新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终784号
上诉人（原审被告）：新疆腾亿房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区安居南路802号鸿瑞豪庭2栋23层。
法定代表人：张汝仙，该公司执行董事。
委托代理人：李保红，新疆保力律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：王君平，男，1988年3月25日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区安居南路802号鸿瑞豪庭小区**栋*单元****室。
委托代理人：解广强，乌鲁木齐天朋法律事务所法律工作者。
上诉人新疆腾亿房地产开发有限公司（以下简称腾亿公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第1297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月22日公开开庭审理了本案。上诉人腾亿公司的委托代理人李保红，被上诉人王君平的委托代理人解广强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年6月2日，王君平与腾亿公司签订商品房预售合同，约定王君平购买腾亿公司开发建设的水磨沟区安居南路802号鸿瑞豪庭小区5B栋1单元20层2002号房屋，房屋总价939766.24元；出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，王君平按约交纳了争议房屋相应房款及税费。2013年8月1日，腾亿公司通知王君平办理鸿瑞豪庭小区5B栋1单元20层2002号房屋的入住手续。原审法院认为：双方签订的商品房预售合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。合同签订后，王君平按约交纳了所购房屋的房款及相应税费，腾亿公司负有按合同约定于2012年12月30日前向王君平交付经验收合格的房屋责任。腾亿公司于2013年8月1日通知王君平办理入住手续，未在合同约定的时间内将房屋交付给王君平使用，腾亿公司显属违约，应承担相应的违约责任。王君平主张2013年8月1日之前的逾期违约金于法有据，原审法院予以支持。按上述时间计算，腾亿公司应向王君平偿付逾期交房违约金40034.04元【房屋总价款939766.24元×日万分之二×213天（2012年12月31日至2013年8月1日）】予以支持。腾亿公司辩称，合同约定的按交付房款的日万分之二计算违约过高以及申请按同类地段房屋租金标准进行评估后，按同类地段房屋租金计算并予以酌减的意见，原审法院认为依照处理民事法律关系中尊重当事人意思自治的原则，关于逾期交房违约金的计算方式在双方合同中明确约定，该约定并不违反法律行政法规的强制性规定，综合衡量合同的履行程度、结合当事人的过错、逾期利益等因素予以综合权衡，应当按照合同约定的逾期交房违约金标准确定违约赔偿额。而且，腾亿公司作为商品房预售合同的提供者，对于违约条款应当是明知及能预见的，现腾亿公司认为违约金过高，与事实不符。综上，对腾亿公司上述辩称意见，原审法院不予采信。原审法院遂判决：新疆腾亿房地产开发有限公司偿付王君平违约金40034.04元【房屋总价款939766.24元×日万分之二×213天（2012年12月31日至2013年8月1日）】。宣判后，上诉人腾亿公司不服原审判决上诉称：根据《中华人民共和国合同法》的规定，我公司认为依照王君平的实际损失，双方签订《商品房预售合同》中约定的违约金过高，我公司在原审中申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行评估，从而确定其实际损失，但原审法院未予以准许不当，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，双方合同约定的违约金明显高于法律规定的标准，有权请求法院对违约金予以调减，故请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判或将案件发回重审。
被上诉人王君平针对腾亿公司的上诉答辩称：双方签订《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，合法有效，该合同中对腾亿公司交房的时间约定明确，腾亿公司逾期交房应当承担相应的违约责任。《商品房预售合同》约定逾期交房的违约金为日万分之二，未超过银行的同期贷款利率，腾亿公司提出双方约定的违约金过高，应当调减的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回腾亿公司的上诉请求，维持原审判决。经本院二审查明事实与原审判决认定事实一致。上述事实，有《商品房预售合同》、票据、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。
本院认为：
一、王君平与腾亿公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，应为有效，双方当事人均应按照合同约定内容履行各自的合同义务。王君平已履行了交纳全部房款的合同义务，腾亿公司应按合同约定履行向王君平交付房屋的义务，现腾亿公司未按合同约定的期限向王君平交付房屋应承担相应的违约责任。
二、腾亿公司上诉认为合同约定的违约金比例过高，应予以调减，对此
本院认为，双方合同约定的违约金是否过高，应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素予以认定，根据本案查明的事实，综合考虑房屋贷款利率、房屋租金以及交通费用等情况，双方合同中约定的违约金比例适当，不符合应当调减的情形。合同中约定的逾期交房产生的违约金比例由双方当事人协商确定，属当事人意思自治范畴，逾期交房违约金的比例与逾期付款违约金比例一致，该约定符合权利、义务相对应的原则，并未违反相关法律规定，腾亿公司逾期交房后应当按照合同承担违约责任，故其提出双方合同中约定的违约金过高，应当对涉案房屋的租金标准进行评估，以确认王君平的实际损失来计算违约金的上诉理由，有违双方签订合同时的自愿原则，原审法院不予准许其提出进行评估的申请并无不当，腾亿公司要求调整违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费226.28元（新疆腾亿房地产开发有限公司已预交），由上诉人新疆腾亿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈 琛
审 判 员 曾 敏
代理
审判员 冯 宁
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 马恒雯 关注公众号“”