广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第1426号
原告（反诉被告）：广东好牛实业有限公司，住所地广东省深圳市。
法定代表人：郝伟敏。
委托代理人：韩绍芳，该公司职员。
被告（反诉原告）：广州市福星物业经营管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：陈如明，董事长。
委托代理人：刘敏，广东君和政通律师事务所律师。
原告广东好牛实业有限公司（反诉被告，下称原告）与被告广州市福星物业经营管理有限公司（反诉原告，下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东好牛实业有限公司的法定代表人郝伟敏，被告广州市福星物业经营管理有限公司的委托代理人刘敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广东好牛实业有限公司诉称并辩称：2015年5月1日，我司与被告签订《商铺租赁合同》，约定我司承租被告位于广州市白云区增槎路76号广州市福星机动车配件市场广场区*号铺，租期自2015年5月1日至2017年4月30日，合同签订之日我司向被告支付合同履约保证金3万元，我司依约交还租赁场地后3个工作日内被告将履约保证金无息退还。2015年8月5日，因我司法定代表人身在外地偏远山区，没办法缴纳租金。2015年8月发现，被告已经把租赁店铺换锁，并非法没收了店铺内摩电轮胎一批、沙发一组、大理石茶几及前台、资料柜两个、戴某牌电脑等在内的货物及办公用品。我司联系被告，被告的负责人员解释因我司违反合同约定逾期支付租金，其有权处置我司财产。我司认为因被告在处置我司财产前，未通知我司，被告的行为属于非法行为，严重损害了我司权益。因双方签订的《商铺租赁合同》违反了法律法规强制性规定，应为无效。被告应将我司已支付的履约保证金3万元退还给我司。因被告非法处置我司财产，导致我司无法使用自己的合法财产，也无法开展经营活动，且产生财产转移运费、折旧等方面损失，故被告应当赔偿我司合理损失2万元。综上，为维护我司合法权益，现请求法院依法判令：1、我司与被告签订的《商铺租赁合同》无效；2、被告向我司退还履行保证金3万元；3、被告向我司赔偿物品损失59490元；4、被告向我司支付损失赔偿金2万元；5、本案诉讼费由被告承担。我司已支付2015年6月、7月的租金，而自2015年8月开始，因被告更换门锁，我司已无法进入商铺经营，故亦无须交纳2015年8月之后的租金。故被告的反诉请求没有事实依据。
被告广州市福星物业经营管理有限公司辩称并反诉称：1、关于合同的效力，由法院认定，即使合同无效，原告也存在错过，应承担相应的法律责任，且不影响原告应向我司交纳租金及承担违约责任的义务。2、根据合同的约定，原告违约，履约保证金应由我司处理，不应退还原告。3、原告列举的物品并无证据证实原在涉案场地内，也无证据证明办公用品的实际价值，故不应得到支持。4、原告要求我司支付损失赔偿金没有事实和法律依据。事实上，本案纠纷是因原告逾期支付租金引起，原告陈述其未支付租金的理由显然不成立。因原告至今未支付2015年6月至今的场地占用费、管理费，故现反诉请求判令：1、原告向我司支付2015年6月至实际交还场地之日的场地占用费、管理费及滞纳金（占用费和管理费按每月共7500元计算，滞纳金以每月欠缴费用为本金，按每日1%的标准，从每月6日开始计至实际付清之日止）；2、本案诉讼费由原告承担。
经审理查明：2015年5月1日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《场地租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于广州市白云区松洲街螺涌新围二路2、4、5、6、7、8、10、11号广州市福星机动车配件市场广场区*号铺（下称“涉案商铺”）。首层共计建筑面积70平方米，乙方租用甲方上述场地仅作经营摩托车配件使用。租赁期限从2015年5月1日起至2017年4月30日止，为期2年。乙方租用上述场地，每月租金共计6000元，每月综合服务费及管理费共计1500元，合计7500元，第二年租金、综合服务费及管理费按8%递增。乙方租用甲方场地，交纳共计3万元作为履约保证金，同时先交纳一个月的场地租金、综合服务费及管理费共计7500元后开始进场使用。场地租金、综合服务费及管理费等费用于每月5日前交纳（只接受银行转账汇款），乙方不得拖欠甲方租金、综合服务费、管理费及水电费等费用，逾期向甲方支付应交的费用，每逾期一天按应付款总额的1%向甲方支付滞纳金。拖欠超过十天视为乙方单方违约，甲方有权解除本合同并收回该场地的使用权，乙方场地内物品及装修视为乙方放弃物，由甲方处置等。上述合同签订后，原告向被告支付履行保证金3万元，被告向原告交付涉案商铺。2015年8月，原告逾期向被告支付租金及管理费，被告遂于9月初将涉案商铺内的部分办公用品搬离，并更换了商铺门锁。此后原告未再向被告支付租金及管理费。庭审中，被告确认原告已支付2015年6、7月的租金和管理费。原告明确其诉讼请求第三项要求被告赔偿的物品损失为被告擅自处理涉案商铺内物品导致的物品损失。原告为证明被告强行将处理涉案商铺内物品并更换门锁的事实，提交照片和通话录音。照片内容为涉案商铺内原状和被告物业管理处室内情况，原告表示被告物业管理处摆放的沙发和茶几是原放置在涉案商铺内的物品，通话录音主要为原告法定代表人与被告相关负责人员的通话，部分通话内容显示被告相关负责人员陈述因原告逾期支付租金和管理费，根据租赁合同的约定，被告依据合同约定有权处置涉案商铺内物品，其确已将涉案商铺内部分物品进行处理等。被告对上述照片认为无法确定拍摄时间和地点，也无法证明照片中的物品是原告的物品，对通话录音认为录音内容无时间、地点，其中原告所称的被告负责人员并非公司员工，录音内容亦无法证明原告的主张，对录音真实性不予确认。另原告提交收据、库存销售清单证实涉案商铺内原摆放的物品数量和价值。被告对上述证据认为上述证据中的物品无法证实属于涉案商铺内物品，且根据清单送货地址显示为广州黄沙黄丽路，并非涉案商铺，故对关联性均不予确认。另经本院向广州市白云区国土资源和规划局发函查询涉案商铺所在建筑物的产权登记及规划报建情况，该局复函结果显示暂查无相关产权登记及规划报建情况。以上事实，有场地租赁合同、收费通知单、确认书、收据、照片、通话录音、告知书、快递单、现场勘查笔录、复函及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：原告与被告就无产权登记及未取得合法报建手续的涉案商铺签订《场地租赁合同》，该合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，依法应为无效。根据无效合同财产相互返还的原则，原告向被告支付的3万元履约保证金应当予以返还，故原告要求被告退还3万元履行保证金的诉请有据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿59490元物品损失问题。被告抗辩其从未更换涉案商铺门锁和处置涉案商铺内物品，但原告提供了通话录音予以证实，虽被告否认该录音的真实性，但该录音对话内容所谈及的内容与庭审中双方陈述双方纠纷的经过及双方提交的其他证据均能相对应，能够形成因原告拖欠租金，被告因此根据合同约定采取对涉案商铺内物品进行处置并更换门锁的证据链，故本院对原告关于被告更换门锁并处置了涉案商铺内部分物品的意见予以采信。因被告处置了涉案商铺内属于原告的物品，故被告应当向原告赔偿处置物品的损失，对于物品损失的数额，虽被告提交收据、库存销售清单，但上述证据并不足以证实其中的物品为涉案商铺内存放的物品，故原告以上述证据证实其物品损失数额依据不足，本院不予采纳。但因被告确实处置了涉案商铺内物品，故本院酌情确认被告应当赔偿原告物品损失的数额为5000元。因上述租赁合同无效，双方对造成合同无效均有过错，依法应由双方各自承担损失，故原告要求被告支付损失赔偿金2万元的诉请缺乏依据，本院予以驳回。关于被告反诉要求原告支付涉案商铺占用费、管理费的问题。虽上述租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，原告仍应向被告支付使用涉案商铺期间的占有使用费，原告在使用涉案商铺期间亦享受了被告的物业服务，亦仍应向被告支付相应的管理费。但一方面，因原告已支付2015年6、7月的租金和管理费；另一方面，因被告自2015年9月初已将涉案商铺钥匙更换门锁，导致原告无法使用涉案商铺，应视为被告已于2015年9月收回了涉案商铺，故被告无权要求原告支付2015年6、7月和2015年9月之后的占有使用费和管理费，但原告还应当向被告支付2015年8月的占有使用费和管理费。占有使用费和管理费收费标准参照上述合同约定按共计7500元计算。因上述租赁合同无效，合同中关于违约责任的规定亦为无效约定，故被告要求原告支付滞纳金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下:
一、原告广东好牛实业有限公司与被告广州市福星物业经营管理有限公司于2015年5月1日签订的《场地租赁合同》无效；
二、本判决生效之日起五日内，被告广州市福星物业经营管理有限公司向原告广东好牛实业有限公司退还履约保证金3万元；
三、本判决生效之日起五日内，被告广州市福星物业经营管理有限公司向原告广东好牛实业有限公司赔偿物品损失5000元；
四、本判决生效之日起五日内，原告广东好牛实业有限公司向被告广州市福星物业经营管理有限公司支付2015年8月的占有使用费及管理费共计7500元；
五、驳回原告广东好牛实业有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告广州市福星物业经营管理有限公司的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5410元，由原告广东好牛实业有限公司负担3160元，由被告广州市福星物业经营管理有限公司负担2250元；反诉受理费614元，由原告广东好牛实业有限公司负担50元，被告广州市福星物业经营管理有限公司负担564元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 肖録婷
人民陪审员 陈景荣
人民陪审员 林广群
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 郑萍军蔡佳丽 百度搜索“”