江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第06418号上诉人（原审原告）昆山烨德物业服务管理有限公司。委托代理人杨磊，江苏瑞生律师事务所律师。上诉人（原审被告）昆山益华房产开发有限公司。委托代理人宋汉斌，上海尤里卡律师事务所律师。委托代理人屈泉芳，上海尤里卡律师事务所律师。上诉人昆山烨德物业服务管理有限公司（以下简称烨德公司）与上诉人昆山益华房产开发有限公司（以下简称益华公司）物业服务合同纠纷一案，江苏省昆山市人民法院作出（2015）昆民初字第2582号民事判决后，双方当事人均不服，向本院提出上诉。本院于2015年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，2010年7月1日，烨德公司与昆山市周市镇凤凰城住宅小区业主委员会签订物业服务合同，约定由烨德公司为昆山市周市镇凤凰城小区住宅及商铺提供物业服务；服务期限为2年，从2010年7月1日至2012年6月30日；预测建筑面积为232000平方米；收费标准为多层住宅0.8元／月·平方米、高层住宅1.5元／月·平方米、商业物业2.5元／月·平方米；业主应在每年度的一月份、七月份按半年缴纳物业费。2012年6月28日，烨德公司与昆山市周市镇凤凰城住宅小区业主委员会续签物业服务合同一份，内容同上，其服务期限为2012年7月1日至2014年6月30日。2014年5月12日，烨德公司与昆山市周市镇凤凰城住宅小区业主委员会签订补充协议，确定延长服务期限至2014年12月31日。上述合同签订后，烨德公司就2010年7月1日至2012年6月30日、2014年1月1日、2014年12月31日期间的物业服务合同在昆山市住房和城乡建设局进行了备案，其中2014年7月8日登记的备案面积为232000平方米，共计1600套，包括住宅150000平方米，非住宅82000平方米。在合同期间，烨德公司依约对凤凰城小区住宅部分提供了物业服务。另查明，昆山益华房产开发有限公司原名称为昆山宝成房产开发有限公司，于2011年8月9日办理名称变更工商登记，变更为现名称。益华公司系涉案凤凰城小区的开发商，该小区位于昆山市长江路西侧，由住宅区与商业区组成，该两部分区域在物理上相隔离，其中商业区紧邻长江路呈南北走向，商业区西侧为住宅区。益华公司名下现有位于凤凰城小区商铺52套，另有该小区47幢1102室、48幢903室住宅两套，两套住宅面积分别为142.39平方米、61.15平方米。凤凰城小区的商业区部分大部分为益华公司所有，其中少部分商铺出售他人，上述商业区部分自交付后一直由益华公司自行提供物业服务，在烨德公司与昆山市周市镇凤凰城住宅小区业主委员会签订物业服务合同后，也未向烨德公司移交。烨德公司实际提供物业服务部分为住宅区域。又查明，昆山市周市镇凤凰城住宅小区各业主共计成立了三届业主委员会，但无商铺部分的业主参与筹建及选举。上述事实，有物业服务合同、补充协议、备案证明、房产登记简档、工资明细、维修记录、业委会证明、业委会备案登记信息、凤凰城规划图及当事人陈述予以证实。原审原告烨德公司的诉讼请求为：判令益华公司支付烨德公司2010年7月1日至2014年12月31日期间物业费2019874元；诉讼费用由益华公司负担。原审法院认为，烨德公司与昆山市周市镇凤凰城住宅小区业主委员会签订的物业服务合同对住宅区域的各业主具有拘束力，益华公司应当依据该物业服务合同约定的收费标准向烨德公司缴纳凤凰城小区47幢1102室、48幢903室房产所涉物业费。上述住宅属高层住宅，应按照2.5元／月·平方米支付物业费，相应2010年7月1日至2014年12月31日期间的物业费为（142.39平方米＋61.15平方米）×1.5元／月·平方米×54个月=16486.74元。益华公司关于诉讼时效的抗辩，因烨德公司为益华公司提供的物业服务具有连续性，故该抗辩意见原审法院不予支持。关于商业区域的物业费部分，烨德公司虽然与昆山市周市镇凤凰城住宅小区业主委员会签订了物业服务合同，但商业区域内的物业服务一直由益华公司自理，相关物业费部分与烨德公司无涉。烨德公司主张其在物业服务中为包括商业区域在内的凤凰城小区共用的水电、排污、消防等设施提供了物业服务，因其并未提供证据证明商业区与住宅区存有公用设施项目，也未提供证据证明其已实际为公共设施提供了物业服务，故该项主张，原审法院不予支持。烨德公司关于为商业部分内的公共区域提供了绿化、保安等物业服务的主张，亦未提供证据证明，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：
一、昆山益华房产开发有限公司于判决生效之日十日内支付昆山烨德物业服务管理有限公司物业费16486.74元。
二、驳回昆山烨德物业服务管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24784元，减半收取12377元，由昆山烨德物业服务管理有限公司负担12000元，昆山益华房产开发有限公司负担377元。烨德公司不服原审判决，向本院提出上诉称：
一、涉案商铺与凤凰城住宅小区属于同一个物业管理区域，属于小区物业的管理范围。
二、烨德公司与业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对业主均具有约束力。
三、上诉人已经按合同约定及相关规定提供了物业服务，益华公司不得以未享受或无需接受相关物业服务为由，来逃避交费义务。
四、原审法院要求烨德公司提供证据证明商业区与住宅区存在公共设施项目以及烨德公司为公共设施提供服务，既不符合合同约定，也不符合事实常理。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。针对烨德公司的上诉，益华公司答辩称：
一、烨德公司与住宅小区业主委员会签订的物业服务合同对商铺业主没有约束力。住宅小区与商铺属于不同的物业管理区域，两者在建筑规模、自然界限、社区布局方面存在明显区分。烨德公司是住宅小区业主聘请的物业公司，并未得到商铺业主的授权。
二、商铺部分房屋的物业服务一直以来都是由益华公司以及益华公司委托第三人进行的，烨德公司从未提供过物业服务，也不存在对公共设施进行维护。综上，请求二审法院驳回烨德公司的上诉。益华公司亦不服原审判决，向本院提出上诉称，2010年7月1日烨德公司向益华公司借用凤凰城住宅小区内四个车库，鉴于烨德公司是该住宅小区的物业服务单位，同时益华公司在该住宅小区存在物业的情况，经过双方协商，在烨德公司服务期间其可以使用益华公司所有的住宅小区内车库，车库使用费与住宅物业的物业费两者折抵。因此，益华公司不应再另行支付烨德公司物业费16486.74元。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。针对益华公司的上诉，烨德公司答辩称，不存在烨德公司借用益华公司车库，以车库使用费折抵物业费之事，物业服务用房是每个小区必须存在的公共设施用房。请求二审法院驳回益华公司的上诉。二审中，烨德公司申请本院向昆山市住房和城乡建设局以及昆山市城建档案馆调取昆山市凤凰城小区的物业管理区域证明、小区红线图、建筑规划总平面图、设备竣工图、地下管网图、小区公共设备及配套设施的证明，以证明凤凰城住宅小区和商铺属于同一个物业管理区域。二审中，益华公司提交借住证明一份以及产权证四份，欲证明烨德公司借用了益华公司四个车库，车库使用费折抵益华公司在住宅范围内房屋的物业费。烨德公司对借住证明的真实性不予认可。本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，昆山市周市镇凤凰城住宅区和商业区在物理上属于两个独立的区域，烨德公司虽然与凤凰城住宅区业主委员会签订了物业服务合同，但凤凰城商业区业主并未参与住宅区业主委员会的筹建及选举，物业服务合同对凤凰城商业区业主不具有当然地约束力。凤凰城商业区一直由益华公司自行提供物业服务，益华公司未向烨德公司移交凤凰城商业区的物业，烨德公司主张其提供了公共区域以及公共设施的物业服务，并未提供证据予以证明，故烨德公司要求益华公司支付商业区物业费的诉请，缺乏事实依据，本院碍难支持。益华公司系凤凰城住宅区47幢1102室、48幢903室房屋的业主，就该两套房屋应按物业服务合同约定的收费标准向烨德公司支付物业费。益华公司主张烨德公司向其借用了住宅区内的四个车库，双方协商一致以车库使用费折抵物业费，对此烨德公司不予认可，且车库借用关系与物业服务关系也不属于同一法律关系，故对益华公司的该上诉意见，本院不予采纳。综上，烨德公司、益华公司的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23336元，由上诉人昆山烨德物业服务管理有限公司负担22959元，上诉人昆山益华房产开发有限公司负担377元。本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 军
审判员 周 红
二〇一六年二月二十二日
书记员 王文君 来源：百度搜索“”