杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭拱民初字第2386号
原告：浙江南都物业服务股份有限公司（原名浙江南都物业管理有限公司），住所地杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼。
法定代表人：韩芳，董事长。
委托代理人：娄秀君、吴天野，浙江几丰律师事务所律师。
被告：浙江常升建设有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区文新街道古墩路98号西城新座11楼A5室。
法定代表人：张建栋，执行董事。
委托代理人：刘珂，浙江六和律师事务所律师。
原告浙江南都物业服务股份有限公司与被告浙江常升建设有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理后，依法由
代理
审判员潘才敏独任审判，于2016年1月7日公开开庭进行审理。原告的委托代理人娄秀君、被告的委托代理人刘珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其系杭州市拱墅区杭州银泰城的物业服务企业，被告系杭州银泰城B座1801室及2-595号车位业主，双方签订《前期物业服务协议》。原告依约履行合同义务，截止2015年10月31日，被告欠付2015年1月1日至12月31日的物业费84176.88元、能耗费21473.76元、车位费17160元，并依约产生逾期支付物业服务费滞纳金6868.83元、能耗费滞纳金2880.41元。故提起诉讼，请求判令
被告：1、支付2015年1月1日至12月31日的物业服务费84176.88元、能耗费21473.76元、车位费17160元；2、支付物业服务费滞纳金6868.83元、能耗费滞纳金2880.41元（滞纳金按每日万分之三暂计至2015年10月31日，最终计算至实际支付之日）；3、承担本案诉讼费。
被告辩称，本案所涉的物业在被告使用之前管理不到位，如涉案房屋楼顶排烟风机异常，且造成屋面存在裂缝，以及被告专用的车位经常被他人占用。因原告在物业服务过程中存在着严重违约的情况，被告有权拒付相应的车位费和物业服务费，同时，由于原告的管理不善及开发公司未能及时履行房修义务致使被告造成的损失，被告将依法追究其相应的责任。请求驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1、业主登记表复印件；2、商品房买卖合同复印件；3、交付手续文件；证据1-3证明被告系业主。4、前期物业服务协议、临时管理规约、业主服务手册，证明被告应支付费用。5、律师函及邮寄凭证，证明原告向被告催收物业费。6、南都物业（外部）协作事项联系单；7、关于B座17/18楼油烟机受影响事件的回复；证据6-7证明原告因排烟管对被告产生影响一事，积极与开发商以及被告沟通，并协助处理解决的事实。上述证据经庭审质证，被告对证据2-5、7的真实性、合法性无异议，
本院认为与本案具有关联，确认其证据效力。被告对证据1、6的真实性有异议，
本院认为该证据能得到其余在案证据的印证，其真实性、合法性、关联性均可确认，故确认其证据效力。被告向本院提交如下证据:1、函及回执，证明被告投诉风机问题及原告未处理。2、函及回执，证明被告要求原告与开发商整改风机问题及原告未处理。3、缴款通知单回复，证明被告明确原告解决风机问题前不支付费用。4、工作函及回执，证明被告告知原告,不履行合同义务导致被告不付费。5、函及回执，证明被告要求开发商与原告赔偿风机问题损失。上述证据经庭审质证，原告对证据真实性、合法性均无异议，对证明对象有异议，本院经审查确认其证据效力，可以作为认定事实的基础。根据有效证据及当事人陈述，
本院查明事实如下：2012年12月5日，被告与浙江富强置业有限公司（以下简称富强公司）签订杭州市房屋转让合同，从富强公司处买受杭州市拱墅区银泰城B幢1801室商业用房，建筑面积712.17平方米，物业管理费由富强公司结算至房屋交付日，之后由被告负担。被告于2014年4月18日接收该房及车位，当时房屋和车位物业费支付至2014年12月31日。同日原告与被告签订《水电能耗费代收代付委托服务协议》，约定原告代被告与供水、供电单位结算缴纳费用，被告先支付能耗周转金14315.8元，每月20元/平方米，按月结算，多还少补。同日原、被告签订《杭州银泰城前期物业服务协议》，约定原告就被告涉案房屋提供物业服务，内容包括房屋建筑共用部分的日常维护，共用设施设备的日常养护运行管理，附属建筑物构筑物的日常养护，保洁，公共秩序维护等；原告承接项目时对共用设施设备认真查验，验收手续齐全；物业服务费9.80元/月·平方米，地下平面车位管理费110元/个·月；自开发商书面通知被告交房的次月1日起被告应全额缴纳物业服务费，于首次办理交付手续时缴纳一年服务费，此后按年交纳，应在下个缴费周期到来前1个月交纳下一年度物业服务费与能耗费、车位费；不按照约定标准和时间缴费的，从逾期之日起按逾期费用每日万分之三加收违约金，诉讼费用、律师费用由被告承担；原告已履行协议约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的，原告不承担赔偿责任；合同有效期为首套写字楼或商业用房交付使用日起3年，期满自动延续至业主委员会成立。被告当庭确认其购买并接收车位13个，车位物业服务110元/个。2015年1月6日，被告向原告发函称，银泰B楼楼顶安装的两台大型排油烟风机造成其房屋油烟味浓、震动和噪声问题。2015年1月7日原告向富强公司、杭州银泰购物中心有限公司、杭州银泰购物中心有限公司商业管理分公司发送联系单，确认杭州银泰城B座楼面排烟风机存在未安装消声器、避震垫、油烟净化机组、屋面女墙与幕墙钢架之间缝隙未封堵、屋面因风机震动产生裂缝等问题，建议整改。2015年1月21日，被告就该问题又致函富强公司、杭州银泰购物中心有限公司。被告当庭确认上述问题于2015年3月31日整改完毕。因被告至今未支付涉案款项，遂成讼。
本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告实际提供了物业服务，被告负有支付房屋和车位物业服务费、以及能耗费的义务，且相关物业服务费依约应于2014年12月1日前支付。被告以存在油烟风机和房屋裂缝、车位占用问题为由认为原告物业服务违反合同并拒付款项，对此
本院认为，被告就车位问题所提异议缺乏证据支持，本院不予采信；现查明被告房屋因油烟风机震动和房屋裂缝影响房屋使用，由于油烟风机的设置并非原告所为，而系物业本身固有瑕疵，故依照合同约定，对该损失原告不承担赔偿责任，原告并无整改油烟风机问题的法定与约定义务，不应影响物业服务费缴纳；房屋裂缝属房屋建筑共用部分，原告依约有义务进行维护修理，其在2015年1月6日被告提出后直至2015年3月31日修理完毕，耗时过长影响原告的正常使用，属合同履行瑕疵，本院综合全案，对原告的诉讼请求在合理范围内予以支持，唯对原告诉请的房屋物业服务费因其瑕疵履行而核减5000元，被告应支付房屋物业服务费9.8×712.17×12-5000为人民币78751.19元、车位物业服务费110×13×12为人民币17160元、能耗费人民币21473.76元及相应滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告浙江常升建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江南都物业服务股份有限公司2015年1月1日至2015年12月31日期间的房屋物业服务费人民币78751.19元、车位物业服务费人民币17160元、能耗费21473.76元；
二、被告浙江常升建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江南都物业服务股份有限公司物业服务费滞纳金6868.83元（计算至2015年10月31日，之后以人民币95911.19元为本金，按每日万分之三计至清偿之日）和能耗费滞纳金人民币2158.11元（计算至2015年10月31日，之后以人民币21473.76元为本金，按每日万分之三计至清偿之日）；
三、驳回原告浙江南都物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。上述当事人自动履行的，可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币1476元，由原告浙江南都物业服务股份有限公司负担人民币68元，由被告浙江常升建设有限公司负担人民币1408元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2952元。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理
审判员 潘才敏
二〇一六年二月二十五日代
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