沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初799号
原告：季德金。
被告：沈阳市和盛房地产开发有限公司。
法定代表人：田伟，系该公司总经理。
委托代理人：高丹妮，系辽宁明格律师事务所律师。
委托代理人：肖鹏，系该公司员工。
原告季德金与被告沈阳市和盛房地产开发有限公司（以下简称和盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员聂雪独任审理，于2016年1月25日公开开庭进行了审理，原告季德金，被告和盛公司委托代理人高丹妮、肖鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告季德金诉称：原告于2009年10月6日与被告签订了认购协议书，购买被告所开发的沈阳市和平区胜利南街92号的东北汽配商贸中心2层2C72号商铺，总房款为200，961元，按照协议约定，原告分别以定金3万元整在2008年4月30日给付后转为认购金，2010年2月4日全部给付房款170，961元，共计房款为200，961元。按照合同第五条的约定上述认购金在原、被告签订商品房买卖合同时自动转为购房款，同时原告缴纳剩余房款，原告完全按照协议约定履行了付款义务，被告却迟迟不与原告签订商品房买卖合同，原告多次要求签订商品房买卖合同以及办理备案手续，并办理产权证。被告却以种种理由推托，原告权利无法得到保障，严重损害了原告的利益。经查被告已将该商铺抵押，现原告起诉被告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖方订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实情形，导致合同无效或者被撤销，解除的买受人可以请求返还已付的购房款以及利息赔偿损失。并可以请求出卖方承担不超过已付房款的一倍赔偿责任。故原告请求与被告解除合同，返还购房款及利息至判决给付之日止，均按中国人民银行同期利率计算，请求原告赔偿损失。本人是伤残军人，去年重病在身，近期病情严重，急需这笔钱看病，请求法官给予酌情处理。诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的认购协议书；2、请求法院判令被告返还原告购房款200，961元；3、请求法院判令支付赔偿金，按已付房款30%计算，均按中国人民银行同期贷款利率计算（从2009年10月6日至判决给付之日止，共计赔偿金为69，592.8元）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为：请求法院判令被告支付赔偿金，按已付房款30%计算。
被告和盛公司辩称：我方同意解除合同，违约赔偿金原则上不超过已付房款的30%。该诉争商铺原告一直在使用，目前的状态也是在经营中。同旁边的商铺2C70、2C71、2C73号已经打通，在共同经营。如果法院判令双方解除合同的话，原告有义务将商铺恢复至原状后交付给被告。目前该商铺拖欠物业费1，500元。
经审理查明：2008年4月13日，原告就购买被告开发建设的位于沈阳市和平区胜利南街92号东北汽配商贸中心2层2C72号商铺一事与被告达成意向，并于当日支付被告房款20，000元。后又于2008年4月30日、2008年6月14日分别支付房款30，000元、190，008元。2009年10月6日，原告与被告签订东北汽配商贸中心入住协议（以下简称入住协议）一份，约定原告购买上述商铺，总价款为200，961元……。该协议未约定办理产权证书的时间。签订协议当日，被告将涉诉商铺交付原告，后原告将该商铺的两面墙体拆除。庭审后，原、被告达成一致意见，由被告自行恢复原告拆除的墙体，原告支付被告4，000元作为恢复原状的费用。另查明：2010年2月4日，被告将多收取的房款返还原告，实际收取房款200，961元。再查明：涉诉商铺所在建筑于2009年7月28日办理了在建工程抵押权登记，该抵押权至今仍未涤除。被告未提供证据证明其与原告缔约之时，已告知原告上述抵押情况。上述事实，有原告提供的入住协议、收款收据及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告双方签订的入住协议具有商品房买卖合同的主要内容，应视为商品房买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应遵守诚信原则，恪守履行。现原告主张解除入住协议，被告亦同意，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对原告主张解除入住协议的诉讼请求，本院予以支持。而因被告在与原告缔约前已将涉诉商铺抵押，在缔约时亦未告知抵押情况，且该抵押权至今仍未涤除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，对原告主张被告返还已付购房款200，961元、按购房款30%赔偿损失（60，288元）的诉讼请求，本院均予以支持。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告应将涉诉商铺恢复原状，被告对此亦提出抗辩。现原、被告已达成一致意见，由被告自行恢原告拆除的墙体，原告支付被告4，000元作为恢复原状的费用，故该笔费用应在被告赔偿原告的损失中予以扣除。关于被告提出的原告拖欠物业费的抗辩，因与本案非同一法律关系，故本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，
判决如下：
一、解除原告季德金与被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于2009年10月6日签订的东北汽配商贸中心入住协议；
二、被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告季德金已付购房款200，961元；
三、被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告季德金损失56，288元；
四、原告季德金于本判决生效之日起十日内将位于沈阳市和平区胜利南街92号东北汽配商贸中心2层2C72号商铺腾空并交予被告沈阳市和盛房地产开发有限公司。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5，358元（原告已预交），减半收取2，679元，由被告沈阳市和盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 聂 雪
二〇一六年二月二十二日
书记员 王妤馨本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 来自：