。其中第二条关于委托管理事项约定：“包括本项目园区内共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维护、养护、运行和管理；公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的维护等。”“9、负责向车商收取下列费用并定期向甲方通报收缴费用情况：9.1综合管理服务费；9.2停车场管理服务费；9.3水费、电费等代收代缴费用；乙方为车商提供综合管理服务，是相关费用收取的责任主体。甲方应协助乙方收取相关费用，但乙方不得以任何理由要求由甲方负责相关费用的收取。”第三条关于甲方的权利义务约定：“当车商不按规定交纳综合管理服务费等费用时，负责协助督促。”第五条关于综合管理服务费用约定：“1、综合管理费用根据车商租赁地块的占地面积计算，每月每平方米0.8元。”该合同签订后，原告即正式进场开展综合管理服务工作。2014年8月19日，第三人麓谷公司通知麓谷汽车世界的各车商，告知已经完成综合管理服务公司的选聘工作，委托原告为园区提供综合管理服务，并通知各车商于2014年8月20日至8月31日与原告签订《麓谷汽车世界综合管理服务合同》以及《麓谷汽车世界车商公约》。2015年3月10日，第三人麓谷公司组织召开2015年第一次车商会议，商定麓谷汽车世界综合管理服务有关事项。2015年8月3日，第三人对原告发送《回函》，内容包括“都美公司有权依法向车商催收综合管理费、麓谷公司多次通知车商与都美公司签订综合管理合同、麓谷公司愿意继续协助都美公司实施催收等。”2015年10月15日，第三人再次组织车商开会，听取车商对园区综合管理工作的意见和建议，协商园区综合管理费用的分担问题。现因原告向被告催缴综合管理服务费，被告未向原告缴纳，遂原告诉至本院。在本案审理过程中，原告主张将请求被告支付的综合管理服务费的截止时间计算至本案受理之日即2015年12月24日。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》、《权利义务转让协议》、《麓谷汽车世界汽车专卖店区市场管理办法》、《麓谷汽车世界综合管理服务委托合同》；第三人提交并经庭审质证的《中选通知书》、2014年8月19日《通知》、2015年《第一次车商会议通知》、2015年10月15日《关于召开车商总经理会议的通知》、2015年8月3日《回函》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案存在如下焦点问题：（一）关于原告是否有权向被告收取综合管理服务费的问题；（二）第三人是否履行了协助督促被告缴纳综合管理服务费的义务。（一）关于原告是否有权向被告收取综合管理服务费的问题。第三人麓谷公司与湖南五菱汽车销售服务有限公司签订的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》（以下简称“租赁合同”）以及第三人与原告签订的《麓谷汽车世界综合管理服务委托合同》（以下简称“委托合同”）均真实、合法、有效。首先，根据租赁合同的约定，被告应当受到上述租赁合同的约束，接受第三人委托的综合管理服务公司即原告提供的服务，并向其缴纳综合管理服务费;其次，根据《麓谷汽车世界汽车专卖店区市场管理办法》第十条的规定，对于经过第三人麓谷公司审核同意的物业费收费标准，被告应当遵守并及时缴纳相关物业费用；再次，原告系第三人委托的综合管理服务公司，其事实上也向麓谷汽车世界提供了综合管理服务，原告与第三人亦明确确定了原告可以直接向车商收取综合管理服务费。综上，虽然原、被告未直接订立物业服务合同或综合管理服务合同，但原告基于第三人的委托有权向被告收取综合管理服务费，被告抗辩称原告主张被告支付综合管理服务费主体不适格，理由不当，本院不予支持。现原告向被告主张按经第三人麓谷公司审核同意的每月每平方米0.8元的标准收取2014年8月1日至2015年12月24日的综合管理服务费，理由正当，本院予以支持。经计算，被告应当支付给原告的综合管理服务费为76341元（8.42×666.67×0.8×510÷30）。被告主张原告未尽与第三人约定的管理义务，不应收取服务费用。对此，因第三人麓谷公司对原告的服务是支持和满意的，且被告也认可原告为麓谷汽车世界项目进行了垃圾收集运送工作，现被告并没有提供有效证据证实原告服务不符合合同约定，故对被告的该主张，本院不予采信。（二）关于第三人是否履行了协助督促被告缴纳综合管理服务费义务的问题。根据第三人与原告签订的委托合同，第三人应当协助督促被告缴纳综合管理服务费。据查明的事实，第三人在被告未缴纳综合管理费服务费的情况下，其已经履行了通知、协商、督促义务，其亦同意继续履行协助督促义务，故原告诉请法院判决第三人履行该义务，理由不当，亦没有必要，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，
判决如下：
一、限被告湖南中拓瑞祥汽车销售服务有限公司在本判决生效后十日内向原告湖南都美物业管理有限公司支付从2014年8月1日至2015年12月24日的综合管理服务费76341元；
二、驳回原告湖南都美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取685元，由被告湖南中拓瑞祥汽车销售服务有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 周赞
二〇一六年二月二十五日
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