济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2013）天民园初字第819号原告张珊珊，女，1983年1月12日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人张学燕，男，1958年10月14日出生，汉族，济南市天桥区人民政府北园街道办事处法律顾问，住济南市。被告山东志成置业有限公司，住所地济南市。法定代表人魏和，董事长。委托代理人展玲、刘学元，均系山东科创律师事务所律师。
原告张珊珊与被告山东志成置业有限公司（以下简称志成公司）��品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张珊珊的委托代理人张学燕，被告志成公司的委托代理人展玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张珊珊诉称，2007年10月，张珊珊购买了志成公司开发的位于天桥区凤凰山路74号志成顺园x号楼x-xxx室房屋并已入住。因志成公司至今未能办理涉案房屋的权属登记手续，其已按照合同约定向张珊珊支付了自2010年2月5日起至2011年11月21日止的违约金，但至今尚未支付自2011年11月21日起至2013年11月21日止的违约金31605.86元。为此，张珊珊诉至法院，请求判令：
一、志成公司赔付张珊珊违约金31605.86元；
二、志成公司按照银行同期贷款利率赔付张珊珊利息；
三、本案诉讼费由志成公司负担。诉讼中，张珊珊以涉案房屋已于2014年7月17日取得产权证为由，要求志成公司再支付自2013年11月21���起至2014年7月17日止的违约金10218.8元，故将其诉讼请求变更为：志成公司赔付张珊珊违约金41824.66元。
被告志成公司辩称，第一，涉案购房合同约定的地下室高度不足2.2米，依据中华人民共和国国家标准房产测量规范的规定，地下室是不需要计算建设面积的，也不需要办理产权证。第二，涉案房屋在建设中地下室高度增加，导致需计算其建筑面积并需办理产权证。但是，因行政机关的原因致使涉案房屋逾期办理产权证。第三，地下室计算建筑面积及办理产权证使得张珊珊受益。第四，因地下室高度增加，志成公司补交超建费用5340645.08元（地下室每平方米补交2161.9元），其中地下室超建费用应由相应业主承担。第五，双方当事人约定的违约金过高。志成公司已向张珊珊支付了截止至2011年11月份的违约金，违约的原因并非志成公司所造成，且张珊珊并不存在���际损失，故要求对违约金依法予以调整。经审理本院认定，志成公司原名称为山东志成房地产开发有限公司，于2008年变更为现名称。2007年10月20日，志成公司（甲方）与张珊珊（乙方）签订《商品房买卖合同》。该合同第一条、第二条、第三条约定，乙方购买甲方开发的位于济南市天桥区凤凰山路xx号志成顺园x号楼x单元xxx号房屋（建筑面积为94.04平方米）及编号为x-x-xxxx-x号地下室（建筑面积为13.64平方米），价款共计430381元；第五条、第六条约定，乙方以银行按揭方式支付购房款，待其按照合同约定的期限（以按揭银行放贷时间为准）付清全部购房款后，甲方于2008年5月31日前将验收合格的商品房交付乙方使用；第十条约定，甲方应在规定的期限内积极办理房屋权属登记手续，权属登记中的各种交易税费，由甲乙双方按国家有关规定各自交纳。如因甲方原因不能在乙方接受商品房并提供必要协助之日起360个工作日内取得房屋权属证书，双方同意按以下方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方书面提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按总房价款的3%一次性向乙方支付赔偿金。2、乙方不退房，甲方每日按总房价款的万分之一向乙方支付违约金，甲方继续办理房屋权属证书。上述合同签订后，张珊珊实际向志成公司支付了购房款共计432957元，志成公司按约向张珊珊交付了涉案房屋。但是，依据志成公司提交的2007年4月的结构设计图、2011年10月的规划确认图、济南市规划局于2013年9月13日出具的《关于对山东志成置业有限公司（原山东志成房地产开发有限公司）凤凰山路住宅楼项目予以规划确认的复函》及因涉案小区超建面积而向政府相关部门补缴费用的票据证实，因涉案小区地下室原设计高度为2.199米，后经规划核实为2.31米-2.33米，涉案小区地下室共计超建1221.64平方米，地上共计超建1248.72平方米，志成公司因超建面积向政府有关部门共计补交各种费用5340645.08元。此后，志成公司于2014年6月办理了涉案房屋所在3号楼的产权属登记，张珊珊亦于2014年7月17日办理了涉案房屋及地下室的各自的产权登记。另，张珊珊与志成公司于诉讼中均认可志成公司已向张珊珊支付了以购房款432957元为基数，按日万分之一计算，自2010年2月5日起至2011年11月21日止的违约金。现张珊珊诉至法院，要求志成公司赔付自2011年11月21日起至2014年7月17日的违约金共计41824.66元，并赔付以该违约金为基数，自2014年7月18日起至本案判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。上述事实，有张珊珊提交的《商品房买卖合同》一份、购房发票一份、齐鲁银行活期一本通一份、房产证两份，志成公司提交的结构设计图一份、规划确认工程图一份、济南市规划局文件一份、志成顺园超面积补交手续费明细表及票据一宗，以及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以认定。
本院认为，张珊珊与志成公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方的权利义务，应依法予以保护。合同签订后，张珊珊按时向志成公司支付了房屋总价款，志成公司亦向张珊珊交付了涉案房屋。房屋交付后，志成公司应按约定在张珊珊接收商品房并提供必要协助之日起三百六十个工作日内协助张珊珊取得房屋产权证书，但因志成公司超规划建设而需补办相关手续的原因，直至2014年6月才取得了包括涉案房屋在内的3号楼的房产大证，已构成违约，��依法应向张珊珊支付违约金。依据双方当事人的自认，志成公司已按总房款每日万分之一的标准向张珊珊支付了自2010年2月5日起至2011年11月21日止的违约金（注：该违约金数额，按照双方当事人自认的计算方式计算应为27882.43元，但依据张珊珊提交的齐鲁银行活期一本通记载的数额为27451元）。现张珊珊所要求志成公司按总房款每日万分之一的标准支付的违约金，系自2011年11月21日起至2014年7月17日的违约金。对此，志成公司辩称其已经支付了张珊珊部分违约金，且在张珊珊未支付任何费用的情况下，地下室增高和单独办证已使得张珊珊从中受益，在张珊珊无实际损失的情况下，双方约定的违约金明显过高，其不应再支付该部分违约金。对于双方当事人之争议，
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定��违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，张珊珊要求志成公司支付违约金的原因仅系因志成公司未能按合同约定的期限协助其办理涉案房产的产权证书。志成公司则主张张珊珊并无实际损失，不应当再行支付违约金。因此，在张珊珊未能举证其存有损失的情况下，如果全部支持张珊珊的诉讼请求，志成公司承担的逾期办证的违约责任已达69275.66（27451元+41824.66元）元，占已付房款的百分之十六。据此，结合志成公司的履约情况，及地下室的增高和单独办证使张珊珊确实从中受益等情况，
本院认为该违约金数额明显过高。现志成公司已向张珊珊支付逾期办证违约金27451元，本院酌定志成公司还应支付张珊珊逾期办证违约金9350元。对于张珊珊主张的违约金数额中超出该数额的部分，本院不予支持。对于张珊珊主张的利息，因本院已对其计算基数作了如上调整，故本院将其计算方式亦调整为：以违约金9350元为基数，自2014年7月18日起至本案判决生效之日止，按中国人民银行同期同类资金贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告山东志成置业有限公司赔付原告张珊珊违约金9350元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、被告山东志成置业有限公司赔付原告张珊珊利息损失（以违约金9350元为基数，自2014年7月18日起至本案判决生效之日止，按中国人民银行同期同类资金贷款利率计算），于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告张珊珊的其他诉讼请求。案件受理费640元，由原告张珊珊负担497元，被告山东志成置业有限公司负担143元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 郭 怡
审判员 张清国
审判员 曹新建
二〇一六年二月二十二日
书记员 苏 婷 关注微信公众号“”