浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3777号
上诉人（原审被告）：杭州美润房地产有限公司。住所地：杭州市余杭区余杭街道上文山社区。组织机构代码：69706430-2。
法定代表人：杨正龙。
委托代理人：徐俊，浙江天册律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：邵兰，女，1987年8月9日出生，汉族，住杭州市江干区。
上诉人杭州美润房地产有限公司（以下简称美润公司）与被上诉人邵兰因商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第1730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2011年12月26日，邵兰与美润公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预1012847，以下简称案涉合同），约定由邵兰购买美润公司开发的杭州市余杭区余杭镇玉榕庄7幢7-6室，总价为5310157元。其中合同第九条对交付期限及条件约定“出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。”合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期交付不超过180天，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。”双方还就其他事项进行了约定。当日，邵兰与美润公司还签订《补充协议书》一份，作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件八，《补充协议书》为美润公司单方制作的格式条款，其中第六条对《浙江省商品房买卖合同》第九条补充约定如下：1.本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本全合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。2.本合同第九条所称的不可抗力及免责事由的范围还包括政策的改变等政府行为。3.项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。合同签订后，邵兰于2011年11月5日、2011年12月26日合计付清购房首付款2130157元，并按照合同约定向中信银行办理了按揭贷款手续，款项已支付全额美润公司。2014年6月4日，浙江杭州未来科技城（海创园）管理委员会针对涉案玉榕庄项目外部配套事宜召开协调会议，就配套的道路、供电、供水等配套设施的建设进行了部署和安排。2014年7月23日，浙江省杭州市钱塘公证处出具公证书，对美润公司开发的玉榕庄小区的大门口及经过该小区门口马路的施工现场的相关现状进行拍照、摄像，予以保全证据公证。2015年4月23日，美润公司依约定向邵兰发送《房屋交付通知书》，通知玉榕庄项目案涉房屋于2015年4月25日起正式交付，邵兰于4月24日拒收。2015年5月21日，邵兰提起本案诉讼，诉请判令：
一、邵兰与美润公司签订的案涉合同及其补充协议继续履行；
二、美润公司将位于杭州市余杭区的房产交付给邵兰并配合办理产权登记手续；
三、美润公司支付邵兰逾期交房违约金335070.91元（自2014年1月1日起暂计算至2015年9月24日计631天，按合同约定已缴购房款5310157元为基数，按每日万分之一计算至实际交房之日止）；
四、美润公司向邵兰支付财产保全费5000元。原审法院审理认为：双方当事人签订的案涉合同合法有效，原审法院予以确认，双方均应依约履行。合同明确约定美润公司应当在2013年12月31日前，将符合具备商品房正常使用基本条件的商品房交付邵兰使用。但美润公司并未如期交付，且至2015年4月23日才向邵兰发送通知，告知涉案房屋于2015年4月25日起正式交付，故美润公司的行为已构成违约，邵兰有权根据合同约定，要求美润公司承担逾期交房的违约责任。虽双方签订的《补充协议书》第六条进行了补充约定：因市政配套的批准与施工延误的导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。但双方合同约定的房屋交付条件中最基本的一项内容为建设工程即房屋经竣工验收合格，而市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收，涉案房屋截止至2014年12月31日尚未竣工验收合格，故美润公司以《补充协议书》中的约定为由要求免除其的责任，理由不能成立。邵兰的诉讼请求，理由正当，其合理部分，原审法院予以支持。邵兰所诉要求继续履行合同并由美润公司交付房产及配合邵兰办理产权登记手续、支付逾期交房违约金，符合双方合同约定，原审法院予以认定。而本案美润公司在房屋通过竣工验收备案后，已通知邵兰于2015年4月25日收房。邵兰对是否接收房屋，经慎重考虑，最终决定继续履行合同。故邵兰主张的逾期交房违约金，应计算至2015年4月25日止。合同对逾期交房违约金已约定了计算标准，故应从其约定。诉请固定后，邵兰承诺不再变更诉请，根据诚实信用原则，邵兰诉请不得再次变更。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年11月9日判决：
一、邵兰与美润公司签订的案涉合同及其补充协议继续履行；
二、美润公司本判决生效后十日内将位于杭州市余杭区的房产交付给邵兰并配合办理产权登记手续；
三、美润公司于判决生效后十日内支付邵兰逾期交房违约金254887.54元（自2014年1月1日起计算至2015年4月25日止计480天，以合同约定已缴房款5310157元为基数，按每日万分之一计算）；
四、美润公司于判决生效后十日内支付邵兰保全费5000元；
五、驳回邵兰的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费6401元，由邵兰负担1203元，由美润公司负担5198元，于判决生效之日起十日内交纳原审法院。宣判后，原审被告美润公司不服，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实有违基本常识，属明显错误。2、原审判决认为上诉人以补充协议书的约定为由要求免除责任的理由不能成立属明显错误。3、原审判决判令上诉人支付被上诉人逾期交房违约金系错误。4、原审判决判令上诉人向被上诉人交付房屋系错误。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；
一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人邵兰未在法定期间提出答辩状。双方当事人在二审诉讼中均未提出新的证据。本院
经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：双方当事人签订的案涉合同（示范性文本）对于美润公司交付案涉房屋的期限及其条件作了明确约定。但美润公司又以补充协议书的形式采用格式条款对于交付条件作了补充约定，其中对因第三方的原因导致美润公司逾期交付案涉房屋的情形约定为予以延期而不构成违约，该约定违反《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定。美润公司也无证据证实其对上述免除自己责任、排除对方主要权利的格式条款已向邵兰作了明确说明，故上述格式条款依照《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定应当认定无效。美润公司依据无效条款的约定以免除其违约责任的主张依法不能成立。案涉合同对于美润公司逾期超过180天交付房屋时约定邵兰分别有解除合同以及继续履行合同的选择权利，邵兰在原审诉讼中诉请要求美润公司继续履行案涉合同，故原审判决判令美润公司履行交付案涉房屋的义务并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。美润公司的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6401元，由上诉人杭州美润房地产有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理
审判员 丁晔
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 王勤 更多数据：