山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）德中民终字第1170号
上诉人（原审被告）：陈玲玲，百龙创园职工。
委托代理人：王蕾，山东禹鼎律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：郭秀俊，退休教师。
委托代理人：王剑峰，山东平正大律师事务所律师。
委托代理人：周天罡，山东大学齐鲁医院医生。
原审
被告：郭荣友，无业。
上诉人陈玲玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省禹城市人民法院（2015）禹民初字第672号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2004年2月8日，原告郭秀俊与其丈夫李镇江（已于2007年3月14日去世）作为买主，被告郭荣友作为卖主，双方签订房屋买卖合同，合同内容为：郭荣友、陈玲玲夫妇有楼房一套，座落在洛北花园二区7号楼5单元1楼101号，建筑面积玖拾点柒柒平方米（另外地下室13.65平方米），由郭召杰介绍经办，将此楼卖给李镇江、郭秀俊，双方商议确定房价玖万叁仟元（93000.00元）整，郭秀俊、李镇江当时可以搬进去住，房价款及房权证过户手续由郭荣友负责办理，为双方信守合同，立此据为证。卖主：郭荣友、陈玲玲，买主郭秀俊、李镇江，2004年2月8日。此后，被告郭荣友于2004年2月9日收到购楼款20000元；于2004年2月16日收到购楼款49000元；于2004年7月4日收到购楼款3000元；于2004年10月18日收到购楼款10000元。另，被告陈玲玲于2004年12月26日以郭荣友的名义收到原告的现金6000元。庭审时，被告陈玲玲称收到的6000元是房屋租赁款，而不是购房款。原、被告的购房合同签订后不久，原告夫妇即入住该房屋至今。2010年1月，陈玲玲向原审法院提起诉讼，要求与郭荣友离婚。同年3月25日，陈玲玲与郭荣友经原审法院主持调解，双方达成协议，原审法院制作（2010）禹民初字第102号民事调解书，其中第四项内容为：原、被告共同财产归原告所有，债务由原告负责偿还。庭审时，原告申请证人郭某出庭作证，证人郭某称，是证人联系的原、被告双方买卖诉争房屋，现尚有原告交给证人的5000元现金在证人处，作为办理过户手续的保证金。另查明，原、被告诉争的房产郭荣友、陈玲玲共有，产权证号为：鲁禹房权证禹城市字第××号，该房屋于2003年8月1日在中国银行禹城支行设定抵押，约定期限77个月，2015年1月29日注销抵押。现该房产的房产证在被告陈玲玲处。原告起诉时向原审法院提交原告女儿郭雅琳、郭雅曼放弃对涉案房屋继承的声明。原审法院认为，原、被告争执的焦点是被告陈玲玲是否知晓涉案房屋的买卖及涉案房屋的买卖合同是否有效。2004年2月8日，被告郭荣友与原告签订合同时两被告并没有办理离婚手续，被告郭荣友与原告签订合同后，原告即交付了大部分房款并入住涉案房屋，六年之后两被告经法院调解达成离婚协议，至原告起诉又经五年多的时间，被告陈玲玲一直未对涉案房屋向原告提出异议，且被告陈玲玲提交的两被告离婚的民事调解书并未涉及涉案房屋，同时，被告陈玲玲称自己收取的6000元现金为原告交纳的房屋租赁费的主张，不符合常理，且被告陈玲玲没有提交相关的证据予以证实。综上可以认定被告陈玲玲对房屋买卖是知道并认可的，其所称对房屋买卖不知晓的辩解不成立，原审法院不予支持。被告郭荣友与原告签订的房屋买卖合同不违反法律、法规的规定，属有效合同，原、被告双方均应按合同约定履行自己的义务。原告已支付了大部分房款，两被告应协助原告办理涉案房屋的过户手续，原告留存在郭某处的现金5000元，被告郭荣友认可作为保证金，该款应在双方办理完过户手续后由原告支付给两被告。原审法院于2015年8月20日作出判决：
一、被告郭荣友、陈玲玲于本判决生效后十日内协助原告郭秀俊办理洛北花园二区7号楼5单元1楼101号房屋（鲁禹房权证禹城市字第××号）的过户手续。
二、原告郭秀俊于房屋过户手续办理完毕后五日内支付给被告郭荣友、陈玲玲购房款现金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由两被告负担。
上诉人陈玲玲不服原审判决上诉称，上诉人对郭秀俊和郭荣友之间的买卖合同不知情，买卖合同上面的“陈玲玲”的签字不是上诉人所签，该房屋买卖合同无效。2010年上诉人与郭荣友离婚时约定财产归上诉人所有，可见在当时上诉人仍然不知道房产被卖的情况。房产应当以登记为准。一审法院依据推定的结论否定房产登记的事实，属于适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人郭秀俊答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。原审被告郭荣友答辩称，出卖房屋时陈玲玲不知情，是我私自出卖的。二审中，本院依被上诉人的申请调取了（2010）禹民初字第102号郭荣友与陈玲玲离婚纠纷案件中的相关材料，其中2010年3月4日的询问笔录中陈玲玲称：“婚后有一房子，他自己卖了，房产证至今未过户，这个我知道……共同债权我知道的有郭荣友借给他亲戚的几千块钱，是卖房子的钱……”，陈玲玲在笔录中签字确认。在对郭荣友的询问笔录中，郭荣友称：“婚后买的有楼房90平方，已于2004年左右卖了，这个双方都知道，卖的钱都用于还账……”。2010年3月16日的开庭笔录中，关于婚后共同财产陈玲玲称：“25寸TCL电视一台，3组衣橱，布沙发两个单人一个三人的，还有一个大床。”二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：原审法院判决上诉人陈玲玲、原审被告郭荣友协助被上诉人郭秀俊办理房屋过户手续有无依据。关于这一焦点问题，2004年郭秀俊与郭荣友签订了房屋买卖合同，约定郭荣友将涉案房屋以93000元的价款卖给郭秀俊，上诉人陈玲玲主张自己对房屋买卖合同不知情，但其在房屋买卖合同签订后曾以郭荣友的名义收取郭秀俊房款，虽然上诉人主张自己收取的系房屋租金，但其在一、二审过程中均未提供证据予以证明。另，本院调取的（2010）禹民初字第102号案件中的相关材料中，陈玲玲、郭荣友均认可了陈玲玲对郭荣友出卖房屋这一事实是知情的，上诉人陈玲玲在离婚纠纷中还曾主张分割郭荣友借出去的卖房款等共同债权。且在陈玲玲与郭荣友的离婚纠纷中，双方关于夫妻共同财产的陈述中均未涉及本案争议房屋，陈玲玲亦未主张将涉案房屋作为夫妻共同财产予以分割。上述事实能够相互印证，证明陈玲玲对出卖房屋这一事实是知情的。虽然陈玲玲在房屋买卖合同中没有签字，但其知道出卖房屋后并未采取相关措施，亦未通过法律途径主张撤销房屋买卖合同，应当视为是对郭荣友出卖房屋这一行为的追认。故郭荣友与郭秀俊之间签订的房屋买卖合同应为有效合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案涉案房屋一直未办理房屋过户登记，但郭秀俊交纳了除5000元保证金之外的全部购房款，并搬进涉案房屋居住至今。郭秀俊履行了自己的合同义务，且房屋亦已交付郭秀俊多年，郭荣友、陈玲玲均应本着诚实信用的原则，按照合同的约定履行合同义务。原审法院判决上诉人陈玲玲、原审被告郭荣友协助被上诉人郭秀俊办理房屋过户手续并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。原审判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈玲玲负担。本判决为终审判决。
审判长 姜 南
审判员 陈 涛
审判员 郭依静
二〇一六年二月二十五日
书记员 张晨晨 来源：