安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2015）弋民二初字第00517号
原告：合肥百宝堂商业地产经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区颍河路香江生态丽景1幢1102号，组织机构代码55780547-1。
法定代表人：白宝，职务执行董事。
委托代理人：马爱华，安徽格意律师事务所律师。
被告：安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市弋江区弋江南路（亿万多超市对面），组织机构代码71996463-6。
负责人：王侠民，职务经理。
被告：安徽省外经建设（集团）有限公司，住所地安徽省合肥市包河区东流路28号，组织机构代码14894317－9。
法定代表人：蒋庆德。以上两被告共同
委托代理人：周守春，安徽国伦律师事务所律师。以上两被告共同
委托代理人：黄迅，安徽国伦律师事务所律师。
原告合肥百宝堂商业地产经营管理有限公司诉被告安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司、安徽省外经建设（集团）有限公司合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭于2015年10月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人马爱华，两被告共同委托代理人周守春、黄迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是一家专门从事商业地产策划、销售的房地产代理公司，在业内有着卓越的业绩和良好的口碑。2014年7月14日，原、被告签订《芜湖德盛广场策划及招商代理合同》一份，被告将德盛广场的策划、销售、招商等相关事宜全权委托原告代为处理。被告支付基本工作月费、销售佣金、销售溢价分成、招商佣金等费用。合同履行期限至芜湖德盛广场最后一期开盘后的十个月为止。合同签订后，原告基于项目需要，高薪招聘专业人员组建项目管理团队并进驻项目现场，全面开开展工作。期间，原告完成并向被告提交各类文件1300份，组织参加有关项目的推广会议近百场。双方在合同中约定的七项代理工作（前期策划服务、后期策划服务、形象包装、整合推广、销售代理、招商服务和运营管理），原告全面完成了前四项基础性工作。招商策划、定位、包装等工作已完成，与永辉等大型连锁超市、大地影院、德克士快餐连锁店等多个商家正在洽谈入驻事宜，这些工作为芜湖德盛广场开盘爆发式销售业绩奠定了良好的基础。正当原告为开盘销售和招商积极工作时，被告安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司于2014年12月30日、2015年1月20日两次致函原告，要求解除被告安徽省外经建设（集团）有限公司与原告签订的合同。原告要求被告安徽省外经建设（集团）有限公司对芜湖分公司解除合同行为进行确认。在沟通协商期，被告安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司于2015年1月29日阻挠原告工作人员进入办公地点。2015年2月6日，被告安徽省外经建设（集团）有限公司正式回复，确认被告安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司得到总公司授权。原告履行合同客观上已无可能，只能解散工作团队。被告在原告完成整个楼盘关键性策划、定位、包装后恶意违约，阻碍原告进入开盘销售程序，完成合同约定的工作，取得佣金报酬，其行为违背诚实信用原则，给原告造成重大经济损失。2015年6月，芜湖德盛广场开盘销售，销售金额达人民币伍亿元（见被告对外发布的新闻通稿）。该销售业绩的取得与原告密不可分。时至起诉前，被告后期委托的代理销售公司仍在沿用原告设计的营销形象和策划方案等工作成果。因此，没有原告前期基础性全局性的工作，就没有开盘的销售业绩。被告开盘销售额为伍亿元，按约应支付原告销售佣金500万元。原告为芜湖德盛广场营销工作八个月，被告应按原告劳动量和创意成果比重支付原告劳动报酬300万元。本应由原告取得500万元的佣金，由于被告委托第三人处理委托事务，被告应赔偿原告200万元的损失。地下商场已出租，月租金为30万元，按合同约定被告应支付原告招商佣金60万元。原告团队一直工作至2015年2月底，被告应支付原告工作经费12万元。因被告无故解除合同，原告为此赔偿工作人员解除劳动合同补偿金166500元。现请求判令：
一、被告支付原告2015年1月至2月月度工作经费12万元；
二、被告支付原告已完成工作劳动报酬300万元及招商佣金60万元；
三、被告恶意违约给原告所造成的报酬损失200万元；
四、被告赔偿原告解除工作人员劳动合同补偿金166500元。两被告辩称：
一、原、被告签订的《芜湖德盛广场策划销售及招商代理合同》已于2014年12月30日解除，原告此后没有向被告提供服务，无权要求被告方支付2015年1月至2月份的月度工作经费12万元。
二、原告仅为被告提供了芜湖德盛广场项目楼盘策划销售的前期报务，并未参与销售代理、招商服务等销售核心工作，且被告已就前期服务工作支付了月度策划工作经费，故无需再向原告支付工作报酬300万元、报酬损失200万元及招商佣金60万元。1、原告仅履行了合同策划销售的前期工作。在（2015）弋民二初字第135号案件庭审过程中，原告认可“双方签订的该份《芜湖德盛广场策划销售及招商代理合同》在被告发函要求解除合同时，商业广场的预售许可证未发放，合同正处于前期阶段”。原告提供的相关设计稿、方案和报告对芜湖房地产销售市场不具有针对性，内容空洞，无法达到吸引潜在客户群的目标，对招商没有实质性指导意义。被告全部予以采用的仅有项目围档、售楼部楼顶广告设计，部分采用的仅有芜湖德盛广场项目VI系统设计稿，且该前期策划工作被告已按约支付了策划月费，其余设计稿、方案、报告均未予采用。2、被告已按月支付策划服务费，有权使用原告在代理期间的工作成果。原告自2014年7月14日进入售楼部工作直至2015年12月30日，共计五个半月，被告按约支付策划费334838元。即便被告使用原告在代理期间完成的部分策划服务工作成果，亦合情合理。3、芜湖德盛广场项目楼盘销售期间的策划、销售代理等销售核心工作均由芜湖宝文商业运营管理有限公司完成，原告未参与销售工作，故无权要求被告方支付销售佣金。4、原告未能提供证据证明其实际产生了200万元报酬损失，该项诉请无事实与法律依据。5、地下商场出租仅为意向，未签订合同，且该意向出租非因原告提供的招商服务，原告无权要求60万元招商佣金。
三、原告要求被告赔偿原告解除工作人员劳动合同补偿金166500元，无事实与法律依据。首先，被告仅提供《解除聘用补偿协议》，未提供支付凭证、劳动合同、社保缴费凭证，无法证明这些员工与原告建立了劳动关系，同时也无法证明原告应支付合同补偿金。原告在（2015）弋民二初字第135号案件庭审过程中陈述派驻至芜湖德盛广场工作人员为十五、六人，而本次庭审中陈述为八人，前后陈述不一致。根据被告方从原告处了解，原告实际派驻工作人员仅为五至六人。其次，即使《解除聘用补偿协议》内容真实，仅是原告与其员工之间签订的协议，与被告无关。双方在《芜湖德盛广场策划销售及招商代理合同》就违约损失赔偿金50万元已达成一致意见，且被告已发函原告处要求其领取，但原告至今未予领取。如原告认为合同约定的违约金低于其实际损失，应提供证据予以证明。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年7月14日，原告合肥百宝堂商业地产经营管理有限公司（乙方）与被告安徽省外经建设（集团）有限公司（甲方）签订《芜湖德盛广场策划销售及招商代理合同》一份。合同约定：甲方将芜湖德盛广场项目全权委托乙方进行策划、销售、招商的有关事项；实际可售面积约18万平方米（自持面积外的所有建筑面积，以预售许可证为准），实际委托招商面积约18万平方米；实际可销售面积指本项目可出售建筑面积（以预售许可证为准）；销售率为：实际销售面积与可销售面积的比值；实际销售面积为：乙方在策划代理期内，客户签定了《商品房买卖合同》，并支付全部房款或付清首付款且按揭贷款已到甲方账户视为代理销售成功，计入实际销售面积，在策划代理期间，若合同双方协商或任何一方单方解除《商品房买卖合同》的，被解除合同约定的销售面积不计入实际销售面积；代理佣金：是指按甲乙双方商定的合同中所体现的佣金收取标准，向乙方支付的策划、销售、招商、运营代理报酬；策划代理原则：乙方发挥其自身公司多个专业部门整合优势，将对本项目的产品定位、销售策划、招商策划、现场管理及销售、招商、广告策划、公关活动与宣传策划等多板块服务加以整合，并贯穿本项目销售全过程（在前期阶段、认筹阶段、开盘阶段、强销阶段、持续阶段提供全程服务）；销售代理期限：自合同签定之日起至最后一期开盘后十个月为止；招商代理期限：自合同签定之日起至项目整体开业后六个月为止（开业后六个月工作：淘汰招商，补位招商，运营管理），在此期间，如有需要，双方协商另行签定运营管理合同或由甲乙双方共同委托运营公司管理；委托代理内容：前期策划服务（市场调研分析、项目定位分析、项目规划建议），后期策划服务（销售客群分析、项目总体销售策略、入市时机选择、价格定位及策略、销售分期控制、销售回款计划），形象包装（租售中心解决方案、创意形象策划、销售物料创意设计及制作），整合推广（项目宣传推广策略、媒体组合计划、宣传推广费用预算），销售代理（打造项目的销售团队，统筹项目营销工作、项目销售现场管理），招商服务（租赁市场调研、业态定位和功能划分、招商方案制定与执行、招商文本制定、租金收溢测算）、运营管理（项目整体运营管理）；按本合同的约定向乙方支付策划代理月付费用、销售佣金（含溢价）、招商佣金；月费60000元／月；支付时间：合同签定后七日内支付首月费用，以后每月第五日支付当月费用；支付期限：至项目整体开业后六个月为止；销售佣金：总销售额×1.0%；销售确认：如购房人以一次性付清全款方式购房，则当购房人签订《商品房买卖合同》且付清全部购房款时方可确认完成一笔销售，其销售金额为全部购房款，据以计算佣金；如购房人以按揭贷款方式购房，则当购房人签订《商品房买卖合同》，付清首付款且按揭贷款已到甲方账户视为完成一笔销售，按其全部购房款计算佣金；除有以下约定条款外，任何一方不得提前终止合同：（一）甲乙双方由于不可抗力造成合同不能履行或不能全部履行合同可不承担违约责任，但需支付乙方已完成部分的全部佣金及月付费用；（二）甲方延期支付月付费或销售、招商佣金超过10个工作日，乙方有权终止合同，甲方除应立即支付拖欠的月付费、销售、招商佣金，还应按照应支付月付费、销售、招商佣金的每日千分之三支付滞纳金；（二）乙方未能按进度完成销售和招商任务，甲方可随时终止合同，并有权拒绝支付剩余20%佣金；（四）因甲方的工程进度或广告费用支付等其他甲方的原因延误，从而严重影响乙方工作的进展，双方应另行协商重新约定进度，乙方不承担因此而延误销售、招商进度的责任；除上述（一）、（二）、（二）、（四）所约定条款外，未经双方同意，任何一方不得擅自解除本合同，否则视为单方违约，并应于违约之日起三十日内支付给对方违约金损失伍拾万元。合同签订后，原告按约履行合同。2014年12月30日，被告安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司《函》告原告，提出解除合同，并要求原告结算费用。原告于同日回复被告安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司表示不同意解除合同。2015年1月20日，被告安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司函告原告不再支付2015年1月份以后月费，并不再提供办公地点和设施，后其于2015年1月29日开始限制原告工作人员进入工作场所。2015年2月6日，被告安徽省外经建设（集团）有限公司函告原告，希望原告在收到函后三日内到芜湖分公司办理结算手续。2015年2月10日，原告回复被告安徽省外经建设（集团）有限公司表示不同意解除合同，并要求支付2015年1月至2月份月费12万元。2015年1月6日，被告安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司（甲方）与芜湖宝文商业运营管理有限公司（乙方）签订《外经德盛广场商品房合作协议书》，甲方同意就外经德盛广场商业街1栋－19栋的一层、二层经及负一层共825套商品房，套内面积合计约34300平方米进行合作；甲方有意将外经德盛广场集中商业负一层超市（面积为一万平方米）租赁给乙方经营、租金、租赁期限、保证金等其它条款另行议定。2015年6月9日，芜湖德盛广场开盘，据新闻媒体报道，开盘当天销售额超过5亿元。以上事实有经庭审质证的原告提交的工商登记信息表，《芜湖德盛广场策划销售及招商代理合同》一份，宣传推广彩页、围档、递交给被告的工作文案、合作期间双方沟通形成的会议纪要及被告直到起诉前仍沿用原告创意、定位的宣传材料公证书，被告方发给原告《函》三份，原告发给被告方《回复函》二份，报警记录，《外经德盛广场商品房合作协议书》一份，原告2015年1月至5月工作目录，《解除聘用补偿协议》及补偿金领取凭证，芜湖德盛广场预售公示及开盘销售五亿元的宣传报道；被告方提交中国建设银行业务回单六份及原、被告陈述在卷证实。
本院认为，一、关于原告要求被告支付2015年1月至2月工作经费问题，被告安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司于2014年12月30日向原告发《函》提出解除合同，原告实际工作至2015年1月29日。被告安徽省外经建设（集团）有限公司于2015年2月6日对被告安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司解除合同行为进行追认。故被告安徽省外经建设（集团）有限公司应支付原告2015年1月份月费6万元。由于被告安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告安徽省外经建设（集团）有限公司承担。
二、对于原告要求被告支付其已完成的工作劳动报酬300万元及违约给原告造成的报酬损失200万元问题，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相应于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。期待利益损失虽不是实际财产损失，但是可以得到的利益损失，即如果没有违约行为发生，合同当事人能够实际得到的财产利益。因此，违约人对期待利益损失应承担赔偿责任。双方在合同中约定委托招商面积约为18万平方米，考虑到原告在处理涉讼事务工作周期、涉讼房产所处地理位置、市场价值，本院酌定被告安徽省外经建设（集团）有限公司赔偿因违约给原告造成的损失200万元。
三、原告要求被告赔偿原告解除工作人员劳动合同补偿金166500元，因本院酌定给予的200万元赔偿款中已含被告应支付的违约金及因违约而应支付的其他费用，故对原告其他诉求不予支持。
四、原告要求被告方支付招商佣金，被告安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司（甲方）仅有意将外经德盛广场集中商业负一层超市租赁给芜湖宝文商业运营管理有限公司，该约定仅是双方意向，双方对租赁事宜未达成一致意见，故对其相应诉求不予支持。综上，案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，
判决如下：
一、被告安徽省外经建设（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告合肥百宝堂商业地产经营管理有限公司2015年1月份工作月费6万元及违约赔偿款200万元；
二、驳回原告合肥百宝堂商业地产经营管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费53006元，由原告合肥百宝堂商业地产经营管理有限公司承担20000元，被告安徽省外经建设（集团）有限公司承担33006元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 张 瑜
人民陪审员 吴 全
人民陪审员 王正发
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 张 晋附适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相应于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国公司法》第十四条：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。。 更多数据：