浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）浙民申字第1363号再审
申请人（一审被告、二审上诉人）：平阳县昆鳌房地产开发有限公司。住所地：平阳县鳌江镇兴鳌东路。
法定代表人：陈庆育，总经理。
被
申请人（一审原告、二审上诉人）：叶光焊。
被
申请人（一审原告、二审上诉人）：张素环。再审申请人平阳县昆鳌房地产开发有限公司（以下简称昆鳌房开公司）因与被申请人叶光焊、张素环商品房预售合同纠纷一案，不服温州市中级人民法院（2014）浙温民终字第1029号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，本案现已审查终结。昆鳌房开公司申请再审称：
一、一审判决认定“东河大厦项目工程于2012年12月14日竣工验收属于昆鳌房开公司的责任，故2012年7月1日至2012年12月14日的延期交房违约责任，应由昆鳌房开公司全部承担；2012年12月15日至2012年12月19日的延迟交付商品房的违约责任，酌定由昆鳌房开公司按日向叶光焊、张素环支付已付房价款万分之一的违约金”，认定事实和适用法律错误。本案工程在2012年6月初完工，后因政府规划东河旧村改造致消防验收未通过，影响工程竣工验收，属不可抗力，按双方合同约定昆鳌房开公司不应承担违约责任。
二、一、二审认定昆鳌房开公司承担逾期办证违约责任，认定事实和适用法律错误。消防验收是工程备案的前置条件之一，影响办证的关键，其他存在诸多整改问题，均随时可解决。即使昆鳌房开公司当时客观上有部分配套工作未完成，亦与无法备案没有法律上因果关系，昆鳌房开公司不应承担逾期办证违约责任。且二审判决在叶光焊、张素环未提供证据证明其实际损失的情况下，以可能对权利造成影响为由，对逾期办证违约金调整为已支付房款每日十万分之五，适用法律错误。昆鳌房开公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。
本院认为：
一、关于本案逾期交房违约责任的问题。双方合同约定，昆鳌房开公司应当在2012年6月30日将验收合格房屋交付给叶光焊、张素环，但双方实际于2012年12月24日办理房屋交接手续，因此，昆鳌房开公司存在逾期交房的事实。一审中，叶光焊、张素环要求昆鳌房开公司承担逾期交房的违约责任。昆鳌房开公司则称房屋逾期交付系因政府规划导致消防通道无法通过验收，属不可抗力，按双方合同约定不应承担责任。虽然双方合同约定政府部门规划等原因属延期交房的特殊情况，但根据查明的事实，消防部门出具的《关于建设工程竣工验收消防监督意见的函》载明，本案工程属消防备案抽查项目，工程竣工验收合格之日起七日内，进行消防竣工验收备案。本案工程于2012年12月14日竣工验收合格，但至二审期间消防通道仍不符合消防要求没有通过验收。因此，一、二审法院根据以上事实认定消防验收备案可在工程竣工验收合格后，政府部门规划原因导致的消防通道问题并不影响本案工程竣工验收，判决由昆鳌房开公司承担2012年12月14日工程竣工验收合格前的逾期交房违约责任，并无不当。至于2012年12月14日竣工验收合格后至2012年12月24日实际交房期间逾期交房的违约责任，消防验收已明确指出除消防通道外还存在诸多因昆鳌房开公司原因造成的问题需要改整。因此消防验收未能通过，昆鳌房开公司应自负部分责任。一审判决结合本案实际情况和昆鳌房开公司过错程度，酌情确定由昆鳌房开公司承担部分责任，亦无不当。昆鳌房开公司再审申请提出的本案工程于2012年6月初完工，后因政府部门规划原因导致本案工程消防验收未通过，影响工程竣工验收，属于不可抗力的理由，缺乏事实和法律依据。
二、关于本案逾期办证违约责任的问题。双方合同约定昆鳌房开公司应在房屋交付后90日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，叶光焊、张素环不能在规定期限内取得房地产权属证书的，昆鳌房开公司应按已付房款的万分之二支付违约金。因此，本案房屋应于2012年12月24日交付后90日内即2013年3月24日前办理权属证书。但昆鳌房开公司至2014年5月19日一审最后一次庭审结束时仍未办理权属登记手续，存在逾期办证的事实。虽然消防道通导致的消防问题影响产权登记备案，但消防验收已明确指出除消防通道外还存在诸多因昆鳌房开公司原因造成的问题需要改整。因此，消防未及时验收备案也有昆鳌房开公司原因，二审判决由昆鳌房开公司承担部分逾期办证违约责任，具有事实依据。虽然双方合同约定逾期办证按已付房款的万分之二支付违约金，共计为172.28元，但该违约金数额相对于合同约定的其他违约金明显偏低，且昆鳌房开公司逾期办证的违约时间较长。叶光焊、张素环在诉讼中提出了该违约金过低的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。因此，二审法院考虑到双方当事人约定的该违约金相对于合同约定其他条款明显权利义务不对等，以及该期间未取得房屋权属证书对房屋所有权人的其他权利会产生一定影响，酌情调整该违约金为已付房款每日十万分之五，并无明显不当。昆鳌房开公司再审申请提出二审判决调整逾期办证违约金适用法律错误的理由，本院不予采纳。综上，昆鳌房开公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，
裁定如下：驳回平阳县昆鳌房地产开发有限公司的再审申请。
审 判 长 孙 奕
代理
审判员 谭飞华
代理
审判员 叶捷思
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 周颖芳