江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏07执异字10号异议人（案外人）张秦。异议人（案外人）徐仕徽。以上二异议人共同委托代理人朱晓冬，江苏××律师事务所律师。以上二异议人共同委托代理人秦爱民。申请执行人江苏东浦管桩有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人颜成华，该××董事长。委托代理人韩凤龙，该××职员。委托代理人胡宏，江苏××律师事务所律师。被执行人连云港宝翔置业有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人徐玉佳，该××董事长。委托代理人周涛，江苏××律师事务所律师。本院在执行江苏东浦管桩有限公司（以下简称东浦管桩公司）与连云港宝翔置业有限公司（以下简称宝翔置业公司）购销合同纠纷一案中，于2015年11月20日作出（2015）连执恢字第0054-2号执行裁定书，裁定对宝翔置业公司所有的位于连云港市海州区（原连云港市新浦区）新孔南路2号宝翔财富广场项目内商业内街无单元1005商铺、1006商铺及单元号5号楼1单元1-501室、2单元2-302室房屋予以拍卖。张秦、徐仕徽对该裁定提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人张秦、徐仕徽称，异议人2012年1月18日与宝翔置业有限公司售房部（连云港连盈春风房产经纪有限公司）签订1368街区商铺1-1006认购协议书，面积48.97平方米，每平方26960元，2012年1月18日支付18万元，2012年5月14日支付42万元，2012年5月31日支付30万元，共支付90万元，作为上述商铺的预付款，购房价格予以优惠，所有优惠待签订正式商品房买卖合同时办理。后来在签订正式合同期间，售房部一直不通知到场签订正式合同，异议人多次与开发商负责人吴天宝联系（电话不接，约谈不见）未果，故购房合同未能正式签订即网签。直至2014年8月20日接到宝翔置业公司孙总电话联系洽谈上述商铺事宜时，才得知因宝翔置业公司拖欠东浦管桩有限公司工程款，上述商铺于2012年12月13日被东浦管桩公司申请市中级法院查封。鉴于宝翔置业公司资金紧缺和申请人还需支付购房尾款，2014年9月1日，经三方协商达成共识，由异议人与翟红军先行支付80万元到东浦管桩公司账户，东浦管桩公司持市中院同意解封的文件到市房产局办理解封手续，并预先报市房产局考虑此房产的特殊情况和申请人已经付清全部购房款以及宝翔置业公司的实际情况，同意在商铺解封的同时办理购房网签手续。在做好以上工作的基础上，于2014年9月4日下午三方准备同时办理汇款解封网签时，发现上述商铺还被南京江宁区法院查封，致使无法操作下去。现鉴于申请人已支付商铺大部分房款，并且也实际占有使用商铺，未网签的全部责任在宝翔置业公司的客观事实，特向连云港市人民法院提出对上述商铺终止执行，裁定商铺归异议人所有，异议人愿意将剩余房款交纳到市法院，请求市法院协调南京市江宁区人民法院予以同时解除对上述商铺的查封，确认宝翔财富广场1368街区1-1006号商铺归异议人所有。申请执行人答辩称，异议人执行异议不能成立。第一，《中华人民共和国物权法》第九条规定，即便认购协议是真实的，因认购双方未进行商品房买卖的备案登记、更未办理产权登记而不发生效力。被执行人就其房屋接受异议人的认购，双方的房屋买卖合同即便成立，但并未产生不动产所有权转移的法律效力，涉案房屋尚未办理产权变更登记，甚至连网签备案都没有，房屋的所有权仍属于被执行人，法院依法对被执行人名下的财产进行查封、拍卖完全合法。第二，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结被执行人财产的规定》第二条、第十七条规定，涉案房屋登记在被执行人名下，异议人不仅未支付全部价款，且自认购至法院采取保全查封措施长达一年时间，异议人未申请预告登记或备案登记，明显具有过错。第三，本案被执行人与异议人的认购行为真实性存在疑点。第四，即便认购协议真实，异议人至今未支付对价，不享有所有权，也不符合最高人民法院排除执行的必备条件之一即已支付全部价款的规定。被执行人答辩称，张秦、徐仕徽及翟红军（另案1005号商铺购买人）与宝翔置业公司签订了涉案1006、1005号商铺认购协议，目前两套商铺还欠购房尾款。对异议人提交的认购协议、交房通知、三方协议均无异议。本院
经审理查明，东浦管桩公司与宝翔置业公司购销合同纠纷一案，连云港仲裁委员会于2013年6月14日作出（2012）连仲裁字第505号裁决书。依据该裁决，宝翔置业公司应向东浦管桩公司支付管桩款5501585元及逾期付款违约金486794元，并负担案件受理费、处理费、公告费、保全费合计45065元。本案裁决过程中，东浦管桩公司申请财产保全，本院于2012年12月12日作出（2012）连商诉保字第0026号民事裁定书，对宝翔置业公司所有的位于连云港市新浦区新孔南路2号宝翔财富广场项目内价值630万元的房产予以查封，包括宝翔财富广场项目内商业内街无单元1005号商铺、1006号商铺、5号楼1单元1-501室、5号楼2单元2-302室。因宝翔置业公司未履行裁决书确定的义务，东浦管桩公司向本院申请强制执行，本院于2013年11月18日立案执行，于2014年6月5日作出（2013）连执字第0519号民事裁定书，裁定准许申请执行人东浦管桩公司撤回本次执行申请。2015年10月12本院根据申请执行人的申请恢复执行。因被执行人宝翔置业公司仍未履行法律确定的义务，东浦管桩公司申请对被查封财产进行评估、拍卖。本院于2015年11月20日作出（2015）连执恢字第0054-2号执行裁定书，裁定对宝翔置业公司所有的位于连云港市海州区新孔南路2号宝翔财富广场项目内商业内街无单元1005商铺、1006商铺及单元号5号楼1单元1-501室、2单元2-302室房屋予以拍卖。经向连云港市房屋产权管理中心调查，涉案1006号商铺预测面积为48.86平方米，宝翔商业广场内同类商铺2013年5月14日销售备案价格为26067.7元每平方米。异议人张秦、徐仕徽不服（2015）连执恢字第0054-2号执行裁定书，对此提出执行异议。另查明，异议人张秦、徐仕徽与连云港连盈春风房产经纪有限公司（宝翔财富广场销售经纪公司，以下简称连盈公司）于2012年1月18日签订宝翔1368街区商铺认购协议书，双方约定：张秦、徐仕徽向连盈公司交纳18万元作为宝翔财富广场1-1006号商铺认购金，商铺单价26960元每平方米，建筑面积48.97平方米，总房款1320231.2元；在连盈公司获得商铺预售许可证张秦、徐仕徽接到连盈公司通知后必须在15日内到销售部签订正式销售合同，认购资金转为购房款；签订正式合同如选择一次性付款按协议价格9.5折。张秦、徐仕徽于2012年1月18日向连盈公司交款18万元，于2012年5月14日交款42万元，2012年5月31日交款30万元，合计90万元。2012年6月，宝翔财富广场项目获得预售许可，但该项目目前尚不能办理产权登记手续。2013年9月20日，宝翔置业公司向张秦、徐仕徽发出交房通知，交付1006号商铺。2013年10月1日，张秦、徐仕徽与江苏万千食品投资有限公司签订租赁协议，将1006号商铺租赁给江苏万千食品投资有限公司，租期20年。租赁协议签订后，江苏万千食品投资有限公司已将该商铺进行装修使用。因涉案商铺被我院查封无法办理网签，宝翔置业公司、东浦管桩公司与翟红军、张秦于2014年9月1日签订三方协议，约定：宝翔置业公司拖欠东浦管桩公司工程款80万元，由翟红军、张秦直接存入东浦管桩公司账户，翟红军、张秦即付清了1005、1006号商铺的所有房款；东浦管桩公司申请连云港市中院解封被查封的涉案1005、1006号商铺后，宝翔置业公司与翟红军、张秦签订正式的网签《商品房买卖合同》。后因涉案商铺已于2014年5月12日被南京市江宁区法院（2014）江宁商初字第324、325、326、327号民事裁定书查封，该份三方协议签订后未实际履行。2016年1月29日，张秦、徐仕徽将剩余购房款351402.32元（48.86平方米×26960元×0.95-90万元）汇入我院执行款账户。
本院认为，异议人与连盈公司2011年10月24日签订涉案1006号商铺认购协议，协议中对商铺位置、单价、面积、房款交纳方式等作了明确约定，张秦、徐仕徽亦按照协议约定交纳了90万元购房款。因认购协议签订时，涉案商铺尚未取得预售许可，双方未网签商铺预售合同，宝翔置业公司现已取得预售许可，该协议应为合法有效，是双方对房屋买卖达成的书面协议。宝翔置业公司取得预售许可后，未及时通知异议人签订正式销售合同，导致商铺被法院查封后，双方无法办理网签，也无法办理过户登记手续，非因异议人自身原因而未办理过户登记。该商铺已经宝翔置业公司交付给异议人占有使用，异议人也将该商铺租赁给他人使用，且已将剩余购房款按照本院要求交付至本院执行款账户，符合排除执行条件，因此张秦、徐仕徽的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，
裁定如下：异议人张秦、徐仕徽的异议请求成立，中止对位于连云港市海州区新孔南路2号宝翔财富广场项目内商业内街无单元1006商铺的强制执行行为。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 李 进
审 判 员 乔永礼
代理
审判员 徐林杉
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 孙宗慧 微信公众号“”