山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第2740号上诉人（原审被告）青岛万泰置业有限公司。法定代表人田凯，董事长。委托代理人法挺，山东森嵘律师事务所律师。委托代理人范林静，山东森嵘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）闫治新。被上诉人（原审原告）潘瑞英。
上诉人青岛万泰置业有限公司（以下简称万泰公司）因与被上诉人闫治新、潘瑞英房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第4767号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫治新、潘瑞英在一审中诉称，2012年8月27日，闫治新、潘瑞英与万泰公司签订《青岛市商品房预售合同》，并在青岛市房地产交易中心办理网签登记手续，约定闫治新、潘瑞英购买万泰公司位于市北区上清路23号万泰.随园×号楼×层×户房屋，总价款人民币2741883元，万泰公司应于2012年12月31日前交付房屋给闫治新、潘瑞英。如万泰公司未按约交付房屋，应当自2013年1月1日起按闫治新、潘瑞英已付房款日万分之一支付违约金，逾期超过120天，万泰公司应按已付房款日万分之二支付违约金。闫治新、潘瑞英按约支付房款，但万泰公司直到2014年8月16日才交付房屋。万泰公司的违约行为给闫治新、潘瑞英造成重大损失。请求法院判令万泰公司支付2013年1月1日至2014年8月16日期间的违约金292284元，诉讼费及其他相关费用由万泰公司承担。万泰公司在一审中辩称，延期交房是因自来水、电力、供热等市政公用设施建设延误工期原因，而非万泰公司原因所致。根据双方合同约定，万泰公司无需承担逾期交房责任。请求法院查明案件事实，驳回闫治新、潘瑞英的诉讼请求。一审法院
经审理查明，2012年2月23日闫治新、潘瑞英（乙方）与万泰公司（甲方）签订青岛市商品房预售合同，约定：乙方购买甲方位于青岛市市北区上清路23号《万泰.随园》［上清路23号地块（万泰慧府）］×号楼×层×户房屋，建筑面积136.48平方米，房屋单价20090元／平方米，总房款人民币2741883元；该合同第十一条约定，甲方定于2012年12月31日前将房屋交付乙方；第十二条约定，甲方未按本合同第十一条约定期限将房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过120天，甲方按日向乙方支付房价款万分之二的违约金。合同附件一约定，乙方于2012年12月31前一次性支付总价款2741883元（含定金100000元），存入本合同指定的账户。合同补充条款第二条约定，如因水、电、热力、燃气等地方公司设施建设单位等非甲方的原因造成工程延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可以据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任。闫治新、潘瑞英认为，补充条款系万泰公司单方制定的格式性条款，万泰公司没有尽到提醒义务，该条款免除万泰公司义务，排除闫治新、潘瑞英主要权利，根据合同法规定，应认定为无效条款。合同签订后，闫治新、潘瑞英于2012年2月23日向万泰公司支付了全部购房款2741883元，万泰公司出具收款收据为证。2014年8月16日双方办理交付房屋手续。现闫治新、潘瑞英主张自2013年1月1日至2014年8月16日，万泰公司逾期交房593天，应按约定支付违约金2741883元。万泰公司提出抗辩意见：涉案房地产项目因受公用设施、自来水公司、天然气公司、电业公司、市政排水处、热力公司未能进场施工的原因，导致工期延误。万泰公司当庭出示了2012年9月7日与青岛市海润自来水集团有限公司签订的《供水工程建设合同》，2012年9月26日、2013年10月12日、2013年12月26日海润自来水集团出具的交费发票，2010年12月1日万泰公司向青岛供电公司出具“关于‘万泰.慧府’正式用电申请的报告”，2010年12月3日青岛供电公司出具的发票，2011年11月27日青岛供电公司出具“关于万泰慧府项目申请用电的函复”、2013年3月18日万泰公司与青岛供电公司签订《住宅小区供电配套工程建设合同书》，2013年6月2日、12月26日供电公司出具的发票，2014年7月7日青岛市城乡建设委员会出具的《建筑节能工程认定意见书》，2012年12月26日青岛岳海热力有限公司出具的发票。以上证据用以证明涉案建设项目基于上述部门原因造成工期延误，根据双方合同约定，应当免除违约责任。闫治新、潘瑞英则对万泰公司的抗辩意见及其证据材料陈述了以下意见：涉案房屋并非因供水、供电、供热工期延误原因造成逾期交付，即使因上述原因造成工期延误，万泰公司也不能免除违约责任。根据合同相对性及《合同法》第121条规定，若确因施工单位原因存在工期延误的情形，万泰公司可以向第三方主张逾期违约责任，但不能据此作为逾期交房的正当理由，将损失转嫁给购房人。万泰公司延期交房又不要承担违约责任的抗辩理由，无事实和法律依据。法院不应采纳其意见。一审法院认为，闫治新、潘瑞英与万泰公司签订的商品房预售合同合法有效，双方当事人均应自觉履行合同义务。万泰公司未按照合同约定时间交付房屋，该事实客观存在，应当按约承担违约责任。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，万泰公司关于延期交房系受自来水、电力、供热等市政公用设施建设延误工期原因所致，根据双方合同约定，其无需承担逾期交房责任的抗辩意见，因其提交的证据不足以证明其抗辩主张，应当承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，如万泰公司认为其延期交房系第三方造成，也应当先行向闫治新、潘瑞英承担违约责任。按闫治新、潘瑞英主张自2013年1月1日至2014年8月16日万泰公司逾期交房时间为593天，万泰公司应支付闫治新、潘瑞英违约金共计292284元［（2741883元×0.1‰×120天）＋（2741883元×0.2‰×473天）］。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：青岛万泰置业有限公司于判决生效之日起十日内支付潘瑞英、闫治新逾期交房违约金人民币292284元。如果青岛万泰置业有限公司未按判决指定的期间履行给付闫治新、潘瑞英上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5684元，财产保全费2070元，由青岛万泰置业有限公司负担（因闫治新、潘瑞英已预交，青岛万泰置业有限公司于判决生效之日起10日内支付给闫治新、潘瑞英）。宣判后，万泰公司不服一审判决，提起上诉。上诉人万泰公司上诉请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。其主要事实理由为：双方当事人在商品房预售合同中约定：如因水、电、热力、燃气等地方公司设施建设单位等非甲方的原因造成工程延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可以据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任。该条款为合同双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，应当履行。涉案项目因自来水、电力、供热等市政公用设施建设延误工期导致逾期交房，并非万泰公司原因导致。且万泰公司已经在其他法院提起诉讼，追究上述各单位的违约责任，因此，按照合同约定，不应承担逾期交房的违约责任。
被上诉人闫治新、潘瑞英辩称，水电工程无法及时完工系由于万泰公司未及时缴纳配套费用、未及时提供配电间等原因造成的，万泰公司起诉供电公司的（2015）南民初字第10822号案件已经判决，判决中也未认定供电公司的电力工程建设存在逾期违约行为。此外，双方在商品房预售合同中的补充条款属于格式条款，万泰公司未对该格式条款采取合理方式予以说明和提示，并且该格式条款排除对方主要权利，免除自身主要义务，应对购房人不产生效力。而且，万泰公司与各施工单位属于合同关系，所签订的供水工程建设合同、住宅小区供电配套工程建设合同等合同中，也明确约定了施工方工期延误的违约责任，因此，万泰公司应当根据合同相对性原则另行解决与施工单位之间的纠纷，现万泰公司既向各施工单位主张违约责任，又以市政工程单位违约为由不承担逾期交房责任，将损失转嫁给购房者，违反公平原则。本院
经审理查明，青岛市市南区人民法院于2015年11月22日作出（2015）南民初字第10822号民事判决，该案系万泰公司向国网山东省电力公司青岛供电公司提出的名誉权诉讼，请求撤销国网山东省电力公司青岛供电公司在青岛政务网政府信箱版块“对《市北区上清路23号万泰随园迟延交房的原因是否在你不分的咨询》的答复信息”，该案裁判结果为判令国网山东省电力公司青岛供电公司撤销该答复信息。但参考该判决查明事实，可以确认国网山东省电力公司青岛供电公司在涉案小区进行电力施工，应当由万泰公司先行修建物业配电间，而万泰公司却迟迟未建物业配电间，导致国网山东省电力公司青岛供电公司施工无法继续。该判决在认定部分亦认定涉案房屋延期交房的责任不能归责于国网山东省电力公司青岛供电公司。二审查明其他事实与一审查明一致。二审经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，万泰公司主张其不承担逾期交房违约责任的依据为商品房预售合同补充条款第二条的约定，即“如因水、电、热力、燃气等地方公司设施建设单位等非甲方的原因造成工程延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可以据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任。”但根据一、二审所核查的事实，万泰公司的主张尚缺乏充足的证据。万泰公司在青岛市市南区人民法院向国网山东省电力公司青岛供电公司提起的诉讼，证实了供电施工迟延的原因系由于万泰公司未建立物业配电间，万泰公司对于水、热力及燃气等市政公用设施建设是否存在延期及延期原因，均未能提交证据予以证明，因此，一审法院以万泰公司举证不能而未支持其主张，并无不当，本院予以确认。此外，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，认为即使万泰公司认为其延期交房系第三方造成，亦应当先行向购房者承担违约责任的认定正确，本院予以确认。二审中，万泰公司对于违约金的计算方式没有异议，本院对于一审裁判的违约金数额予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5684元，由上诉人青岛万泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 秦 明
代理
审判员 王 蕾
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 王庆光
书 记 员 郭丹丹 来自