淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2015）淮商初字第01264号原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市健康东路69号。法定代表人徐建强，该公司董事长。被告周立刚。被告韩娟。本院于2015年12月3日立案受理了原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称农村商业银行）与被告周立刚、韩娟、田玉宝金融借款合同纠纷一案，原告申请撤回对田玉宝的起诉，本院依法裁定予以准许。本院依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告周立刚到庭参加了诉讼，被告韩娟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农村商业银行诉称：2014年11月25日，被告周立刚向原告（黄河支行）借款26万元，约定于2015年11月23日到期，年利率8.4%，该笔借款由被告周立刚、韩娟提供北京西路X号X室房产作抵押，由田玉宝提供连带责任保证。贷款到期后，经多次催要，被告仅归还了2015年11月23日之前的利息，其余本息均未归还。现抵押房产已拆迁。请求：1、被告周立刚归还贷款本金26万元及利息（以26万元为本金，从2015年11月24日起至实际给付之日，按年利息8.4%上浮50%计算）；2、原告对被告周立刚、韩娟提供的房产的物上代为物行使抵押权并享有优先受偿权；3、两被告承担本案的诉讼费用。
被告周立刚辩称：原告所述借款、抵押及归还利息均是事实，现在抵押房屋已经拆迁了，周立刚签订了迁拆合同，拿的是幸福城还有一品香那里的共两套房屋。周立刚同意于春节前还款。被告韩娟未答辩。
经审理查明：2013年11月18日，原告农村商业银行下属黄河支行（贷款人）与被告周立刚（借款人、担保人）及韩娟（担保人）签订《最高额个人担保借款合同》一份，合同约定主要内容：贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款，担保人自愿为借款人从2013年11月18日起至2016年11月17日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过26万元的借款提供担保；每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途、借款利率等以借款凭证为准；借款人取得的贷款资金，存入周立刚的帐号为62×××07的帐户内；本借款的担保方式为最高额抵押担保，担保人同意以淮阴区北京西路X号（编号为淮房（五）字第××）作为抵押物，担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、抵押财产处置费、过户费等；抵押物毁损、灭失或被征用的，抵押人应及时采取有效措施防止损失扩大，同时立即书面通知贷款人，抵押人由此所获得的保险金、赔偿金、补偿金等优先用于偿还本合同项下的债务；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止等。同日，原告与两被告签订《房地产抵押合同》一份，约定两被告以淮阴区北京西路X号X号楼X室（编号为淮房（五）字第××）作为抵押物为上述最高额贷款提供担保。原、被告双方于2013年11月25日在淮安市淮阴区住房和城乡建设局办理了抵押登记，登记的债权数额为26万元。同日，原告向被告周立刚的上述账户上发放贷款26万元，借款借据载明约定年利率为8.4%，到期日期为2015年11月23日，每季21日结息。被告仅归还了2015年11月23日之前的利息，其余本息均未归还。
原告以诉称事实和理由起诉来院。另查明，两被告的抵押房屋现已拆迁，2014年6月25日周立刚与淮安市淮阴区住房和城乡建设局签订了《淮安市淮阴区房屋征收补偿协议（产权调换）》，抵押房屋的产权调换房屋为荷花公园北X幢X室及幸福城X幢X室。以上事实，有当事人陈述、最高额个人担保借款合同、借款借据、贷款帐户明细查询、淮安市淮阴区房屋征收补偿协议（产权调换）查询等证据材料在卷予以佐证，本院予以确认。
本院认为：本案所涉的借款合同、房地产抵押合同均系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，系合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自权利义务。原告按约定发放了贷款，被告周立刚未按约定还款，原告要求其立即归还剩余本息的诉讼请求，本院予以支持。被告周立刚、韩娟自愿以自己的房屋为借款提供抵押，并已办理抵押登记，担保期间内，抵押房屋已被征用，原告有权对产权调换取得的房屋拍卖、变卖的价款优先受偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十四条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告周立刚于判决生效后十日内向原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司偿还借款本金26万元及利息（以26万元为本金，从2015年11月24日起至实际给付之日，按年利率8.4%上浮50%计算）；
二、对被告周立刚、韩娟位于荷花公园北X幢X室及幸福城X幢X室房屋拍卖、变卖，所得价款原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司有权在26万元限额内优先受偿。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5200元，财产保全费1920元，合计7120元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（缴纳至淮安市财政局综合处，开户行：中国农业银行淮安市分行城中支行。账号：34×××54）。
审 判 长 钱晓晖
人民陪审员 毛立发
人民陪审员 于长书
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 陈晓娇附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。5、《中华人民共和国物权法》第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。被担保债权的履行期末届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。6、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。7、《中华人民共和国物权法一百八十条第一款第（一）项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物……8、《中华人民共和国物权法一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 搜索“”