江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）抚民一终字第367号上诉人（原审原告）黄新发，男，1978年11月13日生，汉族，个体，住乐安县。委托代理人陈乐辉，江西赣东律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）肖国春，男，1968年9月14日生，汉族，经商，住乐安县。被上诉人（原审被告）乐安县房地产开发公司，住所地乐安县鳌溪镇象山路。组织机构代码16280382-6。法定代表人牛青山，系该公司经理。委托代理人杨乐安，系该公司法律顾问。
上诉人黄新发因房地产买卖合同纠纷一案，不服乐安县人民法院（2014）乐鳌民初字第196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，2012年10月7日，黄新发与肖国春、乐安县房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买肖国春、乐安县房地产开发公司在原乐安县物资局院内开发的“状元楼”壹幢A单元201号商品房，建筑面积共131.49㎡，套内建筑面积120.49㎡。该商品房单价为2654.19元/㎡，总金额349000元。《商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第2项处理（买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金）”。黄新发于2011年6月30日支付给肖国春、乐安县房地产开发公司购房定金50000元，于2011年7月31日支付给肖国春、乐安县房地产开发公司购房款299000元，黄新发共支付给肖国春、乐安县房地产开发公司购房款共349000元。黄新发于2012年10月7日支付给肖国春、乐安县房地产开发公司房屋维修基金6980元、房屋契税等7325元。2012年10月7日肖国春、乐安县房地产开发公司将该房屋交付给黄新发，但黄新发至今尚未取得该房屋的房产证。原审法院认为，黄新发与肖国春、乐安县房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合同双方均应当依约履行合同确定的权利及义务。黄新发已按照合同约定履行了支付购房款和房屋维修基金、房屋契税的义务。黄新发至今尚未取得其购买房屋的房产证，根据合同的约定，肖国春、乐安县房地产开发公司应将房屋产权登记相关材料交房屋产权登记管理机关备案并协助黄新发办理房屋产权登记。关于违约金的计算问题，依照《商品房买卖合同》第15条“出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金”的约定，违约金黄新发已支付的房价款349000元×0.1％=349元，对黄新发请求判令肖国春、乐安县房地产开发公司支付违约金10000元的诉讼请求，仅应支持349元违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定
判决如下：
一、肖国春、乐安县房地产开发公司于本判决生效之日起3日内将房屋产权登记相关材料交房屋产权登记管理机关备案；
二、肖国春、乐安县房地产开发公司于本判决生效之日起3日内支付给黄新发违约金349元；
三、驳回黄新发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费150元，由肖国春、乐安县房地产开发公司承担。一审宣判后,上诉人黄新发不服，上诉请求：1、依法改判违约金为10000元；2、增加迟延履行金的内容，迟延履行金按黄新发已付房价款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准双倍计算。事实及理由：1、原审判决适用法律不当，显失公平。由于出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人不论逾期多久，仅须要支付0.1%的违约金，该违约金约定过低。现肖国春、乐安县房地产开发公司违约时间超过两年，我方仅要求对方支付10000元违约金，法院应予支持。2、原审判决缺漏迟延履行金的内容。肖国春、乐安县房地产开发公司如不履行第一项判决内容，亦没有相应惩罚措施。
被上诉人肖国春、乐安县房地产开发公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回黄新发的上诉请求，维持原审判决。事实及理由：1、关于逾期办理房屋产权证的违约金问题，合同明确约定了违约金计算方式，原审判决依照合同约定条款确定违约金完全正确。2、黄新发要求增加迟延履行金的问题，原审判决已经明确了义务人如果没有在规定时间内履行给付金钱的义务，要加倍支付迟延债务利息。二审审理查明的事实与原审判决一致。本案的争议焦点为：1、逾期未办理房屋产权证的违约金约定是否显失公平？2、非金钱给付义务的判决内容是否应当在民事判决书中载明具体迟延履行金数额或者计算方式？围绕争议焦点1，各方当事人均未提供新的证据。围绕争议焦点2，黄新发未提供新的证据；肖国春、乐安县房地产开发公司提供了2014年10月22日乐安县“三违”集中整治领导小组办公室政府会议纪要、增值税发票、测绘发票、维修基金的回单，证明肖国春、乐安县房地产开发公司开发的楼盘可以办证，出卖人已经在着手办理房屋产权证事宜。黄新发质证意见如下：该组证据只能证明交了部分税费，不能证明开发商将全部的费用交清。为此，对该组证据的真实性、合法性无异议，对于证据的关联性有异议。本院对该组证据的认定意见如下：肖国春、乐安县房地产开发公司负有协助黄新发办理房屋产权证的义务，其应当将所有需要的资料提交到房屋产权登记机关备案。现出卖人提交的该组证据并不足以证实其已经将所有资料提交至房屋产权登记机关备案。为此，本院对该组证据不予采信，不作为本案的证据使用。本案经本院组织各方调解，未能达成调解协议。关于争议焦点逾期未办理房屋产权证的违约金约定是否显失公平的问题。合同约定是否显失公平应当从合同双方的权利义务是否对等，违约金的约定是否远低于黄新发实际遭受的损失等方面来综合认定。1、从双方违约金的约定来分析：买受人逾期付款的违约金对应的是出卖人逾期交房、逾期办证的两类违约金。其中，逾期付款及逾期交房的违约金均是按照日息计算，两者相互对等；出卖人另行承担的逾期办证违约金是按照已付房款的0.1%计算，买受人无其他逾期付款的违约金约定。从此约定来看，并不能得出双方权利义务明显不对等的结论。2、从黄新发实际遭受的损失来分析：通常而言，未能办理房屋产权证的损失大体有影响权利人向银行办理抵押贷款手续和相关户籍登记手续，造成权利人生产生活上的不便利。具体到本案中，一是标的房屋已经交付，未办理房屋产权证并没有影响到黄新发的房屋居住使用权。二是黄新发并未举证证明因未能办理房屋产权证使得其实际遭受了多少损失，且该损失远远超出了349元的违约金。为此，对于黄新发主张逾期办证违约金显失公平的主张，应不予支持。争议焦点非金钱给付义务的判决内容是否应当在民事判决书中载明具体迟延履行金数额或者计算方式的问题。迟延履行金的支付建立在被执行人未按照判决、裁定和其他法律文书指定期间履行非金钱给付义务的前提上。关于迟延履行金的数额确定，按照两种不同情况确定：一是没有造成损失的，由人民法院根据具体案件情况决定；二是已经造成损失的，双倍补偿权利人已经受到的损失。由此可见，非金钱给付义务的迟延履行金只有在进入执行阶段后，才能依照案件的具体情况予以确定。这一点与金钱给付义务的迟延履行金确定方式是完全不同的，金钱给付义务的迟延履行金计算方式是明确固定的。综上，对黄新发要求增加非金钱给付义务的迟延履行金判决内容的主张，应不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人黄新发负担。本判决为终审判决。
审判长 黄慧群
审判员 刘志军
审判员 王 琳
二〇一六年二月二十二日
书记员 杨 甜 微信公众号“”