浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3592号
上诉人（原审被告）：杭州侨丰静电设备厂，住所地杭州市拱墅区富强路**号。组织机构代码：14323998—3。
法定代表人：章火根，经理
委托代理人：陈信国，浙江天赞律师事务所律师。
委托代理人：郭慧琳，浙江天赞律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审原告）：杭州侨丰机电设备有限公司，住所地杭州市拱墅区富强路25号。
法定代表人：项敏，总经理
委托代理人：赵启新，浙江方策律师事务所律师。
委托代理人：张司萍，该公司职工。
上诉人杭州侨丰静电设备厂因与被上诉人杭州侨丰机电设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第1116号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年12月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：杭州侨丰机电设备有限公司和杭州侨丰静电设备厂于2005年2月签订一份房屋租赁协议，约定杭州侨丰机电设备有限公司将坐落于杭州市拱墅区北大桥化工区富强路25号（原杭州市拱墅区莫干山路化工区婴儿巷21号）厂区内一楼房屋出租给杭州侨丰静电设备厂，租赁期限为2005年2月1日起至2006年1月31日，并就各项权利义务作出了约定。租赁期限届满后，杭州侨丰静电设备厂继续使用该租赁房屋，杭州侨丰机电设备有限公司没有提出异议。2015年4月初，因案涉房屋被列入征迁范围，杭州侨丰机电设备有限公司向杭州侨丰静电设备厂发出搬迁通知，要求包括杭州侨丰静电设备厂在内的各承租人务必在2015年4月15日前结清房租费、水电费后自行搬迁完毕。2015年5月29日，杭州侨丰机电设备有限公司又向杭州侨丰静电设备厂发出解除合同并搬离通知，通知双方租赁关系于2015年5月29日解除，要求杭州侨丰静电设备厂在2015年5月30日前结清房租费、水电费后自行搬迁完毕。杭州侨丰静电设备厂自2010年2月起，未再向杭州侨丰机电设备有限公司支付房屋租金等费用，但仍占有使用案涉房屋，至今。截至2015年4月底，杭州侨丰静电设备厂尚欠杭州侨丰机电设备有限公司租金1141560元、物业服务费63000元、电费8482.75元，合计1213042.75元。杭州侨丰机电设备有限公司于2015年6月24日向法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方的房屋租赁合同，杭州侨丰静电设备厂腾退并搬离位于富强路25号的房屋（原杭州市拱墅区；2、杭州侨丰静电设备厂向杭州侨丰机电设备有限公司支付房租费1141560元，物业费63000元，欠缴的2015年3、4、5、6月的电费12253.32元（审理中，杭州侨丰机电设备有限公司变更电费为8482.75元），房租费及物业费计算到2015年4月底，此后房租费按18120元/月的标准支付至实际搬离日止，电费据实结算。原审法院认为，杭州侨丰机电设备有限公司与杭州侨丰静电设备厂之间的权利义务关系由双方签订的房屋租赁协议等得到确定。该协议对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，杭州侨丰机电设备有限公司与杭州侨丰静电设备厂约定的租赁期限届满后，双方未再续签租赁协议，但杭州侨丰静电设备厂仍继续使用该租赁房屋，杭州侨丰机电设备有限公司对此也没有提出异议，双方的租赁关系应视为不定期租赁，杭州侨丰机电设备有限公司可以随时解除合同。况且，双方有约定杭州侨丰静电设备厂拖欠租金超过30天的，杭州侨丰机电设备有限公司有权终止协议收回房屋。而杭州侨丰静电设备厂自2010年2月起，未按约向杭州侨丰机电设备有限公司承担支付租金的义务，应属违约，理应承担相应的民事责任。杭州侨丰机电设备有限公司可以解除合同并要求杭州侨丰静电设备厂支付租金等费用。因此，杭州侨丰机电设备有限公司诉请，符合法律规定和合同约定，且证据充分，应予支持。至于杭州侨丰静电设备厂辩称杭州侨丰机电设备有限公司诉请没有依据等主张，则缺乏依据，不予采信。另，考虑到杭州侨丰静电设备厂腾退搬离诉争房屋等需要一定的时间，故诉争房屋的腾空与交付，应给予其合理的期限，结合本案实际情况，以三个月时间为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、解除杭州侨丰机电设备有限公司与杭州侨丰静电设备厂之间的房屋租赁协议。
二、杭州侨丰静电设备厂于判决生效之日起三个月内，将其租赁的坐落于本区富强路25号的房屋腾空并返还给杭州侨丰机电设备有限公司。
三、杭州侨丰静电设备厂支付杭州侨丰机电设备有限公司房屋租金、物业服务费、电费合计1213042.75元；支付自2015年5月1日起按每月18120元标准计算至判决确定的履行日止的房屋租金；支付使用该房屋期间的水电费、物业费；于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15752元，减半收取7876元，由杭州侨丰静电设备厂负担。宣判后，杭州侨丰静电设备厂不服，向本院提出上诉称：一审法院审理程序严重违法，认定事实错误，适用法律不当。
一、原审法院审理中遗漏重要事实未作认定，程序严重违法。1、原审中杭州侨丰静电设备厂提交了杭州侨丰静电设备厂与杭州侨丰机电设备有限公司于2006年2月签订的《房屋租赁协议》一份，该协议约定的租赁期限为2006年2月1日起至2007年1月31日止。但原审法院未就该份证据依法作出认定，更未就该协议作为书证可证明的事实予以认定，程序严重违法。2、杭州侨丰机电设备有限公司的诉请明显超过诉讼时效，在原审法院在庭审中虽将杭州侨丰机电设备有限公司的诉请是否超过诉讼时效作为本案争议的焦点之一进行审理，但原审法院在审理判决中未就此作出认定，明显程序违法。
二、原审判决认定事实错误，双方当事人的权利义务关系应当依据2006年签订的《房屋租赁协议》确定。1、杭州侨丰静电设备厂与杭州侨丰机电设备有限公司的权利义务应按双方于2006年2月签订的《房屋租赁协议》履行。杭州侨丰静电设备厂与杭州侨丰机电设备有限公司于2005年2月26日签订一份《房屋租赁协议》，该租赁协议的租赁期限为一年，自2005年2月1日起至2006年1月31日止。后该房屋租赁协议到期，双方在协商一致的基础上于2006年2月又签订了新的《房屋租赁协议》，租赁期限为2006年2月1日起至2007年1月31日止，协议明确约定杭州侨丰静电设备厂承租杭州侨丰机电设备有限公司位于杭州拱墅区富强路25号厂房计592.8平方米，租金每平方米7.5元计算，按月支付，合计为4446元。租赁期限届满后，杭州侨丰静电设备厂继续使用该租赁房屋，杭州侨丰机电设备有限公司未提出异议，杭州侨丰静电设备厂与杭州侨丰机电设备有限公司之间的不定期房屋租赁合同关系合法存续，杭州侨丰静电设备厂应当按照该《房屋租赁协议》的约定向杭州侨丰机电设备有限公司支付租金。2、原审法院审理根据2005年2月双方签订的《房屋租赁协议》认定杭州侨丰静电设备厂与杭州侨丰机电设备有限公司的权利义务明显错误。2006年2月，杭州侨丰静电设备厂与杭州侨丰机电设备有限公司签订的《房屋租赁协议》是对此前《房屋租赁协议》的变更，双方应当依据新的租赁协议享受权利和履行义务。在本案中，双方在原《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，于2006年2月续签的《房屋租赁协议》中，双方对租赁房屋、租金及支付、租赁期限等进行了明确的约定。该协议所确定的租赁期限至2007年1月31日届满后，双方未再续签租赁协议，杭州侨丰静电设备厂继续使用该租赁房屋、杭州侨丰机电设备有限公司也未提出异议，双方的租赁关系继续有效，此后杭州侨丰静电设备厂与杭州侨丰机电设备有限公司的租赁合同关系应认定为不定期租赁合同关系。3、杭州侨丰机电设备有限公司原审提交的收账通知、发票等证据不能作为认定杭州侨丰静电设备厂交付租金的依据。原审第二次庭审中杭州侨丰机电设备有限公司提交的收账通知4张，发票6张只能证实杭州侨丰静电设备厂向杭州侨丰机电设备有限公司支付了钢材款和电费，不能证实杭州侨丰静电设备厂所支付的该款项是杭州侨丰静电设备厂向杭州侨丰机电设备有限公司支付的租金，更不能据此认定杭州侨丰静电设备厂向杭州侨丰机电设备有限公司支付的租金与租金标准。该四份票据为：编号为01125764的《浙江增值税专用发票》，开票日期为2009年12月21日，表明杭州侨丰静电设备厂向杭州侨丰机电设备有限公司支付的款项为57360的钢材款；编号为01125771的《浙江增值税专用发票》，开票日期为2010年2月24日，表明杭州侨丰静电设备厂向杭州侨丰机电设备有限公司支付的款项为14398.86的电费；编号为01125772的《浙江增值税专用发票》，开票日期为2010年2月24日，表明杭州侨丰静电设备厂向杭州侨丰机电设备有限公司支付的款项为57360的钢材款；编号为01125775的《浙江增值税专用发票》，杭州侨丰静电设备厂向杭州侨丰机电设备有限公司支付的款项为57360的钢材款。此四份票据仅证明杭州侨丰静电设备厂支付杭州侨丰机电设备有限公司的费用为钢材款及电费，法院将其认定为杭州侨丰静电设备厂支付租金的证据明显错误。且一审法院将57360的钢材款作为三个月的租金，即每月为租金为19120为基数（判决中为“18120”）计算杭州侨丰静电设备厂欠付的租金缺乏事实依据，杭州侨丰静电设备厂与杭州侨丰机电设备有限公司之间的权利义务关系应当由2006年双方签订的《房屋租赁协议》来确定。据此，即使是杭州侨丰静电设备厂仍负有给付租金的义务，其义务履行也应当依据2006年2月份杭州侨丰静电设备厂与杭州侨丰机电设备有限公司签订的《房屋租赁协议》确定。一审法院判决认为应当按照2005年2月26日签订的《房屋租赁协议》确定双方当事人间的权利义务关系属认定事实错误；根据三份钢材款和一份电费的付款凭证作为杭州侨丰静电设备厂应向杭州侨丰机电设备有限公司支付的租金与租金标准属认定事实错误。原审法院据此判决杭州侨丰静电设备厂支付杭州侨丰机电设备有限公司房屋租金、物业服务费、电费1213042.75元，及自2015年5月1日起按18120元标准向杭州侨丰机电设备有限公司支付房屋租金也明显错误。
三、杭州侨丰机电设备有限公司的诉请超过诉讼时效，应依法裁定驳回杭州侨丰机电设备有限公司的诉讼请求，原审判决明显适用法律错误。1、杭州侨丰机电设备有限公司的诉请已超过诉讼时效。根据杭州侨丰静电设备厂与杭州侨丰机电设备有限公司于2006年2月，签订的《房屋租赁协议》约定，杭州侨丰静电设备厂作为承租人应根据先付后用的约定自2006年起，在每月五日向杭州侨丰机电设备有限公司支付租金的义务，现杭州侨丰机电设备有限公司诉请杭州侨丰静电设备厂支付2010年2月起的租金明显超过了诉请租金为一年的诉讼时效，应依法裁定驳回杭州侨丰机电设备有限公司的诉讼请求。2、有新的证据证明杭州侨丰机电设备有限公司的给付租金请求权已过诉讼时效。根据我国《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二项“二审程序中的新证据包括：原审庭审结束后新发现的证据；当事人在原审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”。原审中，第一次开庭后杭州侨丰机电设备有限公司于庭后提交了新证据，法院后进行第二次开庭组织杭州侨丰静电设备厂与杭州侨丰机电设备有限公司对该份证据进行质证。该份证据为付款票据四份，以证明杭州侨丰静电设备厂支付的2008年到2009年的房租。杭州侨丰静电设备厂对杭州侨丰机电设备有限公司在原审中提交该份证据的证明对象未予认可，原审法院认定该证据证实杭州侨丰静电设备厂2008年、2009年的租金支付情况，于杭州侨丰静电设备厂而言则属新的证据。即杭州侨丰机电设备有限公司在原审中最后补充的该四份付款票据应属杭州侨丰静电设备厂取得的新证据，以证明杭州侨丰机电设备有限公司对杭州侨丰静电设备厂的给付租金请求权已过诉讼时效。该四份付款票据证明杭州侨丰静电设备厂支付杭州侨丰机电设备有限公司的款项为应收账款，而非租金，自2008年起，杭州侨丰静电设备厂即未向杭州侨丰机电设备有限公司支付租金，杭州侨丰机电设备有限公司无向杭州侨丰静电设备厂催讨等致诉讼时效中断的事实，杭州侨丰机电设备有限公司的租金支付请求权已过我国《民法通则》中规定的一年的诉讼时效，应依法裁定驳回杭州侨丰机电设备有限公司的诉讼请求。综上所述，一审审理程序严重违法，事实认定不清，适用法律错误，判决不当。为此，请求撤销原判，发回重审或依法改判驳回杭州侨丰机电设备有限公司的诉讼请求并由杭州侨丰机电设备有限公司承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人杭州侨丰机电设备有限公司辩称：原审认定事实清楚，证据充分，应予维持原判。关于诉讼时效，原审已经进行审理，未有程序违法事项。关于租金的诉讼时效，因目前房屋尚在使用过程中，所以，时效并没有超过。2006年杭州侨丰静电设备厂提交的租赁协议并非双方真实的意思表示，其在租赁协议中的面积与其实际使用的面积缩小了一半，充分说明该协议系其他用途，而并非针对双方真实的租赁协议。而且，自2006年到2009年1月，租金均是按照217440元的标准进行缴纳，所以，杭州侨丰静电设备厂认为要按照4000多元的标准来缴纳租金的说法站不住脚。综上，请求驳回上诉，维持原判。上诉人杭州侨丰静电设备厂和被上诉人杭州侨丰机电设备有限公司在二审期间均向本院提交新的证据。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同，由杭州侨丰静电设备厂承租杭州侨丰机电设备有限公司坐落于杭州市拱墅区的房屋。杭州侨丰机电设备有限公司认为双方自2005年2月签订《房屋租赁协议》后，一直以此协议履行。而杭州侨丰静电设备厂认为在2005年2月所签订的《房屋租赁协议》履行完毕后，双方又于2006年2月签订了《房屋租赁协议》，并以此协议履行。对此，
本院认为杭州侨丰机电设备有限公司和杭州侨丰静电设备厂虽在2006年2月又签订了《房屋租赁协议》，但在2010年2月前杭州侨丰静电设备厂均以2005年2月签订的《房屋租赁协议》标准支付租金，且杭州侨丰静电设备厂所承租的面积亦延续了2005年2月签订《房屋租赁协议》。故原审法院认定双方实际履行的是2005年2月签订的《房屋租赁协议》并无不当。杭州侨丰静电设备厂在二审期间提出了杭州侨丰机电设备有限公司的诉请超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。杭州侨丰静电设备厂在一审期间未提出过诉讼时效的抗辩，故对杭州侨丰静电设备厂的这一上诉理由不予支持。且双方在约定的租赁期限届满后，双方再未续签租赁协议，杭州侨丰静电设备厂仍继续使用该租赁房屋，因此，双方的租赁关系为不定期租赁，杭州侨丰机电设备有限公司可随时解除合同。且杭州侨丰静电设备厂自2010年2月起未向杭州侨丰机电设备有限公司支付租金，故对杭州侨丰机电设备有限公司要求解除合同、腾退房屋并要求杭州侨丰静电设备厂支付租金等费用的诉讼请求，原审法院予以支持并无不当。综上，杭州侨丰静电设备厂的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15752元，由杭州侨丰静电设备厂负担。本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理
审判员 睢晓鹏
代理
审判员 秦海龙
二〇一六年二月二十五日
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