江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏08民终97号上诉人（原审被告）淮安五环房地产开发有限公司，住所地盱眙县盱城镇甘泉西路3号五环中央公馆。法定代表人俞建东，该公司董事长。委托代理人杨秀志，江苏昂格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王欣，工人。委托代理人李云志，盱眙县盱城法律事务所法律工作者。上诉人淮安五环房地产开发有限公司（以下除判决主文外简称五环公司）与被上诉人王欣商品房预售合同纠纷一案，盱眙县人民法院于2015年11月11日作出（2015）盱民初字第02180号民事判决。
上诉人五环公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人五环公司的委托代理人杨秀志、被上诉人王欣的委托代理人李云志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明，原、被告双方于2011年10月3日签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的“五环中央公馆”小区22幢1605号房一套，房价款为620086元。合同第六条第3项约定买受人应在签订合同当日支付首付款186086元，余款434000元需于合同签订7日内按揭贷款支付出卖人，因买受人贷款政策原因，买受人办理的相关贷款未及时放款的，与出卖人无关，买受人应于收到通知之日起15日内以现金方式支付给出卖人，否则按合同第七条承担违约责任；合同第八条约定出卖人应当在2013年9月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得商品房交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告于2011年10月3日向被告支付了购房首付款186086元，余款434000元原告于2011年11月12日与盱眙农村商业银行签订个人楼宇按揭借款合同办理按揭贷款，2014年8月13日，被告出具620086元购房发票给原告。但被告直至2014年9月28日才向原告交付房屋。2014年7月25日，诉争房屋取得该商品房交付批准文件，同年8月18日被告为原告办理了房产权属证书。房产权属证书载明的与合同约定多出的0.56平方米建筑面积，购房发票反映是以133.14平方米计费，原告已付清全部购房款。被告提供了2015年期间绿化、通信、电力工程、房屋单体工程、燃气工程验收合格手续，自来水工程、有线电视等生活设施无验收手续。原审原告王欣诉称，原、被告双方于2011年10月3日签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的“五环中央公馆”小区22幢1605号房一套，房价款为620086元，出卖人应在2013年9月28日前将取得商品房交付使用批准文件的商品房交付给原告。出卖人逾期交房的违约责任第九条中约定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同的约定履行了付款义务，支付了购房款620086元，而被告违反合同约定，于2013年9月28日交付房屋，2014年7月25日才取得商品房交付批准文件，被告逾期交房应承担违约金18540元（从2013年9月29日算至2014年7月25日计299天），请求判令被告给付并承担本案诉讼费用。原审被告五环公司辩称，被告逾期交房责任不在被告，而是有关部门拖延造成；原告逾期付款也应承担违约责任；房屋实际面积超出约定面积，原告应补给被告面积差价3250.4元；原告明知房屋未取得商品房交付批准文件而主动拿房，应视为对违约金的放弃；约定的违约金过高应予调低。原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中合同第六条第3项约定原告在签订合同当日支付首付款186086元，余款434000元原告应于合同签订7日内按揭贷款支付出卖人，超过7日，被告应通知原告于收到通知之日起15日内以现金方式支付给被告，否则按合同第七条承担违约责任，现原告于2011年11月12在盱眙农村商业银行办理了余款434000元按揭贷款，且按揭贷款的牵头和联络是被告与银行间的事情，办理的快慢是原告所不能控制的，原告于2011年11月12日已办理余款434000元按揭贷款，是在合理时间内，不能视为原告付款违约。原告按合同已及时足额支付了购房款，被告应按合同第八条将取得商品房交付使用批准文件的商品房于2013年9月28日前交付原告使用，而被告未能按约定履行该义务，诉争房屋于2014年7月25日才取得该商品房交付批准文件，于2014年9月28日办理了房屋交接手续，被告违反了合同约定，逾期交房应承担违约责任。被告应承担违约金为18540元（2013年9月29日至2014年7月24日计299天，620086元＊0.0001＊299天=18540元）。
被告辩称逾期交房责任不在被告、原告逾期付款也应承担违约责任、原告应补给被告面积差价3250.4元、原告明知房屋为取得商品房交付批准文件而主动拿房，应视为对违约金的放弃、约定的违约金过高应予调低等理由均无法无理，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，判决：被告淮安五环房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王欣支付违约金18540元。案件受理费264元，减半收取132元，由被告淮安五环房地产开发有限公司负担。
上诉人五环公司不服该判决，向本院提起上诉称：1、原审法院超诉讼请求裁决，被上诉人购买的房屋实际面积比合同中约定的面积大，多出的部分被上诉人并未支付房款，而原审法院认定被上诉人已经付清全部购房款，该事实认定错误；2、被上诉人逾期付款存在违约，导致上诉人损失巨大，但是原审法院却判决被上诉人不承担任何责任，有违公平原则。综上，请求二审法院查明事实后发回重审或者依法改判。
被上诉人王欣答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。经审查，原审查明的事实除被上诉人已付清全部购房款无证据证明外，其他事实本院予以确认。
本院认为，双方签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。本案双方签订的商品房买卖合同第六条第3项约定被上诉人在签订合同当日支付首付款186086元，余款434000元原告应于合同签订7日内按揭贷款支付出卖人，超过7日，上诉人应通知被上诉人于收到通知之日起15日内以现金方式支付给上诉人，否则按合同第七条承担违约责任。但是被上诉人支付首付款后，上诉人并未向被上诉人发出通知，且在被上诉人于2011年11月12在盱眙农村商业银行办理了余款434000元按揭贷款并交付给上诉人时，上诉人并未提出异议，故应认定被上诉人已按合同约定足额支付了购房款。因此上诉人亦应按照合同约定按期交付房屋，上诉人未能按期交付房屋，理应按照约定支付违约金。对于上诉人主张的房屋面积差价，因上诉人在原审中并未提出反诉，故本院不予处理，上诉人可另案主张。综上，原审法院的判决并无不当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费264元，由上诉人淮安五环房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 江东新
审 判 员 孙 洁
代理
审判员 黄春丽
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 王 姝 微信公众号“”