安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖05民终153号
上诉人（原审原告）：王强，男，1975年7月10日生，汉族，住安徽省当涂县。
委托代理人：王健，安徽民主律师事务所律师。
委托代理人：芮铭乐，安徽民主律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：孙玉华，女，1974年9月2日生，汉族，住安徽省当涂县。
委托代理人：王健，安徽民主律师事务所律师。
委托代理人：芮铭乐，安徽民主律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：马鞍山市新瑞都投资发展有限公司，住所地安徽省马鞍山市承接产业转移示范园区（龙山大道以北）。
法定代表人：林景茂，该公司执行董事。
委托代理人：褚云，安徽净源律师事务所律师。
上诉人王强、孙玉华与上诉人马鞍山市新瑞都投资发展有限公司（以下简称新瑞都公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2015）雨示民一初字第00068号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。上诉人王强及其委托代理人王健，上诉人新瑞都公司的委托代理人褚云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王强、孙玉华在原审诉称：2013年5月31日，其与新瑞都公司签订《商品房预售合同》，购买瑞都华庭小区2栋301室的商业办公用房，建筑面积为332.38平方米，购房款为1076911元。后经测量，实际面积为335.04平方米，双方遂签订《补充协议》，约定购房款变更为1085529元。合同同时约定新瑞都公司应在2013年11月3日前将商品房交付给王强、孙玉华，如逾期90天未交付，且王强、孙玉华要求继续履行合同的，则合同继续履行。同时，新瑞都公司向王强、孙玉华支付违约金，违约金计算方式为自交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算支付全部已付款万分之三的违约金。合同签订后王强、孙玉华全额支付了购房款，因电力设施一直未纳入城市管网等相关配套建筑及设施设备达不到房屋交付的有关规定，2014年8月30日新瑞都公司才交付了该房屋，其交付房屋已逾期273天，王强、孙玉华遂诉至原审法院请求判令：新瑞都公司向其支付逾期交付房屋违约金88904.8元。原审查明：王强与孙玉华系夫妻关系。2013年5月31日，王强、孙玉华（买受人）与新瑞都公司（出卖人）签订《马鞍山市商品房预售合同》一份，该合同约定王强、孙玉华购买新瑞都公司开发建设的位于承接产业转移示范园区瑞都华庭小区2栋301室的房屋，该商品房的使用性质（用途）为商业办公，建筑面积332.38平方米，总价款为1076911元。合同第十条约定出卖人应当在2013年11月30日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合下列所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，1、该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于有开发项意见书）；4、出卖人已取得了该栋房屋的《新建住宅符合交付使用条件证明书》。第十一条逾期交房责任约定：出卖人未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。合同第十二条市政基础设施和其他设施的承诺中合同双方未做约定，合同签订后，王强于2013年7月1日向新瑞都公司交付购房款共计1085529元。2013年7月2日，王强、孙玉华与新瑞都公司签订补充协议一份，载明：王强、孙玉华所购的瑞都华庭2栋301室重新测量建筑面积为335.04平方米，依据原合同约定的合同价计算，应收房款1085529元。2013年11月28日，新瑞都公司办理案涉房屋所在的市台湾商贸中心一期B4#楼竣工验收备案工作，并取得竣工验收备案表。2014年2月10日，新瑞都公司向王强发出书面交房通知，通知其在三日内到售楼部办理房屋交付手续，逾期未来办理，视为房屋已交付，并通过EMS特快专递于2014年2月12日寄送给王强。王强、孙玉华收到新瑞都公司的通知书，认为所供电源是施工用电而非居民或商业用电，且新瑞都公司未出示符合交房条件的证明文件，故拒绝办理交房手续。2014年4月14日，王强、孙玉华办理案涉房屋瑞都华庭2-301的房地产权证，该权证中规划用途一栏登记为商业办公。原审另查明：王强、孙玉华所购买的瑞都华庭2-301房屋所在整体建筑物，工程名称为市台湾商贸中心一期B4#楼（又名瑞都华庭一期B4楼），建筑面积3100平方米，为三层局部4层构造，工程用途为商铺。原审认为：王强、孙玉华与新瑞都公司所签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，是合法有效的，合同双方应按合同约定履行各自的合同义务。本案的焦点是新瑞都公司向王强、孙玉华交付所购房屋时，是否符合合同约定的交房条件，从查明的事实来看，本案所涉房屋瑞都华庭2栋301室所在整体建筑于2013年11月28日办理了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及已取得相关的商品房面积实测报告，有关市政基础设施和其他设施，双方未做约定或承诺，且本案所涉房屋及所在建筑物为纯商业经营用房，而非住宅或商住用途，王强、孙玉华认为案涉房屋未取得《新建住宅符合交付使用条件证明书》及供电非居民或商住用电不符合房屋交付条件的主张，不符合法律及合同约定，不予支持。但新瑞都公司在交房条件成就后未按合同约定履行通知义务，已构成违约，其逾期交房时间共计75天（从合同约定交房时间至2014年2月12日），按合同中逾期交房所承担的违约责任计算，新瑞都公司应向王强、孙玉华支付逾期交房违约金24424元。新瑞都抗辩所称的其多次通知王强、孙玉华前来办理交房手续的意见，因未提交证据予以佐证，不予采纳。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2015年11月30日
判决如下：
一、被告马鞍山市新瑞都投资发展有限公司自本判决生效之日起十日内一次性支付原告王强、孙玉华逾期交房违约金24424元。
二、驳回原告王强、孙玉华的其他诉讼请求。一审诉讼费用2023元，由王强、孙玉华负担1612元，马鞍山市新瑞都投资发展有限公司负担411元。王强、孙玉华上诉称：
一、案涉房屋用地的用途为商住，原审错误认定为纯商业经营；
二、原审认为案涉房屋交付无需取得《新建住宅符合交付使用条件证明书》，违反意思自治原则；
三、案涉房屋在2014年8月才纳入市政电网，原审错误认为小区符合交付条件，违反地方性法规规定。综上，请求二审法院查明事实依法改判支持上诉人的诉请。新瑞都公司上诉称：
一、王强、孙玉华诉请支付违约金未涉及到新瑞都公司通知义务的履行，原审判决以新瑞都公司未尽到通知义务认定合同违约属认定事实不清；
二、案涉房屋未能按期交付的原因是王强、孙玉华无理拒收房屋，因此延期交房的责任不应当由新瑞都公司负担。综上，请求二审法院查明案件事实后依法改判。针对王强、孙玉华的上诉请求，新瑞都公司辩称：
一、其已经充分举证案涉房屋为商业用房，无须办理《新建住宅符合交付使用条件证明书》，且水电未纳入交付条件约定，王强、孙玉华无正当理由拒绝受领房屋，由此产生的逾期交房责任不应当由新瑞都公司承担；
二、即使新瑞都公司因未按期履行通知义务而承担责任，也应当以实际损失的30%为限，原审判决确定的违约金过高，应当予以调整。针对新瑞都公司的上诉请求，王强、孙玉华辩称：
一、新瑞都公司就履行交房义务未能提供证据予以证明，且陈述相互矛盾；
二、新瑞都公司的通知义务是明确的合同义务而非附随义务，其应当严格按照合同约定的逾期交付条款承担违约责任。二审中，新瑞都公司为支持其上诉请求提交以下证据：
一、门楼牌号编制证明，拟证明案涉房屋的施工编号为B4号；
二、建设工程规划许可证及其附件，拟证明B4号楼为纯商业用途。王强、孙玉华质证认为：对两份证据的真实性存有异议，且只能看出案涉房屋是商业用房，但整个土地是商住用途的，其证明目的不能实现。本院认证认为：证据一、二真实合法，可以认定案涉房屋为商业用房，作为定案证据。本院对双方当事人在一审中所举证据的认证意见同原审。二审查明的主要事实与一审一致。围绕上诉请求范围，综合双方诉辩意见，本案争议焦点为：新瑞都公司在案涉房屋的交付过程中是否存在违约行为。
本院认为：
一、王强、孙玉华上诉认为案涉房屋因不合法定交付条件以及未取得约定证照而不能按期交付，因而构成合同违约。关于法定交付条件，商品房经验收合格并取得交付使用批准文件，即具备交付的法定强制条件，而《安徽省物业管理条例》相关规定是指建设单位交付物业条件，与交房条件没有直接关联，新瑞都公司若存在违规交付物业的情形，则应依法承担行政责任，但这与其同王强、孙玉华之间的民事法律关系无关，不应据此认定案涉房屋不符合交付条件，若案涉房屋的水电等市政基础设施未达约定条件，王强、孙玉华应当向新瑞都公司主张瑕疵履行的违约责任，而非拒收房屋并主张逾期交付责任；关于取得约定证照，根据购房合同中“交付条件”条款，区分商品房性质约定交付条件，而案涉房屋用途为商业办公而非住宅，从合同目的以及体系解释角度，其交付条件不应包含“取得《新建住宅符合交付使用条件证明书》”，王强、孙玉华据此拒绝受领房屋缺乏法律依据。
二、新瑞都公司上诉认为其按照合同约定履行通知义务而不应承担逾期交房责任。法律明确规定当事人对自己的主张负有举证责任，新瑞都公司虽声称其在符合交付条件后多次通知王强、孙玉华受领房屋，但其不能提供证据加以证明，其通过快递方式履行书面通知义务的时间为2014年2月12日，已逾约定交付日期达75天，原审法院根据其怠于履行通知义务判令其承担违约责任并未不当，至于新瑞都公司所称违约金过高问题，因其不能提供证据加以说明，对其调整请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费4046元，由王强、孙玉华、马鞍山市新瑞都投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 唐运武
代理
审判员 司家佳
代理
审判员 汪 哲
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 倪清怡附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来源：百度搜索“”