福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第4327号原告永安天立物业管理有限公司，住所地永安市巴溪大道1599号永星小区3栋2层。组织机构代码：69664006-4。法定代表人曾齐文，总经理。委托代理人郑春辉、陈广华。被告方俊灿，男，1970年4月16日出生，汉族，住永安市。
原告永安天立物业管理有限公司与被告方俊灿物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法由
审判员陈兴会适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑春辉到庭参加了诉讼，被告方俊灿经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年12月22日接管了永安市蝶翠山水小区物业，在《物业服务合同》中约定：由原告按有关法律法规规定提供各项物业服务，被告按建筑面积每平方米0.78元交纳物业服务费，如果被告拖欠物业服务费，从逾期之日起按应缴费用加收每日3‰违约金。从签订协议至今，原告完全履行了该协议约定的服务事项和义务，但被告却未履行交纳物业服务费义务，至今仍拖欠原告从2013年2月1日至2015年9月20日的物业服务费3023元、公摊水电费567元。被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，现原告依法诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费3023元（122.4平方米×0.78元／平方米×31个月20天，从2013年2月1日算至2015年9月20日）、公摊水电费567元（从2013年2月1日算至2015年9月20日）及违约金4127元［95.45元／月×31个月×3‰×31／2×30天］，合计7717元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告方俊灿未作答辩。
经审理查明，2009年11月5日，原告（乙方）与福建明泰置业有限公司（甲方）签订《【蝶翠山水】前期物业服务合同》，约定由原告为永安市蝶翠山水小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅每平方米每月0.78元。但未约定具体缴纳期限。业主未能按时足额支付物业服务费的，应当按照每日3‰标准向原告支付违约金。合同期限为2年，起始日：自甲方向乙方移交物业管理之日；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同还对其他事项作了约定。原告于2011年12月11日接管该小区物业，依约开始提供物业服务。上述物业服务合同到期后，原告继续提供物业服务。2014年11月8日，原告与永安市蝶翠山水小区业主委员会于签订《物业管理服务合同》，合同期限自2014年11月10日起至2015年11月9日止。物业服务费每半年交纳一次，每次交纳时间为每半年起始的15日内。物业服务费的交纳标准与《【蝶翠山水】前期物业服务合同》约定一致。被告方俊灿系永安市蝶翠山水小区7幢1单元1502室房产业主。该房产建筑面积为122.37平方米。被告从2013年2月1日至2015年9月20日期间共31个月20天未交纳相应的物业服务费用；该期间被告还应支付水电公摊费567元，该费用原告已先行垫付。原告曾向被告书面催讨上述费用未果，故诉至法院，引发本案讼争。上述事实，有原告提供的《【蝶翠山水】前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》、入住合约、物业服务费催缴通知书、照片、蝶翠山水方俊灿公摊汇总表、永安市房产登记情况查询结果证明及当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审查证，可以采信。
本院认为，原告作为物业服务单位与永安市蝶翠山水小区建设单位签订的《【蝶翠山水】前期物业服务合同》以及与永安市蝶翠山水小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系缔约双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对原、被告均具有约束力，原告依照该合同约定为被告所有的永安市蝶翠山水小区7幢1单元1502室房产提供了物业管理服务，被告作为该房产的业主理应向原告支付相应的物业服务费，原告要求按0.78元／平方米计算物业服务费，合理合法，故被告应支付原告尚欠2013年2月1日至2015年9月20日期间共31个月20天的物业服务费3023元（122.37平方米×0.78元／平方米×31个月20天）；该期间被告应承担公摊水电费567元，该费用由原告先行垫付。被告未按约缴纳物业服务费，应承担相应的违约责任。由于《【蝶翠山水】前期物业服务合同》未约定缴费期限，原告亦未提供向被告催缴物业服务费的相关证据，故对原告主张被告在前期物业服务期间欠缴的物业服务费承担违约责任依据不足，不予支持。被告对从2014年11月10日起欠缴的物业服务费应承担相应的违约责任。原告要求被告按每日3‰支付违约金4127元（按31个月计算），明显过高，原告亦未提供证据证明其因被告违约行为蒙受的损失，该违约金计算标准依法应予调整。故本院根据合同约定（从每半年第16天开始计算）按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍分段计算违约金（从2014年11月10日至2015年9月20日期间）：2014年11月10日至2015年5月9日期间欠付的物业服务费572.7元（122.37平方米×0.78元／平方米×6个月），从欠付之日2014年11月26日至2015年9月20日共计9个月26天的违约金为34.28元（572.7元×5.6%÷12个月×9个月26天×1.3）；2015年5月10日至2015年9月20日期间欠付的物业服务费416.8元（122.37平方米×0.78元／平方米×4个月11天），从欠付之日2015年5月26日至2015年9月20日共计3个月26天的违约金为9.34元（416.8元×5.35%÷12个月×3个月26天×1.3）；以上违约金合计43.62元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，
判决如下：
一、被告方俊灿应于本判决生效后七日内支付原告永安天立物业管理有限公司自2013年2月1日至2015年9月20日止的物业服务费3023元、公摊水电费567元及违约金43.62元（按欠付物业服务费金额，按银行同期贷款利率的1.3倍算至2015年9月20日止），合计人民币3633.62元。
二、驳回原告永安天立物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告方俊灿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 陈 兴 会
二〇一六年二月二十五日
书记员 陈春颜（代）附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自：