重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙法民初字第04291号原告涂福碧，女，1972年10月26日出生，汉族，无固定职业，住重庆市长寿区。委托代理人张丽娜，重庆歌乐律师事务所律师。委托代理人程洪伟，重庆歌乐律师事务所律师。被告李芮，男，1984年4月19日出生，汉族，无固定职业，住重庆市北部新区。被告曾泽林，男，1982年6月16日出生，汉族，无固定职业，住重庆市江北区。第三人重庆市有绪房地产经纪有限公司，住所地重庆市江北区龙章村265号1-2，组织机构代码不详。法定代表人左敏，重庆市有绪房地产经纪有限公司总经理。
原告涂福碧与被告李芮、曾泽林，第三人重庆市有绪房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年4月22日受理后，依法由
审判员谢凤鸣担任
审判长，与
代理
审判员任琴琴、
人民陪审员李旭伟组成合议庭，适用普通程序于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告涂福碧的委托代理人张丽娜，被告曾泽林到庭参加诉讼,被告李芮及第三人重庆市有绪房地产经纪有限公司经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告涂福碧诉称，2014年11月5日，原告与被告及第三人签订《重庆市有绪房地产经纪有限公司居间合同》，约定原告购买二被告位于重庆市沙坪坝区某一房屋一套,购房定金30000元,中介服务费13200元,按揭服务费9900元,如因被告的原因导致按揭不能完成,由被告承担违约责任。合同签订当日，原告向被告支付了定金30000元，并向第三人交纳了中介服务费13200元,按揭服务费9900元。事后，原告与第三人多次要求被告配合原告及第三人办理银行解押手续，但被告置之不理。2015年2月12日，原告向被告发出解除《居间协议》通知书，解除三方签订的《居间合同》，并要求被告在收到通知书5日内双倍返还原告支付的定金，赔偿损失，承担违约责任。被告收到通知书后，仍对原告的要求不予理睬，现诉至法院，1、请求确认原被告与第三人签订的《重庆市有绪房地产经纪有限公司居间合同》中关于房屋买卖部分的合同约定已解除；2、请求判令两被告返还原告定金30000元；3、请求判令两被告支付原告违约金50000元。被告曾泽林辨称，1、本被告认可合同关于房屋买卖部分的合同约定已解除，是因为原告违约在先，在原告违约的时候，本被告向原告发出解除合同的通知，合同已经解除了；2、本被告的确收了原告定金30000元，不同意返还定金及支付违约金，因为是原告违约，给我造成了损失；3、如果法院认为出卖人应当承担责任，根据委托书，本被告认为应由被告李芮承担合同责任；4、如果法院认为出卖人应当承担违约金，本被告认为违约金约定过高，请求法院予以调整。被告李芮未作答辩。第三人重庆市有绪房地产经纪有限公司未作陈述。
经审理查明，2014年5月12日，被告李芮及案外人刘莲向被告曾泽林出具《委托书》，该《委托书》载明：我们（李芮、刘莲）是夫妻。我们拥有位于重庆市沙坪坝区某一房屋（建筑面积78.84平方米）。因我们无法亲自办理出售该房的相关事宜，特委托曾泽林为我们的代理人，以我们的名义全权办理如下事宜：1、办理上述房屋的提前还贷手续并领取贷款结清证明、房地产权证及相关资料；2、办理上述房屋的注销抵押登记手续并领取解押后的房地产权证及相关资料；3、签订出售上述房屋的买卖合同并代为收取售房款；4、办理上述房屋的房地产权证的过户相关手续；5、协助买方办理二手房按揭贷款的相关手续；6、办理减免税费手续；7、办理上述房屋的物管及水、电、气、有线电视的过户手续；8、办理上述房屋出售相关的其他手续。受托人在其授权范围内所签署的有关文件，我们均予以承认，并承担相应的法律责任。委托期限：2014年5月12日至2016年5月11日；委托权限：受托人无转委托权。同日，重庆市公证处以（2014）渝证字第21253号《公证书》证明：被告李芮及案外人刘莲于2014年5月12日来到重庆市公证处，在公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印。2014年11月5日，卖方李芮、曾泽林作为甲方、买方涂福碧作为乙方、中介方重庆市有绪房地产经纪有限公司作为丙方签订《重庆市有绪房地产经纪有限公司居间合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区某一房屋一套（建筑面积78.84平方米）出售给乙方，房屋售价总额为660000元，该成交价含家具家电。乙方在2014年11月5日支付购房定金30000元，该购房定金为成交总价的一部分。以按揭方式付款，甲乙双方约定在银行审批同意贷款后1个工作日内办理过户手续，乙方在过户时将首期款270000元支付给甲方（若银行审批贷款金额小于乙方申请金额，则乙方应在银行审批后3个工作日内补足首付款）。甲、乙、丙三方约定在贷款银行发放贷款1个工作日内将贷款金额360000元转付给甲方。房屋交易税费由乙方全部承担，乙方向丙方支付中介服务费及权证办理费13200元，乙方需向丙方支付代担保公司收取的按揭服务费及担保费9900元。其他约定：1、买卖双方应严格遵守本合同，如有违约，违约方应向守约方支付50000元并承担丙方相关费用；2、甲方银行贷款由乙方提供解押，提前还款产生的违约金，甲方自行承担；3、剩余5000元中介费由乙方在过户当日支付给丙方。合同第十二条约定，若遇争议，三方协商解决，协商不成，则向重庆市江北区人民法院提起诉讼。落款处的甲方“李芮”由被告曾泽林代为书写，被告曾泽林本人在委托代理人处签名；签约地点为空白。签订合同当日，即2014年11月5日，原告涂福碧支付定金30000元，被告曾泽林出具30000元购房定金收条一份；原告涂福碧向第三人有绪公司支付担保费9900元，中介费8200元。2014年12月9日,被告李芮、曾泽林向原告发出《告知书》，该《告知书》载明，你与李芮之受托人曾泽林于2014年11月5日签订了购买沙坪坝区某一房屋的买卖协议，且你申请的二手房贷款已经审核通过，现通知你于2014年12月15日之前按照买卖协议之约定办理提前还贷手续并准备好提前还贷所需的180000元，逾期将视为你自动违约，并承担相应的违约责任。2014年12月15日，曾泽林将公证书原件1份交付给原告的丈夫韩华林，韩华林出具收条一份。2014年12月23日，原告向被告李芮、曾泽林发出《通知书》1份，该《通知书》载明，你邮寄的《告知书》我于2014年12月14日收悉，你要求我方于2014年12月15日之前按照买卖协议之约定办理提前还贷手续并准备好提前还贷所需的180000元。我认为你提出的要求不符合合同约定：1、双方合同并未约定解押手续的履行时限，你方不能单方提出时间要求我方履行解押手续；2、至今中介方未告知我方应履行解押手续；3、你方也未向我方提供解押手续已符合办理条件的证明或材料。根据法律规定，一方要求对方履行合同的，在合同未明确约定的情况下，应给予对方合理的准备时间，为此，我方要求你方在联系中介方合意后将解押的手续进行审查核实，在明确已达到解押手续办理条件后，我方同意在15日内办理解押手续。2015年1月20日，原告向被告李芮、曾泽林发出《再次要求尽快办理解押手续的通知书》1份，该《通知书》载明，本人于2014年12月23日向你们发出通知，要求你们到中介方核实解押的手续后，我们在15日内办理解押手续。我向你们发出通知后，积极与中介方联系办理解押的手续。2015年1月15日，我准备好提前退贷需要的180000元到中介方，中介方通知你们一起到银行办理解押手续，但你们却以没有时间为由拒绝前去办理。为此，我再次通知你们，请在收到本通知后积极与中介方联系，5日内办理解押手续，否则我将追究你们的违约责任。2015年2月10日，第三人重庆市有绪房地产经纪有限公司出具证明1份，该证明载明：经我公司介绍涂福碧购买李芮、曾泽林位于重庆市沙坪坝区某一号房屋，现涂福碧的银行按揭合同及抵押合同早已审核通过，我公司多次通知卖方前来配合涂福碧为上述房产办理提前还贷的相关手续，卖方以各种理由拒绝前来办理。我公司认为卖方已构成违约，理应承担违约赔偿责任。2015年2月12日，原告以邮政特快专递的方式向被告曾泽林邮寄了《解除居间合同通知书》1份，该《通知书》载明，李芮、曾泽林：涂福碧、中介方都多次要求你方办理提前还款的解押手续，你方均以各种理由拒绝，现涂福碧根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，特向你方发出通知，自本通知发出之日，解除双方于2014年11月5日签订的《居间合同》，你方应在收到本通知书后5日内，双倍退还定金60000元，赔偿损失17900元，支付违约金50000元。被告曾泽林认可《解除居间合同通知书》的真实性，但被告李芮或被告曾泽林在收到本通知书后未双倍退还定金60000元并赔偿损失、支付违约金，现原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告为证明其父亲生病住院，举示了涂洪水于2014年12月8日住院治疗的住院证、于2014年12月12日出院的出院证等病历资料。原告及被告曾泽林确认《重庆市有绪房地产经纪有限公司居间合同》首部的“曾泽林”为第三人书写。上述事实，有原告涂福碧提供的《重庆市有绪房地产经纪有限公司居间合同》、收条、收据、通知书、《再次要求尽快办理解押手续的通知书》、《解除居间合同通知书》及快递回执、证明，有被告曾泽林提供的《委托书》、公证书、收条以及双方当事人的陈述等证据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，原告与被告曾泽林认可合同首部的“曾泽林”字样为第三人书写，合同首部和落款均载明出卖方为李芮，被告曾泽林本人是在合同落款处的甲方委托代理人处签名，由于被告曾泽林与被告李芮存在委托关系，因此，被告曾泽林以委托人李芮的名义与原告签订的《重庆市有绪房地产经纪有限公司居间合同》中的房屋出卖人是被告李芮，被告曾泽林不是该合同的合同相对人，因此，被告曾泽林不是本案的适格被告。
原告涂福碧与被告李芮及第三人在《重庆市有绪房地产经纪有限公司居间合同》中约定了发生争议向重庆市江北区人民法院提起诉讼。该合同包含了房屋买卖合同和居间合同，实际是原告涂福碧与被告李芮就房屋买卖合同发生争议后约定由重庆市江北区人民法院管辖，但该房屋买卖合同约定的管辖法院不是被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地，与本案争议没有实际联系，原告涂福碧与被告李芮关于管辖的约定无效。按照《最高人民法院关于适用的解释》第十八条的规定，合同对履行地点没有约定或约定不明确，交付不动产的，不动产所在地为合同履行地，因此，本院对本案具有管辖权。被告曾泽林以委托人李芮的名义与原告签订的《重庆市有绪房地产经纪有限公司居间合同》中关于房屋买卖部分的合同系双方当事人真实意思表示，除被告李芮与原告关于管辖的约定外，其内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告涂福碧的银行按揭合同及抵押合同获得审核通过后，原告及第三人通知被告李芮并要求其在指定期间内配合涂福碧办理涉案房屋提前还贷的相关手续，但被告李芮以各种理由予以拒绝,构成违约,其违约行为致使不能实现合同目的,原告依法可以解除合同。原告于2015年2月12日向被告李芮的委托代理人曾泽林邮寄了《解除居间合同通知书》,被告李芮、曾泽林未在收到《解除居间合同通知书》后三个月内提出异议，且被告曾泽林在庭审中认可合同已经解除，因此，原告要求确认原告与被告李芮及第三人签订的《重庆市有绪房地产经纪有限公司居间合同》中关于房屋买卖部分的合同约定已解除，本院予以支持。合同解除后，被告李芮收取的定金30000元，依法应当返还原告。
被告曾泽林作为被告李芮的代理人收取定金，属于代理行为，其后果由委托人即被告李芮承担，原告要求被告曾泽林与被告李芮共同返还定金，不符合法律规定，本院不予支持。被告李芮拒绝履行合同约定的义务,致使合同目的不能实现，属严重违约，应当承担违约责任，原告要求被告李芮支付违约金50000元，本院予以支持。原告要求被告李芮的代理人曾泽林支付违约金，不符合法律规定，本院不予支持。
被告曾泽林在庭审中抗辩称，原告未按其通知要求在2014年12月15日之前按照买卖协议之约定办理提前还贷手续并准备好提前还贷所需的180000元，已先行违约。但双方在合同中并未约定解押手续的履行时限，且被告未证明当时已符合办理解押手续的条件，也未给予原告合理的准备时间，原告未按指定期间履行义务，不构成违约，本院对被告曾泽林的该抗辩不予支持。
被告曾泽林在庭审中抗辩称，如果法院认为出卖人应当承担违约金，本被告认为违约金约定过高，请求法院予以调整。被告李芮就出售涉案房屋委托被告曾泽林代理，但未委托被告曾泽林作为其诉讼代理人代为进行诉讼，其关于违约金过高的抗辩，不能作为被告李芮的抗辩，被告曾泽林不是本案的适格被告，且合同约定的违约金并非过高，本案违约金金额不作调整，本院对被告曾泽林的该项抗辩，不予支持。被告李芮及重庆市有绪房地产经纪有限公司经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第一百四十四条的规定，《最高人民法院关于适用的解释》第十八条的规定，
判决如下：
一、确认原告涂福碧与被告李芮及第三人签订的《重庆市有绪房地产经纪有限公司居间合同》中关于房屋买卖部分的合同约定已解除。
二、由被告李芮在本判决发生法律效力后立即返还原告涂福碧定金30000元。
三、由被告李芮在本判决发生法律效力后立即支付原告涂福碧违约金50000元。
四、驳回原告涂福碧的其他诉讼请求。如果被告李芮未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2962元（原告已预交1481元），公告费800元，共计3762元，由被告李芮负担，此款限被告李芮于本判决发生法律效力后立即给付原告涂福碧。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审 判 长 谢凤鸣
代理
审判员 任琴琴
人民陪审员 李旭伟
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 张懋原 搜索“”