浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3939号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张士荣。
委托代理人：潘财荣，浙江龙剑律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州市清河坊历史街区管理委员会。
法定代表人：童跃中，主任。
委托代理人：夏晓明、张毅群，浙江浙元律师事务所律师。
上诉人张士荣因与被上诉人杭州市清河坊历史街区管理委员会（以下简称清河坊管委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第1021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2011年10月14日，清河管委会（作为出租人、甲方）与张士荣（作为承租人、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方向甲方承租位于河坊街167号的讼争房屋，建筑面积为101.33平方米（建筑面积以产权证、测绘图所确认的面积为准）。租赁期限为3年，自2011年10月15日起至2014年10月14日止。第一年房屋租金为800000元，按季支付，先付后用，第一期租金200000元于合同签订后三日内支付，此后每期租金须提前15日支付，第二年起（包括第二年）每年的房屋租金在上一年的基础上递增5%。合同结束，乙方自费将租赁标的物内的由其出租添置的可移动设备、用具等物品搬离，租赁标的物交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间的状况一致，对于不可移动的装修装潢以及其他设施设备，无偿归甲方所有。如乙方逾期交还租赁标的物，除应按照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金等各项费用外，每天还应当按照合同最后一个月日基本租金的2倍向甲方支付占用费，直至乙方交还租赁标的物或甲方收回租赁标的物为止。该合同还对其他相关事项进行了约定。2015年2月11日，张士荣出具承诺书，载明：“因为生意不好，我积极按（安）排，争取在正月15（日）前把钱交进。”2015年3月6日，张士荣出具承诺书，载明：“张士荣于2015年3月20日前付清所欠房租。否则后果自负。退房走人。”2015年3月17日，张士荣出具承诺书，载明：“2015（年）3月23日中午12点前交完房租，否则自己关门。”2015年4月29日，清河管委会出具通知，载明：“你户乾盛元堂原承租我单位河坊街167号商铺，租赁期限至2014年10月14日业已届满。你方要求续约，我司同意续约并多次要求你户按续约程序缴纳首期租金，你户也多次承诺会支付首期租金，但时至今日仍未按你方最后承诺的2015年4月14日续约缴租。截止2015年4月15日，贵户累计积欠我单位房屋使用费361051.49元，另按照原租赁合同约定，贵户在租赁期限届满后既未缴清租金也未申请办理续租签约手续，已构成非法侵占，还应当依法承担相应责任。此前我公司亦多次通知你户缴清租金、办理续租手续，但贵户迄今仍未能依法履行，给我司的合法权益造成了极大的损失。考虑到贵我双方长期合作之谊，特此通知贵户在三日内缴纳所欠租金并按我公司正常续租流程办理续约手续，逾期将依法采取一切的必要手段以维护我司的合法权益，确保国有资产的安全。届时一切由此引发的经济和法律责任均将由贵户自行承担。为避免不必要的损失，特此函告，务请高度重视！”当日，张士荣在该通知上签字确认。2015年5月5日，张士荣出具还款计划书，载明：“本人张士荣，承租河坊街167号，店名：乾圣元堂。目前已拖欠租金802102.98元，现承诺如下：1、2015年5月15日前支付租金361051.49元（计费时间2014.10.16—2015.4.15）2、2015年5月31日前支付剩余半年租金441051.49元（计费时间2015.4.16—2015.10.15），若逾期超过二天未支付，本人承诺无条件将河坊街167号物业归还给杭州市清河历史街区管委会，并承担相应的法律责任和经济损失。”原审法院另查明，清河管委会系讼争房屋的所有权人，房屋租赁合同期满后，张士荣另支付110000元，清河管委会未就该款项开具发票，目前该房屋仍由张士荣占有、使用。清河管委会于2015年6月15日向原审法院起诉，诉讼请求为：1、张士荣立即腾退杭州市上城区河坊街167号商铺返还给清河管委会，并支付占有使用费478068.65元（自2014年10月16日起暂计至2015年6月15日），实际按每月73508.58元计算至房屋腾退之日止；2、张士荣支付逾期腾房违约金1179359.36元（自2014年10月15日起暂计至2015年6月14日），并按每日2416.72元的两倍计算至房屋实际腾退之日止；3、租赁房屋内装修归清河管委会所有；4、本案诉讼费用由张士荣承担。张士荣提起反诉，诉讼请求为：1、清河管委会开具110000元的租金税务发票；2、赔偿张士荣损失600000元；3、本案诉讼费用由清河管委会承担。原审法院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原租赁合同期满后，张士荣继续使用讼争房屋，清河管委会并未举证证明其立即提出过异议，应认定双方成立不定期租赁合同。后清河管委会于2015年4月29日向张士荣发出通知，称“……你户要求续约，我司同意续约并多次要求你户按续约程序缴纳首期租金……特此通知贵户在三日内缴纳所欠租金并按我公司正常续租流程办理续约手续，逾期将依法采取一切的必要手段以维护我司的合法权益，确保国有资产的安全……”，有提出异议，解除合同的意思表示，对此张士荣在2015年5月5日出具还款计划书，称于2015年5月15日前支付租金361051.49元（计费时间2014.10.16—2015.4.15），于2015年5月31日前支付剩余半年租金441051.49元（计费时间2015.4.16—2015.10.15），且称如逾期超过二天未支付则无条件归还讼争房屋，但至今未按照还款计划书的约定付清款项。该还款计划书中“无条件归还讼争房屋”显然为同意解除合同，张士荣提出的支付期限应为其认可的合理期限。综上，原审法院认定双方的不定期租赁合同于2015年5月18日解除。清河管委会诉请张士荣腾退讼争房屋、讼争房屋内装修归清河史街区管理委员会所有，于法有据，本院予以支持。杭州市清坊管委会诉请张士荣支付占有使用费478068.65元（自2014年10月16日起暂计至2015年6月15日），实际按73508.58元／月计算至房屋腾退之日止，经原审法院释明，清河管委会明确为双方不定期租赁合同于2015年5月18日解除，其诉请自2014年10月16日至2015年5月17日期间为租金，自2015年5月18日起为占有使用费，其金额计算有误，原审法院调整为租金407118元（882000元／年÷365天×214天-110000元）、占有使用费70077元（882000元／年÷365天×29天），并自2015年6月16日起按2416.44元／天的标准计算占有使用费至实际腾退之日止。清河管委会诉请张士荣支付逾期腾房违约金1179359.36元（自2014年10月15日起暂计至2015年6月14日），并按2416.72元／天的两倍计算至房屋实际腾退之日止，张士荣抗辩该标准过高，原审法院依法调整为21023元（自2015年5月18日起暂计至2015年6月15日），并自2015年6月16日起按724.93元／天的标准支付违约金至房屋实际腾退之日止。张士荣主张清河管委会将讼争房屋旁的房屋租赁给他人用于出售臭豆腐，导致员工生病辞职、顾客无法逗留、生意一落千丈，据此要求赔偿损失600000元，其既未举证证明出售臭豆腐的房屋系清河管委会出租，也未举证证明该600000元的具体组成，且该主张与张世荣要求续租、双方已订立续租合同的陈述亦存在自相矛盾之处，故原审法院不予支持。张士荣主张清河管委会开具110000元的租金税务发票，清河管委会当庭表示同意开具该金额的发票，原审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年11月19日判决：
一、张士荣于判决生效之日起10日内腾退坐落于杭州市上城区河坊街167号的房屋（建筑面积101.33平方米），并将上述房屋返还清河管委会，上述房屋内的装修归清河管委会所有；
二、张士荣于判决生效之日起10日内支付清河坊管委会租金407118元、占有使用费70077元，并自2015年6月16日起按2416.44元／天的标准计算占有使用费至实际腾退之日止；
三、张士荣于判决生效之日起10日内支付清河坊管委会违约金21023元，并自2015年6月16日起按724.93元／天的标准支付违约金至房屋实际腾退之日止；
四、清河管委会于判决生效之日起10日内向张士荣开具金额为110000元的租金发票；
五、驳回清河管委会的其他诉讼请求；
六、驳回张士荣的其他反诉请求。预收案件受理费25166元，减半收取12583元，由清河管委会负担5068元，由张士荣负担7515元。反诉案件受理费5450元，由清河管委会负担1250元，由张士荣负担4200元。宣判后，张士荣不服，向本院提起上诉称：
一、一审认定张士荣与清河管委会为不定期租赁关系，与事实不符。张士荣与清河管委会在合同期限届满后，同意继租的这一事实是无争议的，根据清河管委会提供的还款计划书完全可以证实，张士荣与清河管委会关于租赁的期限是确定的，即2014年10月16日至2015年10月15日止。至于还款计划书中“若逾期超过二天未支付，本人承诺无条件将河坊街167号物业归还给杭州市清河历史街区管委会，并承担相应的法律责任和经济损失”字样，这是对房屋租赁事项的约定，并不能推断出同意解除合同的意思表示，更不能据此认定张士荣与清河管委会之间的房屋租赁关系已经解除。
二、一审认定张士荣与清河管委会租赁合同于2015年5月18日解除，无事实依据。解除合同，根据《合同法》相关规定，应当先通知，否则不能达到解除合同的效果，本案中清河管委会的通知不是解除合同的通知，而是履行合同的通知。退一步讲，即便是解除合同的通知，也被张士荣的还款计划书所阻却，清河管委会在张士荣出具还款计划书后未再向张士荣通知解除合同。再则，即便根据还款计划书的约定，也要到2015年5月31日后二天即6月3日才终止合同。
三、一审计算违约金的期限及标准，是错误的。一审判决计算违约金的期限是根据解除合同的时间来确定的，根据前述，一审解除合同的时间认定是错误的，因而计算的违约金的期限毫无疑问也是错误的。
四、一审判决确定案件受理费的负担，与法相悖。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担”的规定，按照胜诉的比例来确定诉讼费用的负担，本案中，清河管委会诉讼请求主张支付占有使用费478068.65元，违约金1179359.36元，共计1657428.01元。而一审判决张士荣支付租金407118元，占有使用费70077元，违约金21023元，合计498218元。也就是讲，一审只支持清河管委会主张金额的三分之一，那么诉讼费用清河管委会应负担12583中2／3，张士荣负担1／3，但一审却判决张士荣负担7515元，清河管委会只负担5068元。
五、一审未审先定，对张士荣鉴定申请不予允许，剥夺张士荣的诉讼权利。《民事诉讼法》第七十六条之规定，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。据此，当事人有申请鉴定的权利，法院应当给以保障。本案中，张士荣在反诉中申请对张士荣的损失进行鉴定，该鉴定对于张士荣的反诉请求至关重要，不鉴定，张士荣损失的因果关系就无法查清；不鉴定，张士荣损失的金额也无法确定。但一审对张士荣的鉴定申请不予支持而迳行作出判决，恣意妄为，案件的公正无法得到保障。
六、一审未进行鉴定，致使张士荣损失无法举证，加重了张士荣的经济负担。申请鉴定，事关当事人的举证能力。一审一方面对张士荣的鉴定申请不允许，一方面却认为张士荣未提供相应的证据，强人所难，司法公平公正无法体现，致使张士荣无法得到赔偿却还要承担金额不菲的诉讼费。
七、一审判决对反诉诉讼费计算错误，一审未同意鉴定，对张士荣要求的赔偿数额不应再计算诉讼费，也未向张士荣释明变更诉讼请求。综上，请求：
一、依法撤销一审判决书中的第一项、第三项、第六项及案件受理费负担的判决；
二、发回重审或依法改判，支持张士荣一审中的反诉赔偿请求（赔偿金额根据鉴定意见而定）；
三、一审、二审诉讼费由清河管委会承担。针对张士荣的上诉，清河管委会答辩认为：
一、原审认定张士荣与清河管委会之间构成不定期租赁合同关系定性准确。本案张士荣与清河管委会之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，租赁期限3年，从2011年10月15日至2014年10月14日止。租赁期满后，张士荣继续使用租赁房屋，《合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，原审判决认定租赁合同继续有效，构成不定期租赁，认定准确。
二、原审认定张士荣与清河管委会之间的不定期租赁合同于2015年5月18日解除，准确无误。张士荣于2015年5月5日出具的《还款计划书》中，明确表示了还款期限以及逾期不还的后果，即2015年5月15日前支付租金361051.49元（计费时间2014.10.16—2015.4.15），若逾期超过二天未付的，承诺无条件将河坊街167号物业归还给清河管委会等内容。张士荣的上述表述及法律后果意思表示明确，按普通人的正常理解，张士荣如果未按约定付款，即解除租赁合同，归还讼争房屋，一审法院的理解没有任何问题。张士荣将其理解为系“对房屋租赁事项的约定，并不能推断出同意解除合同的意思表示，更不能据此认定张士荣与清河管委会之间的房屋租赁关系就此解除”，明显属于强词夺理，胡搅蛮缠！讼争房屋都已经无条件归还，租赁合同谈何继续履行？综上，基于张士荣违反约定拒不付款，原审认定不定期租赁合同于2015年5月18日解除，准确无误。
三、原审在上述事实认定的前提下，对于违约金计算是准确的。
四、一审判决对于案件受理费负担的判定，符合《诉讼费用交纳办法》的规定，即“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，张士荣引用法规有误。
五、一审法院对张士荣鉴定申请的处理是正确的。是否同意诉讼当事人提出鉴定申请，属于法院的职权范围，一审张士荣提出的鉴定申请，与本案没有关联性，其鉴定事项也不具鉴定条件，一审不予准许是正确的。综上所述，一审判决事实认定清楚，法律适用准确，请依法予以维持！二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院
经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：案涉房屋租赁合同合法有效，租赁合同期满后，张士荣继续使用标的物，而清河管委会并未提出异议，应视为双方形成不定期租赁合同关系。张士荣仅以其出具的还款计划书作为双方之间关于租赁合同期限确定的依据不充分，本院不予采信。按张士荣作为承租人，其占有、使用租赁标的物，应当支付相应的对价，张士荣虽自2015年2月11日起数次出具承诺书／还款计划书，但并未按照承诺履行支付租金义务，已经构成违约。张士荣于2015年5月5日出具的还款计划书中载明：“1、2015年5月15日前支付租金361051.49元（计费时间2014.10.16——2015.4.15）2、2015年5月31日前支付剩余半年租金441051.49元（计费时间2015.4.16——2015.10.15），若逾期超过二天未支付，本人承诺无条件将河坊街167号物业归还给杭州市清河历史街区管委会，并承担相应的法律责任和经济损失。”其中“无条件将河坊街167号物业归还给杭州市清河历史街区管委会”，按照通常的理解，应解释为若不能在此期限内支付租金，则愿意接受合同解除的后果。因此，原审法院据此认定双方之间的租赁合同关系自2015年5月18日解除正确。基于同样的理由，原审法院对违约金的期限认定亦无错误。张士荣二审中提出鉴定申请，要求对位于河坊街167号旁的臭豆腐店产生的油烟、臭气对张士荣店内员工的健康是否影响、对张士荣店的生意是否影响以及影响的程度进行司法鉴定。就此问题，根据张士荣本人自述，其所称的臭豆腐店2014年3月开业，开业之后对其店铺产生了很大的影响，但从臭豆腐店开业至本案诉讼开始，长达一年多的时间，张士荣并未提交证据证实其向清河管委会提出过该问题，甚至清河管委会催讨租金时，其在数次出具的还款计划书中，均未以此作为租金迟延支付的抗辩事由，故其现在提出臭豆腐店影响其店内员工的身体健康、影响其生意等，显违一般生活经验法则，故对张士荣的鉴定申请本院不予准许。综上，原审法院认定事实清楚，法律适用正确，但诉讼费用负担部分处理不妥，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费19716元，减半收取为9858元，由杭州市清河坊历史街区管理委员会负担6895元，由张士荣负担2963元。反诉案件受理费5450元，由杭州市清河坊历史街区管理委员会负担844元，由张士荣负担4606元。二审案件受理费9397元，由张士荣负担。本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理
审判员 秦海龙
代理
审判员 睢晓鹏
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 王 颖 微信公众号“”